"Postkomunistyczny archaizm". Rząd chce zmienić prawo dotyczące gruntów spółdzielczych

Spółdzielnie już od wielu lat domagają się zmian w prawie, które uregulowałyby status prawny gruntów. Ten problem dotyczy co najmniej 100 tys. rodzin, które mieszkają w lokalach zbudowanych na parcelach o nieuregulowanym statusie.

Ta sytuacja jest zarazem pokłosiem PRL i funkcjonujących wówczas przepisów. Zgodnie z nimi władze publiczne wydawały kiedyś tzw. decyzje lokalizacyjne, na podstawie których budowano mieszkania.

Wiele z nich powstało na terenach, które miały nieuregulowany status prawny, ale nikt się tym wówczas nie przejmował. Jednak w latach 90. okazało się, że w praktyce dla takich mieszkań nie można ustanowić tzw. odrębnego prawa własności do lokalu, bo wpis do hipoteki wraz z udziałem w gruncie, możliwy jest tylko dla nieruchomości z uregulowanym prawem własności.

Po wielu latach ten problem postanowiło w końcu rozwiązać Ministerstwo Rozwoju. W ubiegły piątek na rządowych stronach pojawiła się informacja o tym, że resort pracuje nad ustawą, która ma uporządkować status spółdzielczych gruntów. Co ważne, ministerstwo przewiduje, że nowe rozwiązania wejdą w życie jeszcze przed końcem tego roku.

Urząd w założeniach do nowego projektu zwraca uwagę, że problem nieuregulowanego statusu prawnego gruntu dotyczy zwłaszcza Warszawy, chodzi m.in. o kwestie związane z reprywatyzacją oraz roszczeniami do gruntów zgłaszanymi w ostatnich latach przez spadkobierców właścicieli.

Jak ministerstwo chce to rozwiązać? Remedium na ten problem ma być przyznanie spółdzielniom tzw. roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, a następnie nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków.

Cały proces ma odbywać się w drodze decyzji administracyjnych. W praktyce spółdzielnie będą miały rok na zgłoszenie roszczeń - od momentu, gdy ustawa wejdzie w życie. Projekt przewiduje także możliwość udzielenia bonifikaty od pierwszej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego. Uchwałę lub zarządzenie w tej sprawie będzie wydawać wojewoda albo właściwy sejmik, lub rada samorządu terytorialnego.

Czy rządowi uda się to, co nie udało się dotąd poprzednikom? Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Wynika to m.in. z opinii Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, która dla rządowego projektu jest bardzo krytyczna.

Problem braku uregulowania statusu gruntów pod budynkami spółdzielczymi nie jest nowy, o potrzebie jego uregulowania mówi się od lat. Jako Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP zrobiliśmy analizę problemu. Wynika z niej, że dotyczy to 100 spółdzielni w Polsce, z czego 99 znajduje się w Warszawie, a jedna w Białymstoku – komentuje dla money.pl Jerzy Jankowski, prezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.

Jego zdaniem rząd chce rozwiązać ten problem wycinkowo, a to nie jest dobre podejście. Według Jankowskiego w praktyce powstanie "ustawa-proteza", zamiast rzeczywistego rozwiązanie problemu.

Dlaczego?

Rządowy projekt dotyczy tylko budynków wzniesionych na gruntach należących do Skarbu Państwa lub będących we władaniu gminy. Nie rozwiązuje roszczeń dotyczących gruntów należących do osób fizycznych. Tego problemu rządowa ustawa w ogóle nie dotyka – wyjaśnia Jerzy Jankowski.

Nasz rozmówca zwraca też uwagę, że w praktyce spółdzielnia, która zgłosi swoje roszczenia do gruntów, będzie musiała wpłacić 25 proc. ich wartości, a potem pozostałą część będzie spłacała przez 99 lat.

– Opłata za użytkowanie wieczyste jest dochodem własnym gminy. Wprawdzie rząd proponuje bonifikaty, ale w praktyce będzie to wątpliwa radość, a bólu wiele, bo cały koszt poniesie spółdzielnia, a właściwie jej członkowie – mówi Jankowski.

Dodaje, że na pomyśle skorzystają gminy, bo ewentualne opłaty za użytkowanie wieczyste zasilą ich budżety.

Nasz rozmówca przypomina też, że już jest gotowy projekt, który kompleksowo rozwiązuje problem statusu spółdzielczych gruntów złożony przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Rząd nie jest nim jednak zainteresowany.

Zakłada on dużo prostsze i bardziej kompleksowe rozwiązanie, które opiera się na tzw. instytucji przemilczenia. Jest to forma przewidziana w prawie cywilnym, która objęłaby zarówno roszczenia dotyczące gruntów Skarbu Państwa, gmin, jak i osób fizycznych – wyjaśnia Jerzy Jankowski.

Dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w kancelarii Derc Pałka, tłumaczy, że tzw. instytucja przemilczenia jest dobrze znana polskiemu prawodawstwu. – W tym wypadku sąd wzywa potencjalnych właścicieli celem przedstawienia im roszczeń. Jeżeli ewentualni spadkobiercy się nie pojawią, zapada decyzja i spółdzielnia staje się właścicielem gruntów z mocy prawa. Takie rozwiązanie byłoby prostsze i bardziej jednolite dla wszystkich stron – ocenia.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Nasi rozmówcy zauważają też plusy rządowej propozycji.

Jeżeli spółdzielnie skorzystają z tej oferty, wówczas posiadacze lokali zbudowanych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, będą mogli ustanowić w nich odrębną własność, czyli w praktyce założyć księgę wieczystą dla mieszkania, a także bez problemu go sprzedać, czy zaciągnąć na niego kredyt – komentuje Jerzy Jankowski.

Przypomina, że obecnie po wyroku Sądu Najwyższego w 2013 roku, założenie księgi wieczystej dla lokalu spółdzielczego jest niemożliwe, jeśli znajduje się on na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Dodatkowo nie można go także wykupić od spółdzielni, jeśli stan prawny gruntu jest niejasny.

Założenia rządowego projektu idą w dobrym kierunku. Jednak pojęcie "grunt nieuregulowany" jest pojemne. Skuteczność takiej regulacji będzie uzależniona od prawidłowego zdefiniowania pojęć, które określą zakres przedmiotowy ustawy. W tej materii bardzo łatwo o naruszenie konstytucyjnego prawa własności – uważa Ryszard Stolarz z kancelarii Ryszard Stolarz Kancelaria Radcy Prawnego.

Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego Metrohouse Franchise, także uważa, że rządowy projekt to krok w dobrym kierunku.

– Z takimi lokalami zawsze był problem. Z uwagi na brak możliwości założenia dla nich księgi wieczystej, banki nie chciały kredytować ich zakupu. Takie mieszkania są jednak przedmiotem obrotu, kupują je zazwyczaj klienci gotówkowi, którzy liczą na to, że przy ich zakupie dostaną bonus finansowy – wyjaśnia.

Dodaje, że uregulowanie statusu spółdzielczych gruntów jest pilnie konieczne, aby nie dochodziło do kuriozalnych sytuacji. Na przykład takich, że dwa bloki znajdujące się obok siebie i należące do tej samej spółdzielni mają często różny status.

– Dochodzi często do tego, że mieszkania w jednym bloku mają uporządkowaną sytuację, a w sąsiednim budynku już nie. Różnica jest jedynie taka, że budynki są posadowione na odrębnych działkach – mówi nasz rozmówca.

Ekspert zwraca też uwagą, że w ostatnim czasie mieszkania spółdzielcze o nieuregulowanym statucie prawnym kupują za gotówkę cudzoziemcy, w tym obywatele Ukrainy. Brak udziału w gruncie jest wówczas atutem, ponieważ kupujący nie muszą występować do MSWiA o zgodę na zakup takiej nieruchomości, a polskie prawo nakłada taki obowiązek.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa z kolei, że uregulowanie statusu gruntów spółdzielczych otworzy zupełnie nowe możliwości.

Jeżeli własność gruntu pod budynkiem będzie uporządkowana, wówczas wielu posiadaczy takich mieszkań będzie mogło przekształcić je we własność. Jeżeli takich osób będzie więcej, będą mogły założyć wspólnotę mieszkaniową, a nawet wyjść ze spółdzielni – wyjaśnia.

Błeszyński podkreśla, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to dziś postkomunistyczny archaizm. – Nigdzie na świecie nie ma takiego prawa, aby w praktyce mieszkanie było zawieszone w próżni. Można powiedzieć, że posiadacz takiego lokum, bez udziału w gruncie, użytkuje lokal zawieszony w wirtualnej przestrzeni – komentuje.

Przygotowując ten materiał, zapytaliśmy resort rozwoju, czy ustawa będzie regulowała także status gruntów należących do osób fizycznych. Zadaliśmy też pytanie o to, jaki będzie dalszy tryb prac nad tą ustawą – czy projekt jest już na etapie konsultacji i kiedy planowane jest jego przyjęcie przez KPRM.

W odpowiedzi biuro prasowe resortu poinformowało nas, że projekt jest wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów.

"Proponowane w ramach tego projektu rozwiązania nie obejmują swoim zakresem zagadnienia restytucji poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych, w tym będących osobami fizycznymi. Natomiast rozwiązania dotyczące reprywatyzacji mienia objętego działaniem m.in. dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy pozostają w gestii Ministerstwa Sprawiedliwości" – odpowiedziało nam ministerstwo.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl