Nowe zalecenia KNF sprawiły, że będzie jeszcze trudniej o kredyt. Trzeba się spieszyć

Od października 2021 roku stopy procentowe w Polsce bardzo mocno poszły w górę (z 0,1 do 3,5 proc.). Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania, oznacza to problemy. Nie tylko koszt kredytu rośnie, ale i coraz trudniej jest dostać pieniądze z banku ze względu na malejącą zdolność kredytową.

Jakby tego było mało, kolejne kłody pod nogi kredytobiorcom kładzie Komisja Nadzoru Finansowego (KNF). W poniedziałek 7 marca urzędnicy skierowali pismo do prezesów zarządów banków. W nim zarekomendowali kilka zmian, które mają zmniejszyć ryzyko kredytowe. W uproszczeniu można powiedzieć, że chodzi o to, by ograniczyć możliwość zaciągania kredytów, z którymi w przyszłości klienci banków mogą mieć problemy ze spłatą.

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że przy rosnących stopach procentowych banki powinny uważnie sprawdzać zdolność kredytową, by nie pozwolić na nadmierne zadłużanie się ich klientów. Są jednak głosy ekspertów, którzy mówią o spóźnionej reakcji KNF. Wskazują też na zbyt restrykcyjne regulacje.

Co w nich jest? Urzędnicy zarekomendowali trzy główne zmiany. Przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki mają uwzględniać wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, co ma związek m.in. z wysoką inflacją. Po drugie, środki przeznaczane co miesiąc na spłatę rat i innych zobowiązań finansowych nie powinny przekraczać 40 proc. dochodów dla osób o niższych zarobkach i 50 proc. - przy wyższym wynagrodzeniu.

Najwięcej emocji budzi jednak trzecie zalecenie. Odnosi się do tego, jak duży bufor powinien mieć kredytobiorca na wypadek przyszłego wzrostu stóp procentowych.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- KNF rekomenduje bankom, aby do liczenia zdolności kredytowej przyjmowały oprocentowanie powiększone o 5 pkt proc. Dotychczasowa rekomendacja mówiła, żeby oprocentowanie do takich analiz podwyższać o 2,5 pkt proc. - tłumaczy Konrad Pluciński, ekspert Totalmoney.pl.

Czytaj więcej: Ranking kredytów hipotecznych - marzec 2022

W rozmowie z money.pl wskazuje, że przyjmując marżę banku na poziomie 2 proc. i stawkę bazową WIBOR 3M z poniedziałku na poziomie 3,81 proc., banki powinny liczyć zdolność kredytową przy założeniu, że oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniesie aż 10,81 proc.

Z szacunków Totalmoney.pl wynika, że rata kredytu na 400 tys. zł zaciągniętego na 25 lat wynosi aktualnie około 2530 zł (konkretna kwota zależy od marży banku). Przyjmując aktualnie obowiązującą rekomendację KNF, bank powinien sprawdzić, czy potencjalny kredytobiorca będzie w stanie spłacać ratę w wysokości około 3170 zł (przy założeniu, że stopy procentowe mogą w przyszłości wzrosnąć o 2,5 pkt proc.).

Przy podwojeniu buforu bezpieczeństwa i założeniu, że stopy procentowe mogą wzrosnąć o 5 pkt proc., bank będzie musiał zweryfikować, czy klient byłby w stanie płacić miesięczne raty w wysokości około 3965 zł. To oznacza dodatkowe blisko 800 zł w porównaniu z wcześniejszymi regulacjami.

Analogicznymi obliczeniami podzielił się z nami Bartosz Turek z HRE Investments. Wnioski są bardzo podobne. Widać też, że im droższe mieszkanie i większy kredyt, tym większy wpływ rekomendacji KNF na zdolność kredytową klienta.

Faktyczna rata kredytu oraz potencjalna rata z uwzględnieniem buforu bezpieczeństwa

- Można więc przyjąć, że po wejściu w życie nowych zaleceń zdolność kredytowa spadnie o około 20-25 proc. w porównaniu do obecnej - szacuje Konrad Pluciński. Dodaje, że będzie w kolejnych miesiącach jeszcze mocniej spadać.

- Należy mieć na uwadze prognozy dalszych podwyżek stóp procentowych, które wpłyną na zwiększenie się stawki bazowej stosowanej przez banki - ostrzega.

Przy stawce WIBOR wyższej o 1 pkt proc. w porównaniu ze stanem z 7 marca, klient z kredytem na 400 tys. zł zgodnie z nowymi rekomendacjami KNF będzie musiał wykazać dochody, które będą mogły pokryć ratę w wysokości ponad 4100 zł. Pozostałe wyliczenia w tabeli poniżej.

- W związku z nowymi rekomendacjami KNF, osoby, które planują wzięcie kredytu hipotecznego, nie powinny zwlekać z decyzją - sugeruje Pluciński.

Podobną radę dla osób szukających mieszkania ma też Bartosz Turek. Ekspert w rozmowie z money.pl zauważa, że banki dostały od KNF czas do końca marca na dostosowanie się do nowych rekomendacji. Najważniejsze, żeby złożyć wniosek kredytowy jak najszybciej.

Turek jest nieco większym optymistą i uważa, że jest szansa na nieco łagodniejsze podejście banków do zdolności kredytowej, niż może się to wydawać po pierwszym przeczytaniu nowej rekomendacji KNF.

- W perspektywie pół roku, jak już stopy procentowe dojdą do docelowego poziomu, zdolność kredytowa w konsekwencji samych zaleceń nadzoru może się obniżyć o około 10-20 proc. Wiele zależy od podejścia banków do nowych rozwiązań i interpretacji regulacji - wskazuje ekspert HRE.

Podkreśla, że bankom zależy na sprzedaż kredytów i będą robić tak, żeby klienci się łapali do nowych limitów. Poza tym wiele instytucji już teraz stosuje większe bufory, uwzględniające możliwość wzrostu stóp procentowych o więcej niż przepisowe 2,5 pkt proc. Tym samym nie wszędzie ten bufor wzrośnie od marca dwukrotnie.

Jak oceniać nowe wytyczne KNF dla banków? Z jednej strony urzędnicy chcą ograniczyć ryzyko kredytowe dla sektora bankowego. Z drugiej, mocno utrudnią i tak ciężką sytuację osób ubiegających się o pieniądze na zakup mieszkania.

- Reakcja KNF jest przesadzona. Urzędnicy wybrali bardzo zły moment. Na takie regulacje był czas rok, dwa lata temu, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie - podkreśla Bartosz Turek.

Zwraca uwagę nie tylko na oczywisty problem kredytobiorców, ale też dostrzega negatywny wpływ rekomendacji na rynek mieszkaniowy.

- Już teraz jest problem, bo duża część mieszkań na wynajem zniknęła z rynku. Lada moment może się okazać, że czynsze bardzo mocno wzrosną. Jak jeszcze ograniczone będą możliwości zakupu mieszkań przez zwykłych obywateli, to boję się, że w ich miejsce bardzo szybko wkroczą fundusze, które z przyjemnością wykorzystają tę okazję - komentuje sytuację ekspert HRE.