Spora grupa osób przed zakupem nieruchomości rozważa, czy zdecydować się na zakup domu w spokojnej okolicy na przedmieściach aglomeracji, czy na zakup mieszkania w kamienicy zlokalizowanej w śródmieściu. Jednym z kluczowych aspektów przy podejmowaniu decyzji są kwestie finansowe, a przede wszystkim relacja ceny nieruchomości do powierzchni.
Przy wyborze warto jednak przeanalizować także przyszłe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Proponuję przeanalizować te dwa warianty na konkretnych przykładach dwóch małżeństw, które posiadają taką samą zdolność kredytową, wspólny dochód w wysokości 8 000 zł netto oraz 150 000 zł oszczędności.
Pierwszy przykład to rodzina Nowaków, która rozważa zakup dwupokojowego mieszkania w odremontowanej kamienicy w śródmieściu za 500 tys. zł oraz zaciągnięcie kredytu na 25 lat w wysokości 400 000 zł przy oprocentowaniu rocznym 6 proc.. Miesięczna rata kredytu w tym przypadku wyniesie 2 800 zł. Opłaty związane z użytkowaniem kamienicy są dość niskie. Stawka funduszu remontowego oraz centralnego ogrzewania wynosi odpowiednio ok. 1 zł/m2 miesięcznie. Do rachunku należy również doliczyć ok. 50 gr/m2 miesięcznie za monitoring posesji.
Całkowity koszt miesięcznego czynszu, z uwzględnieniem m.in. zużycia wody, odprowadzenia ścieków, wywozu śmieci wyniesie ok. 400 zł przy założeniu ok. 8 zł/m2. Ze względu na to, że grunt na którym znajduje się kamienicą zazwyczaj jest wykupiony na własność, jednorazowy podatek od nieruchomości nie powinien przekroczyć 50 zł.
Drugi przykład to rodzina Kowalskich, która ceni sobie bliskość natury i za taką samą kwotę 500 tys. zł rozważa zakup domku w odległości 30 km od centrum Warszawy o powierzchni 125 m2 i 500 m2 działki w strzeżonym osiedlu.
Miesięczna rata kredytu wyniesie również 2 800 zł. Koszty utrzymania domu są jednak znacznie wyższe. Stawka za usługę całodobowej ochrony wyniesie ok. 2 zł/m2, czyli ok. 250 zł miesięcznie. Dodatkowo doliczyć należy miesięczny koszt na poziomie ok. 300 zł związany z ogrzaniem domu gazem oraz ok. 400 zł za zużycie mediów. Utrzymanie posesji, w tym ogrodu, w stanie nie gorszym niż w momencie zakupu to wydatek ok. 1 proc. wartości domu, czyli dodatkowe ok. 400 zł miesięcznie. Podatek od nieruchomości w tym przypadku to również jednorazowy koszt ok. 50 zł.
Sumując, rodzina Kowalskich decydując się na zakup domu na przedmieściach powinna znaleźć w swoim budżecie na jego utrzymanie ok. 1350 zł miesięcznie. Szacunki nie uwzględniają jednak poważniejszych renowacji takich jak np. remont dachu, które w przyszłości mogą również się pojawić.
Dla osób mieszkających poza miastem sporym obciążeniem jest koszt transportu. Rodzina Kowalskich pracując w różnych miejscach i godzinach w Warszawie zmuszona będzie dojeżdżać do miasta indywidualnie, dwoma samochodami, pokonując w tym celu codziennie 60 km. Wiąże się to z ich strony z dodatkowym wydatkiem ok. 900 zł miesięcznie. Rodzina Nowaków mieszkająca w śródmieściu może zaoszczędzić korzystając z komunikacji miejskiej, której koszt w przypadku dwóch osób to ok. 200 zł miesięcznie.
Zakładając, że obie rodziny posiadają samochody, o łącznej wartości ok. 100 tys. zł, w tym przypadku amortyzacja każdego z nich wyniesie ok. 1 400 zł miesięcznie. Ponadto niematerialnym kosztem dla rodziny Kowalskich jest również dodatkowa godzina związana z dłuższym dojazdem od pracy. Przy zakładanym wynagrodzeniu 4 000 zł netto, stawka godzinowa wynosi 25 zł. W skali miesiąca, wliczając 20 dni roboczych ten czas ma wartość 500 zł dla jednej osoby, czyli 1 000 zł dla pary.
Podsumowując - na podstawie powyższych kalkulacji rodzina Kowalskich mieszkająca poza miastem powinna uwzględnić w swoim budżecie dodatkowe ok. 3 050 zł, które stanowią prawie 40 proc. ich dochodu. Doliczając do tej kwoty wartość czasu poświęconego na dojazdy, koszty życia na przedmieściach mogą być nawet o 50 proc. wyższe. Wybierając lokalizacje nieruchomości i moment wyprowadzenia się za miasto warto zatem przeanalizować koszty życia w każdym wariancie, ponieważ w perspektywie kilku lat oszczędności mogą okazać się znaczące.
Autor: Andrzej Kawalec, analityk finansowy funduszu inwestycyjnego Moneta Asset Management (Paryż), prezes Fenix Group (Warszawa)
| Czytaj więcej o rynku mieszkaniowym w Polsce w Money.pl | |
|---|---|
| Coraz łatwiej o nowe mieszkanie. Deweloperzy bardzo się spieszą W maju już tak dobrze nie będzie. | |
| Chcesz kupić mieszkanie? Możesz to zrobić nawet 13 procent taniej Sprawdź, u kogo możesz wynegocjować najkorzystniejszą cenę i na co zwracać uwagę przy wyborze ofert. | |
| Właśnie takie mieszkania lubimy wynajmować Największym zainteresowaniem najemców cieszą się małe mieszkania, nie większe niż 40-50 m kw., dwupokojowe i w bloku z wielkiej płyty. |