Rząd stworzył nowe przepisy. Właściciele nieruchomości mają nowy obowiązek

W połowie września Sejm przegłosował nowe regulacje w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków oraz w Prawie budowlanym. Rząd argumentował, że wejście tych przepisów jest konieczne, aby dostosować polskie prawo do unijnego.

To kolejny obowiązek, którym zostali ostatnio objęci właściciele nieruchomości. Przypomnijmy, od tego roku muszą m.in. zgłaszać do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków, jakie posiadają źródło ciepła, zarówno ogrzewania, jak i podgrzewania wody. Brak zgłoszenia takich informacji może oznaczać karę w wysokości nawet do 5 tys. zł.

Od przyszłego roku właściciele nieruchomości, którzy nie dopełnili obowiązku i nie mają świadectw, zapłacą karę w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości. Na razie jednak górna granica ewentualnej grzywny nie jest znana.

Pomimo że nowe przepisy jeszcze nie weszły w życie - najprawdopodobniej ma to się stać wiosną 2023 r. - już wzbudzają sporo emocji. Jednym z powodów jest m.in. fakt, że nie precyzują, w jakich sytuacjach trzeba będzie wykazać się posiadaniem świadectwa energetycznego, a także jak wysokie kary będą za to grozić.

Tymczasem resort rozwoju w przesłanej do nas odpowiedzi tłumaczy to tylko częściowo. Ministerstwo nie zgadza się z postawioną przez nas tezą, że "rząd wybrał niefortunny moment na zmiany".

Urzędnicy wyjaśniają jednocześnie, że nie każdy właściciel nieruchomości będzie miał obowiązek posiadania świadectwa energetycznego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, konkretnie artykułem 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, taki obowiązek będzie dotyczyć osób, które sprzedają lub wynajmują budynek czy mieszkanie" - informuje resort. W przypadku najmu kopię takiego dokumentu trzeba będzie przekazać najemcy.

Co ważne nowy obowiązek będzie dotyczył także tych, co budują nowe nieruchomości. Inwestorzy powinni załączać świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Zdaniem resortu rozwoju świadectwo energetyczne stanie się teraz bardzo ważnym dokumentem.

To o tyle istotne, że znajdują się w nim m.in. wszystkie dane dotyczące budynku, zarówno jego charakterystyka energetyczna, ale również zalecenia dotyczące zakresu, jak i rodzaju robót budowlano-instalacyjnych, które mogą poprawić komfort cieplny budynku, jeżeli zajdzie taka potrzeba.

Dokument będzie określać wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku, czyli energię na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia- tłumaczy ministerstwo.

Urząd wyjaśnia także, w jakim celu wprowadzono nowe przepisy. - Celem obowiązku posiadania świadectw jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie i zwiększanie świadomości społecznej w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania z tym związany - tłumaczy resort.

Nowe przepisy budzą kontrowersje, tymczasem niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że świadectwa energetyczne od dawna są obowiązkowe na rynku nowych mieszkań. Deweloperzy muszą je dostarczyć wraz z umową zakupu mieszkania. Z kolei na rynku wtórnym oraz rynku najmu obowiązek posiadania takich dokumentów był dotąd fakultatywny - przypomina Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że świadomość w sprawie konieczności posiadania świadectw energetycznych powoli rośnie. - Słyszałem, że ostatnio coraz więcej kupujących o nie pyta - twierdzi.

Ekspert uważa także, że niedługo zaczną go wymagać banki, które będą chciały mieć wgląd w stan techniczny mieszkania lub domu, co jest istotne z punktu widzenia wysokości opłat eksploatacyjnych dla danej nieruchomości.

Tomasz Błeszyński przekonuje także, że świadectwa energetyczne będą miały w przyszłości bezpośredni wpływ na wycenę nieruchomości. W praktyce im niższe będzie zapotrzebowanie na energię, tym budynek będzie tańszy w eksploatacji.

Okazuje się, że obecne przepisy wejdą w życie w złagodzonej formie. Pierwotna wersja nowych regulacji zakładała całkowity zakaz sprzedaży nieruchomości w przypadku braku posiadania energetycznego świadectwa.

W takim wypadku notariusz w razie niedostarczenia przez właściciela świadectwa energetycznego miał obowiązek odstąpienia od aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości - w praktyce sprzedaż nie doszłaby w ogóle do skutku.

Dlaczego złagodzono regulacje? Okazuje się, że sprzeciwili się temu sami notariusze.

"Trzeba poszukać rozwiązań, które z jednej strony zapewnią obywatelom dostęp do informacji, jak energooszczędny jest lokal czy budynek, który kupują, a z drugiej strony nie spowodują wydłużenia procesu transakcji czy wzrostu jej kosztów" - napisali notariusze do resortu rozwoju, komentując projekt ustawy.

Ich zdaniem lepszym wyjściem jest wprowadzenie kary administracyjnej, niż wprowadzenie całkowitego zakazu sprzedaży nieruchomości, w sytuacji, gdy właściciel nie posiada świadectwa energetycznego. Według notariuszy, wejście przepisów w proponowanej przez rząd formie mogłoby dodatkowo doprowadzić do wzrostu cen na rynku.

- Nowe regulacje to odpowiedź na wdrożenie dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Rzeczywiście art. 12 ust. 2 dyrektywy mówi o tym, że państwa członkowskie mają prawo wymagać, aby przy okazji sprzedaży lub wynajmu budynków świadectwo energetyczne zostało przekazane kupującemu, lub najemcy - komentuje w rozmowie z money.pl prawnik, który prosi o zachowanie anonimowości.

- Jednak każde państwo członkowskie ma wolny wybór w kwestii doboru odpowiednich środków i sankcji za naruszenie przepisów przyjętych na mocy tej dyrektywy. - dodaje.

Jak więc w praktyce będzie wyglądać teraz egzekwowanie przez notariuszy obowiązku posiadania świadectw energetycznych?

- Notariusz odnotuje teraz w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej zgodnie z ust. 1 pkt 1. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania zgodnie z ust. 1 pkt 1 o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku - wyjaśnia money.pl notariusz Arkadiusz Szkurłat.

W praktyce notariusz będzie musiał więc odnotowywać w akcie notarialnym, fakt przekazania świadectwa energetycznego nowemu właścicielowi nieruchomości, lub w razie jego braku, będzie musiał zawrzeć w akcie pouczenie o grożącej sankcji karnej.

- Ustawa nie uzależnia więc faktu sporządzenia aktu notarialnego od przekazania nabywcy świadectwa, ale zmusza obie strony do odniesienia się do tego w umowie notarialnej. Wydaje się, że notariusz nie będzie nikomu nic zgłaszał, jego rola sprowadzi się do odnotowania przekazania lub pouczenia o zagrożeniu karą - tłumaczy Arkadiusz Szkurłat

Dodaje, że nowe regulacje obejmą wszystkie nieruchomości, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. - Nie jest jednak jasne, czy będzie to dotyczyć budynków innych niż mieszkalne, bo ustawa nie wprowadza rozróżnienia w definicji budynku, co może oznaczać, że trzeba będzie najprawdopodobniej sporządzać świadectwa także dla budynków gospodarczych, czyli także nieogrzewanych, co wydaje się sprzeczne z celem ustawy - twierdzi.

Magdalena Głowacka-Dziedzic, radca prawny z kancelarii Krzysztof Rożko i Wspólnicy Kancelaria Prawna również uważa, że treść nowych przepisów zostawia duże pole do interpretacji. Powód? - Ustawodawca nie określa, w jakiej wysokości kara ta będzie wymierzana. Domniemywać można, że w związku z tym, że orzekanie odbywać się będzie na podstawie kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia, kara grzywny może w związku z tym wynieść od 20 do 5 tys. zł - komentuje.

Prawniczka przypomina także, że ustawa prawo o notariacie wskazuje, kto może uzyskać wypis z aktu notarialnego oraz dostęp do Centralnego Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, prowadzonego przez Krajową Radę Notarialną. Takie prawo posiadają m.in. organy państwowe, w tym urzędy skarbowe.

- Abstrahując od tego, kto będzie uprawniony do złożenia wniosku o ukaranie, to wydaje się, że druga strona czynności podejmowanej przed notariuszem, będzie miała prawo do powiadomienia o naruszeniu obowiązku przekazania świadectwa energetycznego - podsumowuje.

Zapytaliśmy resort rozwoju o to, kto będzie egzekwował kary za brak posiadania świadectw energetycznych, a także kto będzie to sprawdzał w przypadku umów najmu? Na odpowiedzi czekamy.

Świadectwa energetyczne budynków mogą być przygotowywane przez osoby z tytułem inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera. Koszt wydania świadectwa dla domu jednorodzinnego waha się od kilkuset do nawet tysiąca złotych.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl