Kilka dni temu rynek budownictwa indywidualnego w Polsce uderzyła informacja o tym, że limit powierzchni zabudowy domów bez pozwolenia na budowę wzrośnie dwukrotnie. Wzrost z 35 m2 na 70 m2 oznacza skok jakościowy i w znaczący sposób może zmienić realia rynku budowlanego.
W związku z brakiem uregulowań prawnych nie są jeszcze znane warunki, jakie będzie musiał spełnić dom, by móc zostać wybudowany na podstawie zgłoszenia. Ważne będzie określenie sposobu, w jaki liczona będzie powierzchnia zabudowy, ponieważ obecnie obowiązujące przepisy nie są do końca jasne.
Funkcjonalne wnętrze w większym domu
Do tej pory decyzja o budowie domu o powierzchni zabudowy do 35 m2 oznaczała, że jego właściciel godzi się na szereg kompromisów i niewygód w zamian za istotne uproszczenie procesu inwestycyjnego. Często oznaczało to również balansowanie na krawędzi przepisów prawa budowlanego. Podwojenie tej powierzchni ułatwi wybudowanie funkcjonalnego domu.
Należy zwrócić uwagę, że 70 m2 powierzchni zabudowy oznacza, w przypadku domu parterowego, powierzchnię użytkową nieco ponad 50 m2. Wzrost powierzchni domu ułatwi praktyczne zagospodarowanie wnętrza. Zatem kluczowe dla kwestii komfortu będą zapisy dotyczące ewentualnej możliwości budowy poddasza.
Obecnie do powierzchni użytkowej domu wliczają się w całości tylko pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 m. Tam, gdzie wysokość pomieszczenia wynosi od 1,4 do 2,2 metra, wlicza się tylko połowę jego powierzchni.
Wysokość 1,4 m i mniej pomija się obliczeniach całkowicie. W praktyce dom z poddaszem użytkowym może mieć 70 m2 powierzchni zabudowy, 65-85 m2 powierzchni użytkowej i nawet ponad 100 m2 powierzchni liczonej po podłodze pomieszczeń. To już nie mało, ale trudno też mówić o prawdziwym komforcie mieszkania dla rodziny 2+2.
Dom bez pozwolenia - projekty
Oczekując na publikację nowych uregulowań dotyczących domów na zgłoszenie przeanalizujmy trzy przykładowe projekty domów oferowanych przez Extradom.pl. Wszystkie one są wybudowane w technologii murowanej i mają powierzchnie zabudowy poniżej 70 m2.
Pierwszy z domów posiada wyłącznie parter o powierzchni użytkowej 51,2 m2. Znajdziemy w nim wiatrołap, pokój dzienny połączony z kuchnią, o łącznej powierzchni niemal 25 m2, dwie niewielkie sypialnie, i małą łazienkę, pełniącą również funkcję kotłowni. Jest to z pewnością wygodne miejsce do mieszkania dla dwóch osób, nieco mniej komfortowe dla rodziny z dzieckiem.
Tak jak w przypadku pozostałych omawianych projektów praktyczne byłoby postawienie obok domu wiaty na samochód. Ze względu na małą powierzchnię nie posiada go żaden z omawianych projektów. Taki dom to oczywiście duży krok naprzód w stosunku do domu o powierzchni zabudowy 35 m2, ale wciąż zbyt mało dla rodziny 2+2. Przybliżony koszt budowy do stanu surowego zamkniętego metodą zleconą to 125 tysięcy złotych.
Poddasze zwiększa komfort mieszkańców
W odróżnieniu od poprzednika drugi dom ma niewielkie, proste poddasze. Na parterze znajduje się wiatrołap i hall ze schodami, niewielki salon połączony z kuchnią, o powierzchni niecałych 20 m2, łazienka pełniąca jednocześnie funkcję kotłowni i mały gabinet.
Całość pomieszczeń parteru ma powierzchnię 46,5 m2. Poddasze pełni głównie funkcję strefy nocnej, znajdziemy tutaj tylko hall i dwa pokoje o powierzchni użytkowej prawie 12m2 każdy. Niestety projektanci nie przewidzieli łazienki na poddaszu. Ten dom pozwoli wygodne zamieszkać rodzinie z jednym dzieckiem. Stanowi z pewnością alternatywę dla mieszkania w bloku, również cenową - koszt budowy metodą zleconą do stanu surowego zamkniętego powinien zamknąć się w kwocie 163 tysięcy złotych.
Większe poddasze daje większe możliwości
Ostatni, największy z projektów posiada dużą, otwartą dużą przestrzeń na parterze, która obejmuje pokój dzienny, kuchnię i jadalnię, w sumie 38 m2. Oprócz tego na dolnej kondygnacji znajdziemy jedynie wiatrołap, mały hall ze schodami, kotłownię i WC. W sumie daje to 48 m2. Na poddaszu znajduje się hall, trzy sypialnie i łazienka. W sumie jest to program mieszkalny umożliwiający swobodne funkcjonowanie rodzinie 2+2. Szacunkowy koszt budowy tego domu, również metodą zleconą to 188 tysięcy złotych.
Realne koszty budowy oczywiście będą się różnić od szacunkowych w zależności od zastosowanych technologii i przyjętych rozwiązań konstrukcyjnych, oraz nakładu pracy własnej.
Wszystkie trzy projekty domów charakteryzują się prostą bryłą, rzutem w kształcie lekko wydłużonego prostokąta, oraz dwuspadowym dachem. Cechy te sprzyjają niskim kosztom budowy oraz dobremu wykorzystaniu i doświetleniu powierzchni na poddaszu. Zaletą domu do 70 m2 jest też to, że wymaga niewielkiej działki, teoretycznie powinna wystarczyć nieruchomość o wymiarach 15 na 18 metrów i powierzchni 270 m2. Przy dzisiejszych cenach gruntów jest to bardzo ważne.
Czy będzie można postawić dwa budynki na jednej działce?
Interesujące jest, jak ustawodawca w nowych przepisach określi ilość i powierzchnię budynków, które można postawić na działce. Jeśli obok domu do 70 m2 będzie można postawić na przykład dwustanowiskowy garaż wolnostojący, z małym strychem otrzymamy naprawdę wygodne miejsce do mieszkania. W tej chwili, by móc na działce postawić dwa obiekty na zgłoszenie, na przykład domek i budynek gospodarczy lub dwa domy do 35 m2, działka musi mieć ponad 500 m2.
Domy zapewne będą musiały być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub w przypadku jego braku, z warunkami zabudowy wydanymi dla konkretnej działki, co może stanowić istotne ograniczenie.
Pozostaje mieć nadzieję, że tym razem przepisy dotyczące domów do 70 m2 na zgłoszenie zostaną opracowane dokładniej, tak aby ich interpretacja w poszczególnych urzędach była jednakowa.
Dom o powierzchni 70 m2 jest dobrą alternatywą zarówno dla mieszkania w bloku, jak i większego domu jednorodzinnego. Jest nie tylko atrakcyjny pod względem ceny, ale też komfortu życia. Dodatkowo jego budowa będzie wymagała mniejszej liczby dokumentów i pozwoleń niż w przypadku domów o większej powierzchni.
