Po Europie rozlewa się potężny kryzys. To dopiero początek

Jak napisał "Bloomberg" w Europie właśnie zaczyna się potężny kryzys mieszkaniowy. Stary Kontynent cierpi bowiem na coraz większy niedobór mieszkań i domów.

Największy kłopot mają kraje bogate. Widać to w liczbie pozwoleń na budowę. W Niemczech w pierwszym półroczu wskaźnik ten spadł o ponad 27 proc. We Francji od początku roku do lipca spadek wyniósł 28 proc., a w Wielkiej Brytanii - 25 proc. Kryzys dotyka też Szwecji, gdzie skala problemów z mieszkalnictwem jest największa od 1990 r. Buduje się zaledwie jedną trzecią tego, co jest konieczne, by zaspokoić popyt.

Kłopot mają zarówno indywidualni inwestorzy, jak i więksi gracze. Bloomberg opisuje to na dwóch przykładach. Przytacza historię rodziny z Düsseldorfu, która od 16 miesięcy nosi się z zamiarem rozpoczęcia budowy domu. Koszty wzrosły jednak do poziomu, który jest poza zasięgiem małżeństwa - czyli do 85 tys. euro. Mężczyzna, który rozmawiał z agencją, nie kryje swojej irytacji. Małżeństwo otrzymało bowiem ziemię w prezencie od rodziców.

Jeśli nam zapewniono tak potężną przewagę, a nadal musimy walczyć, to jak to mają zrobić inni - pyta.

Problemy mają też duzi deweloperzy. Przykład to działająca w Niemczech Venovia. Spółka zawiesiła wszystkie plany dotyczące budowy nowych lokali. I to na czas nieokreślony. W Szwecji na braku mieszkań cierpi przemysł. Jedna z największych fabryk akumulatorów do samochodów elektrycznych, która powstała jako przeciwwaga dla rozpychających się w Europie producentów z Chin, musi ograniczać zatrudnienie. Potencjalni robotnicy nie mieliby bowiem gdzie mieszkać.

Problemy ze spełnieniem wyborczych obietnic mają też rządy. Koalicja pod wodzą Olafa Scholza planowała oddać 400 tys. nowych mieszkań do 2026 r. Zdaniem ekspertów dotrzymanie tego terminu jest wątpliwe. Słowa nie może dotrzymać też rząd Wielkiej Brytanii, który w 2019 r. obiecał mieszkańcom kraju 300 tys. nowych domów.

Jak sytuacja wygląda w Polsce? O tym, co się dzieje, mówi kilka raportów Głównego Urzędu Statystycznego. Z danych za pierwsze półrocze tego roku wynika, że do użytkowania oddano więcej mieszkań niż przed rokiem. Spadła natomiast liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Liczba rozpoczętych budów też spadła.

Wzrost liczby oddanych mieszkań nie jest jednak duży, bo wynosi zaledwie 2,5 proc. Oddano 111,9 tys. lokali. Spadek liczby pozwoleń na budowę jest za to znacznie wyraźniejszy - sięga 34,7 proc. (w porównaniu z analogicznym okresem w 2022 r.). Liczba zgłoszonych budów sięgnęła 111,9 tys (przypadkowa zbieżność liczby). Biorąc pod uwagę samych tylko deweloperów, spadek jest jeszcze większy - wynosi 37,6 proc.

Spadek widoczny jest też w liczbie rozpoczętych budów. W pierwszej połowie 2023 r. rozpoczęto budowę 85,6 tys. mieszkań, tj. o 28,5 proc. mniej niż przed rokiem. Deweloperzy rozpoczęli budowę 48 tys. mieszkań (o 33,0 proc. mniej), a inwestorzy indywidualni 35,6 tys. (o 23,3 proc. mniej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 97,6 proc. ogólnej liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 2,1 tys. mieszkań (1,7 tys. w roku poprzednim).

Są i nowe dane o produkcji montażowo-budowlanej. Te pozwalają sądzić, że nadchodzi odbicie. We wrześniu wzrosła o 11,5 proc. rok do roku, a w ujęciu miesięcznym - o 11,4 proc.

Analitycy PKO w swoim komentarzu stwierdzają, że produkcja budowlana we wrześniu pozytywnie zaskoczyła. Chodzi nie tylko o skalę wzrostu, ale i o fakt, że wzrost odnotowano we wszystkich trzech głównych składowych.

W ujęciu rocznym rósł nawet segment budowa budynków (o 3,9 proc. rdr), po raz pierwszy od października 2022 r. - piszą.

Czy Polsce również grozi załamanie? Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors, w rozmowie z money.pl przyznaje, że sytuacja dziś jest w Polsce wciąż dużo lepsza niż na Zachodzie.

Sytuację na rynku nieruchomości w pewnym stopniu poprawia "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Jest co prawda pozytywny tylko dla części osób, ale bez niego byłoby gorzej. Wysokie stopy procentowe i niekorzystna rekomendacja KNF sprawiały, że dla wielu młodych osób uzyskanie kredytu było w zasadzie niemożliwe. A jeżeli możliwe, to kwota nie wystarczała na zakup odpowiednio dużego mieszania. Kredyt 2 proc. rozwiązuje tu dwa problemy - rata kredytu jest niska, a zdolność kredytowa wysoka - tłumaczy.

Nie ma też wątpliwości, że na rządowym programie korzystają tylko wybrani. - Ci, którzy chcą kupić kolejne mieszkanie - bo na przykład powiększyła im się rodzina albo dzieci już podrosły - są w znacznie gorszej sytuacji. Nie mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu, a wysokość stóp procentowych jest wciąż wysoka - podkreśla.

Zdaniem eksperta, są konkretne czynniki, które wciąż blokują rozwój mieszkalnictwa. Jest jednak szansa, że ograniczenia, przynajmniej częściowo, znikną.

Obniżki oprocentowania kredytów, z którymi mieliśmy do czynienia do tej pory, nie są wystarczające. Dopiero kiedy stopy procentowe spadną poniżej 5 proc., będziemy mogli mówić o normalności. Na szczęście szansa na obniżkę stóp jest, złagodzono też rekomendację KNF. Jeśli zatem stopy spadną o 1-2 pp., jest szansa na w miarę zdrowy rynek nieruchomości - podkreśla Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem warto jednak podkreślić, że sytuacja nie jest czarno-biała, bo "Bezpieczny Kredyt 2 proc." ma drugą stronę. W jego wyniku wzrosły ceny. - To, co potencjalnym kredytobiorcom "oddaje" obniżka stóp, "odbiera" wzrost popytu. To sprawia, że i tak w jakimś stopniu trzeba pożyczać więcej - stwierdza ekspert.

Potencjalni kupujący gonią tego króliczka, a ten im ciągle ucieka. Dziś za wcześnie, by przesądzać, jak sytuacja na rynku nieruchomości ukształtuje się, gdy stopy ostatecznie spadną - podsumowuje.

Anton Bubiel, prezes Rentier.io, nie ma wątpliwości, że jeżeli chodzi o rynek mieszkań, Polska niewątpliwie wyróżnia się na tle Europy i świata. W wielu państwach ceny mieszkań spadają.

- Główny powód wzrostów cen w Polsce jest znany - jest nim propopytowy program "Bezpieczny Kredyt 2 proc." w warunkach rekordowo niskiej podaży nowych mieszkań. Poza tym mamy relatywnie zdrowe fundamenty rynku, czyli m.in. niskie bezrobocie, tempo wzrostu cen mieszkań w długim terminie zbliżone do tempa wzrostu wynagrodzeń oraz zdrowy poziom rentowności najmu - mówi.

O ile te fundamenty się nie zmienią, nie spodziewałbym się zapaści na rynku mieszkaniowym. Nie oczekiwałbym również kontynuacji tak dynamicznych wzrostów cen, jakie obserwujemy od połowy bieżącego roku. Spodziewałbym się natomiast wydłużonego okresu wysokiej inflacji (ale nie hiperinflacji) i relatywnie wysokich stóp procentowych (poziom 4-6 proc.). Warunki takie spowolnią rynek nieruchomości. Prawdopodobnie wystąpią też spadki w poszczególnych segmentach i lokalizacjach, jednak przy systemowych brakach podaży na rynku, w mojej ocenie nie doświadczymy zapaści - stwierdza Anton Bubiel.

Dla wielu osób, które planują kupić mieszkanie, problemem mogą być zbyt szybko rosnące ceny. Z najnowszego raportu serwisu rynekpierwotny.pl wynika, że ten wzrost jest spory.

W październiku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Trójmieście przekroczyła 14 tys. zł, a w Łodzi - 10 tys. zł. Wzrosty cen względem poprzedniego roku są dwucyfrowe. Lokale w Krakowie zdrożały o 26 proc., w Trójmieście o 24 proc., w Warszawie o 18 proc. Tu cena za metr mieszkania przekracza już 16 tys. zł.

- Od dawna zwracamy uwagę w naszych raportach, że aby średnia cena metra kwadratowego przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań, zwłaszcza w segmencie popularnym, czyli budowanych z myślą o klientach kredytowych - mówi Marek Wielgo, ekspert serwisu rynekpierwotny.pl.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl