Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać w banku kredyt hipoteczny dla firm?
Zasadniczo nic nie stoi na przeszkodzie, aby kupić mieszkanie czy dom na kredyt hipoteczny zaciągnięty w wybranym banku, a następnie wydzielić część na domowe biuro czy pomieszczenie komercyjne. W takim wypadku musisz jednak dostarczyć wraz z wnioskiem kredytowym większą liczbę dokumentów niż w przypadku, gdybyś ubiegał się o zobowiązanie prywatnie, wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
Wymagania banków odnośnie do przedsiębiorców
Jeśli działalność gospodarcza jest jednym z podstawowych źródeł dochodów wnioskodawcy, musi on przedstawić w banku dokumenty firmowe oraz spełnić wymagania dotyczące czasu prowadzenia tego biznesu. Zwykle jest to co najmniej 12 miesięcy, instytucje bankowe oceniają bowiem, że po roku dobrze prosperująca firma będzie źródłem stabilnych dochodów. Konieczne jest też posiadanie wkładu własnego – zwykle jest to minimum 20 proc. wartości nieruchomości.
Aby skompletować dokumenty wymagane do kredytu hipotecznego dla firmy, powinieneś wiedzieć, jak opodatkowana jest Twoja działalność gospodarcza. W przypadku zasad ogólnych, według progresywnej skali podatkowej 18 i 32 proc., wraz z wnioskiem będziesz musiał złożyć do banku:
· zaświadczenie o nadaniu numeru NIP i REGON;
· zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenia społeczne i z zobowiązaniami podatkowymi z US;
· zaświadczenie o dokonanym wpisie do ewidencji działalności gospodarczej;
· odpowiednie zezwolenia – jeśli twoja działalność podlega koncesjonowaniu;
· deklaracje PIT-36 lub PIT-36L z poprzedniego roku podatkowego lub dwóch ostatnich lat podatkowych;
· wyciąg z rachunku bankowego np. z trzech ostatnich miesięcy;
· inne dokumenty dochodowe, m.in. księgę przychodów i rozchodów za bieżący rok podatkowy i poprzedni, informację o dokonanych odpisach amortyzacyjnych, a przy prowadzeniu pełnej księgowości – deklarację CIT lub PIT, bilans, rachunek zysków i strat za odpowiedni okres.
Dla przedsiębiorców rozliczających się na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego konieczne będzie dostarczenie do wniosku kredytowego oświadczenia o wysokości przychodów i ich opodatkowaniu uzyskanych w ciągu ostatnich 6 miesięcy. Wymagane jest także zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 2 lata lub kopie deklaracji podatkowych za ten sam okres. W banku złożysz również księgę przychodów lub ewidencję faktur za bieżący okres.
Jeśli jesteś tak zwanym kartowiczem, czyli prowadzisz działalność gospodarczą rozliczaną w formie karty podatkowej, to złożysz w banku oświadczenie o wysokości dochodów po opodatkowaniu uzyskanych w ciągu 6 miesięcy wraz z kopią decyzji fiskusa o wymiarze karty podatkowej na dany rok.
Bardzo ważne jest to, by wykazane w ramach twoich dokumentów firmowych przychody czy dochody firmowe były w miarę stałe. Bank, udzielając kredytów hipotecznych przedsiębiorcom, weryfikuje, czy na konto firmowe co miesiąc wpływa mniej więcej taka sama kwota pieniędzy. Jeśli wahania wpływów są duże, czyli w jednym miesiącu zarabiasz np. 3 000 zł, a w kolejnym 15 000 zł, to może to wpłynąć negatywnie na wydanie decyzji kredytowej i ostatecznie – na odrzucenie wniosku. Eksperci są zgodni co do tego, że różnice we wpływach miesięcznych przedsiębiorcy ubiegającego się o kredyt hipoteczny na firmę nie powinny być większe niż 30 proc.
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, powinieneś odznaczać się dobrą historią kredytowania. Większość banków sprawdzi przedsiębiorcę w popularnych bazach danych, przede wszystkim w Biurze Informacji Kredytowej. Możesz zwiększyć swoje szanse na kredyt, jeśli otrzymasz specjalny Certyfikat Firmy Wiarygodnej Finansowo, który wydawany jest przez BIG InfoMonitor.
Jaka część mieszkania przeznaczona ma być do celów komercyjnych?
Jeśli chcesz otrzymać kredyt hipoteczny dla firmy na zakup nieruchomości, której część ma być wykorzystywana na biuro, musisz określić, jaką powierzchnię komercyjną zamierzasz wygospodarować.
Zdarza się, że banki odmówią udzielenia kredytu hipotecznego dla firm na zakup nieruchomości, która ma być przeznaczona w całości na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli więc będziesz chciał kupić np. kawalerkę i urządzić w niej biuro bez wygospodarowania miejsca na potrzeby mieszkaniowe, bank może nie zgodzić się na udzielenie Ci kredytu hipotecznego.
Instytucje kredytujące mają czasem wymogi dotyczące tego, jaka część nieruchomości mieszkalnej kupowanej za kredyt hipoteczny może być przeznaczona na działalność użytkową, a jaka na cele mieszkalne. Zdarzyć się może, że kredyt mieszkaniowy na lokal użytkowy zostanie Ci przyznany, jeśli część mieszkalna będzie stanowić minimum 70 proc. powierzchni nieruchomości. Jeśli więc kupowane mieszkanie ma 60 mkw., to na potrzeby działalności możesz przeznaczyć maksymalnie pokój o powierzchni 18 mkw. Kryteria te mogą zmieniać się w zależności od banku, w którym starasz się o zobowiązanie.
Jeśli zatem kredyt hipoteczny na potrzeby zakupu nieruchomości na cele komercyjne nie zostanie ci udzielony, warto zastanowić się nad firmowym kredytem gotówkowym.
Korzystne rozliczenie kredytu w kosztach firmowych
Bardzo ważną kwestią związaną z zaciągnięciem kredytu hipotecznego na potrzeby biura w domu jest to, że odsetki od każdej raty kredytowej możesz zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Jest to możliwe zawsze wtedy, gdy kupione mieszkanie lub chociaż jego część przeznaczysz na cele komercyjne. Nie wszystkie, a tylko część odsetek znajdzie się wówczas w kosztach podatkowych, a ich wartość obliczysz na podstawie wielkości powierzchni wyznaczonej do prowadzenia twojej firmy w nieruchomości mieszkalnej.
Jest to związane z tym, że według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztem uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu osiągnięcia lub zachowania przychodu albo zabezpieczenia jego źródła. Musisz wskazać, że istnieje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a przychodem firmowym. Prowadzenie działalności w mieszkaniu czy domu potwierdza istnienie takiego związku.
Bardzo istotne jest przekazanie prywatnego lokalu mieszkalnego do majątku firmowego. Polega to na wprowadzeniu go do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa. Wszystkie odsetki kredytowe, jakie zostaną ci naliczone przez bank do dnia zaliczenia mieszkania lub domu do działalności, spowodują zwiększenie wartości początkowej środka trwałego i jako takie będą stanowiły koszt uzyskania przychodów, ale wyłącznie w ramach dokonywanych z czasem odpisów amortyzacyjnych. Odpisy od wartości początkowej dla budynków mieszkalnych wynoszą zazwyczaj 1,5 proc. w przypadku mieszkania własnościowego, a w przypadki spółdzielczej własności prawa do lokalu lub prawa do domu w spółdzielni mieszkaniowej będzie to stawka amortyzacji 2,5 proc. Wartością początkową jest cena zakupu mieszkania wraz z dodatkowymi kosztami z tym związanymi. Oblicz ją z wykorzystaniem odpowiedniego udziału nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.