Czym jest kosztorys?
W przypadku szacowania kosztów budowy domu jednorodzinnego będziemy mieć do czynienia z kosztorysem budowlanym lub kosztorysem inwestorskim. W takim rozumieniu jest to dokument określający w jak najbardziej wiarygodny sposób, choć tylko przybliżony, koszt realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Kosztorys składa się z kilku części pozwalających na oszacowanie wydatków na wykonanie m.in.:
· robót ogólnobudowlanych,
· instalacji wodno-kanalizacyjnej,
· instalacji elektrycznej,
· instalacji gazowej,
· instalacji związanej z centralnym ogrzewaniem.
Warunkiem uzyskania budowlanego kredytu hipotecznego jest zwykle przedstawienie kosztorysu sporządzanego według wzoru udostępnionego przez daną instytucję. Jeśli taki formularz nie obowiązuje, klient sam musi sporządzić swój kosztorys, a częstym wymogiem będzie również potwierdzenie wiarygodności zaprezentowanych w nim danych przez umieszczenie na nim podpisu specjalisty z uprawnieniami budowlanymi.
Kosztorys ma określić w sposób orientacyjny, jakie wydatki poniesiemy w trakcie budowy domu oraz według jakiego harmonogramu zostaną przeprowadzone. Dla banku kosztorys ma duże znaczenie, ponieważ pozwala określić realne wydatki na całą inwestycję oraz ustalić transze kredytu, jakie będą wypłacane klientowi po zakończeniu kolejnego etapu budowy.
Jak sporządzić kosztorys na potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego?
W zależności od indywidualnych ustaleń banku kosztorys może być wykonywany bezpośrednio przez klienta, a jeśli pojawi się taki wymóg, to musi być zrealizowany przez rzeczoznawcę, tj. specjalistę posiadającego uprawnienia budowlane lub generalnego wykonawcy inwestycji, jeśli w ten sposób budowany jest dom.
Przygotowanie kosztorysu wymaga znajomości rynku, aktualnych stawek, a także specjalistycznej, praktycznej wiedzy dotyczącej technologii budowy i niezbędnych w danym wypadku materiałów. Kredytobiorca może podjąć się przygotowania kosztorysu, ale niekoniecznie będzie on rzetelny.
Praktyczną pomocą dla osób samodzielnie opracowujących taki dokument może być kalkulator budowlany – do znalezienia w Internecie. Ułatwi on tworzenie dokumentacji do kosztorysowania. Podstawą do sformułowania wiarygodnego kosztorysu są nie tylko aktualne ceny na rynku, ale również przyjęty projekt budowlany bądź przedmiar robót.
Sporządzając kosztorysu do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na budowę domu, trzeba zawsze założyć pewien margines błędu w wyliczeniach. Niemal nigdy nie można oszacować jednoznacznie wszystkich wydatków.
W trakcie budowy mogą pojawić się nieprzewidziane koszty, na które trzeba sobie pozostawić środki w ramach wybranego sposobu finansowania. Przyjmuje się, że kwota rezerwy w kosztorysie budowlanym powinna wynosić w granicach 10-20 proc. całkowitych środków przeznaczonych na budowę.
Jak wygląda przykładowy kosztorys budowlany w banku?
Dostępny w jednym z polskich banków (mBank) wzór kosztorysu budowlanego składanego jako załącznik do wniosku o kredyt hipoteczny ułatwi rozeznanie się w tym, jakie informacje powinien zawierać taki dokument. Należy w nim uwzględnić koszty doprowadzenia budowy do:
· stanu zerowego – obejmującego roboty ziemne, fundamenty, izolacje, ściany i stropy piwnic;
· stanu surowego zadaszonego – obejmującego ściany nośne, kominy, stropy, schody, konstrukcję dachu, pokrycie obróbki dachu;
· stanu surowego zamkniętego – obejmującego stolarkę zewnętrzną, ściany działowe, instalacje wewnętrzne – wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe, CO z piecem, wylewki cementowe i izolację termiczną dachu;
· stanu wykończeniowego (stanu deweloperskiego) – obejmującego tynki wewnętrzne, okładziny z płyt gipsowo-kartonowych, ściany z płyt, osprzęt wodno-kanalizacyjny, glazurę, grzejniki, roboty maklerskie, osprzęt elektryczny, parkiety, panele, drzwi wewnętrzne, ocieplenie ścian zewnętrznych i wykończenie elewacji.
W kosztorysie można uwzględnić również inne, nieujęte wcześniej wydatki, koszty wykończenia zewnętrznego terenu wokół domu, np. budowę ogrodzenia, oraz związane z przyłączami do budynku.
Wpływ kosztorysu budowlanego na udzielany kredyt hipoteczny
Po co bankowi kosztorys dołączany do wniosku o kredyt hipoteczny? Warunki jego udzielenia zostaną w dużej mierze określone właśnie na podstawie tego dokumentu. Z perspektywy klienta kosztorys prac budowlanych pozwala określić, jaka kwota zobowiązania będzie potrzebna, a co za tym idzie, ile wkładu własnego będzie wymagał bank oraz jak wysoka powinna być zdolność kredytowa wnioskującego o zobowiązanie, aby pojawiły się realne szanse na uzyskanie finansowania.
Jeśli wiemy, w jakiej wysokości zobowiązanie chcemy zaciągnąć, możemy skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych i zobaczyć, który bank w danej chwili może zaproponować najatrakcyjniejszą ofertę.
Kosztorys pozwala na oszacowanie przyszłej wartości nieruchomości oraz określenie pożądanej kwoty kredytu hipotecznego, a te dwie informacje są dla banku bardzo istotne. Instytucja ta sprawdzi, czy wysokość wnioskowanego zobowiązania odpowiada realnym kosztom, jakie związane są z budową domu. Nie może być ona wyższa od sumy wskazanej na kosztorysie inwestorskim.
Bank traktuje kosztorys jako plan budowy wraz z finansowaniem za pośrednictwem kolejnych transz wypłacanych klientowi. Powinien on środki z kredytu wydatkować zgodnie z tym kosztorysem, choć bank może wyrazić zgodę na przesunięcia prac pomiędzy transzami, ale tylko w pojedynczych przypadkach. Nie można nie wykonać prac, które zostały zadeklarowane w tym dokumencie. Każda istotna zmiana w nim wymaga przeprowadzenia konsultacji z bankiem, a nie zawsze będą one pomyślne.
Jeśli na przykład kredytobiorca zrezygnuje z budowy garażu, wpłynie to na obniżenie ostatecznej wartości nieruchomości, a bank będzie mógł zarzucić mu niezgodność stanu zrealizowanego z dostarczonym kosztorysem. Konsekwencją może być nawet wypowiedzenie umowy kredytowej i zobowiązanie klienta do dokonania niezwłocznej spłaty zobowiązania.
