Wiele banków oferuje kredyt na sto procent wartości mieszkania, jednak warto się zastanowić, czy skorzystać z takiej oferty, jeśli mamy gotówkę na wkład własny.
Decyzja nie jest łatwa. Jeśli wniesiemy wkład własny wynoszący 20 procent wartości nieruchomości, to płacić będziemy niższe raty, ale pozbędziemy sie gotówki. Jeśli zdecydujemy się na stuprocentowe kredytowanie, brak odpowiedniego wkładu własnego pociągnie za sobą wzrost kosztów kredytu, np. wyższe oprocentowanie i ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Wysokość oprocentowania banki bowiem uzależniają od wysokości wniesionego wkładu własnego. Obowiązuje zasada, _ czym mniejszy jest wkład własny, tym większe będzie oprocentowanie kredytu _.
- _ W sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie terminowo obsługiwać kredytu, bank zmuszony będzie do odzyskania pożyczonych nam środków w drodze licytacji komorniczej _ - wyjasnia Grzegorz Jusiński z Credit House Polska - Doradcy Kredytowi. - _ Jeśli zaangażowaliśmy środki własne w kredyt, musimy pamiętać, że im większy był nasz wkład własny w dniu zaciągania kredytu, tym mniejsze istnieje ryzyko, że w drodze licytacji może nie udać się osiągnąć na tyle wysokiej ceny, aby w całości pokryła ona nasze zobowiązania. _
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Oprocentowanie jest więc mocno skorelowane z ryzykiem jakie dostrzega bank w niskim wkładzie własnym klienta. Nie oznacza to jednak, że banki niechętnie udzielają kredytów do stu procent wartości zabezpieczenia. Ryzyko niskiego wkładu własnego kredytobiorcy jest coraz częściej akceptowane przez banki w związku z wprowadzeniem dodatkowych ubezpieczeń chroniących bank i klienta.
- _ Tradycyjnym już zabezpieczeniem stosowanym przez banki jest *ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, * __ stosowane jest jako dodatkowe zabezpieczenie _ - mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. - _ Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20 procent, ale nie jest to reguła. _
ZOBACZ TAKŻE:
Zatem, jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80 procent wartości nabywanej nieruchomości (czyli zebraliśmy na tę inwestycję 20 procent środków własnych), to unikniemy kosztu związanego z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego.
W przypadku braku wkładu własnego, koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5 procent od kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy wymaganym wkładem własnym a posiadanym wkładem własnym.
- _ Podana składka płatna jest za okres trzy lub pięcioletni _- mówi Grzegorz Jusiński. - _ Po tym czasie bank sprawdza, czy wartość kredytu do spłaty jest wyższa, czy niższa niż 80 procent wartości nieruchomości. Jeśli kwota kredytu jest nadal wyższa, bank przedłuża ubezpieczenie brakującego wkładu własnego na kolejny okres trzy lub pięcioletni, licząc składkę jako 3,5 procent od pozostającej powyżej 80 procent wartości zabezpieczenia kwoty kredytu. _
W zależności od banku składka ubezpieczenia jest płatna gotówką lub może być doliczona do kwoty kredytu. **W ramach coraz większej konkurencji część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego - warto więc poszukać.
Środki własne dla banku czy dla siebie?
Poniższa tabela pokazuje dodatkowe koszty kredytu na 100 procent oraz korzyści płynące z pozostawienia sobie 20 procent wkładu własnego.
| Plusy i minusy braku wkładu własnego | ||
|---|---|---|
| Cena nieruchomości | 300 000 PLN | |
| Waluta kredytu | CHF | |
| Okres kredytowania | 30 lat | |
| Wysokość kredytu | 302 100 PLN | 240 000 PLN |
| Wskaźnik LTV | 100% | 80% |
| Wkład własny | 0% | 20% |
| Oprocentowanie | 4,26% | 4,06% |
| Ubezp. brakującego wkładu własnego | 3,5%x60000 = 2100 | brak |
| Rata miesieczna | 1604,08 PLN | 1244,22 PLN |
| Raty w skali roku | 19248,96 PLN | 14930,64 PLN |
| Środki wolne | 60000 PLN | brak |
| Zysk roczny od wolnych środków (7%) | 4200 PLN | brak |
| Dodatkowe koszty kredytu 100% w skali roku | 4318,32 PLN | Nie dotyczy |
| Dodatkowe korzyści kredytu 100% w skali roku | 4200 PLN | Nie dotyczy |
Wyliczenia zrobione w oparciu o założenia, iż chcemy nabyć nieruchomość za 300000 PLN i zaciągnąć kredyt na 30 lat w CHF.
Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego jest ponoszony raz na 3 lub 5 lat i z reguły jest on doliczony do kwoty kredytu, więc wysokość rat uwzględnia zwiększoną kwotę kredytu o doliczoną składkę ubezpieczenia.
Z wyliczeń wynika, iż zaciągnięcie kredytu na sto procent wartości nieruchomości powoduje powstanie większego kosztu (o 4318,32 zł) w skali roku.
Jest jednak korzyść z takiego rozwiązania - posiadamy 60 tys. zł gotówki, którą możemy zainwestować lub wpłacić na lokatę. Założyliśmy, iż środki te trafiają na lokatę z oprocentowaniem w skali roku na poziomie 7 procent i przyjęliśmy roczną kapitalizację odsetek.
Taka lokata w skali roku daje nam dochód w wysokości 4200 zł, niestety musimy go pomniejszyć przy wypłacie o _ podatek belki _ w wysokości 19 procent. Do dyspozycji zostaje nam 3400 zł.
Co z oszczędnościami przy kredycie?
Takie rozwiązanie powoduje, iż realny dodatkowy koszt kredytu na sto procent to około tysiąc złotych w skali roku. Miesięcznie daje nam to kwotę około 80 złotych.
Czy dla takiej oszczędności warto pozbywać się 60 tys. zł gotówki?
| Komentarz Money.pl |
| --- |
|
Bartosz Chochołowski, Money.pl Jeśli kupowane mieszkanie wymaga remontu, planujesz w nieodległej przyszłości kupić samochód, czy spodziewasz się innych wydatków, na pewno nie opłaci się przeznaczać gotówki na wkład własny. Kredyt hipoteczny to najtańszy pieniądz dostępny na rynku, a zatem lepiej teraz wziąć go w wyższej kwocie, niż za chwilę brać zwykły kredyt konsumpcyjny, który oprocentowany jest często na poziomie 15 procent. Jednak jeśli nie planujesz większych wydatków, najważniejsza jest dla ciebie wysokość miesięcznej raty, wtedy warto oszczędności _ wrzucić _ w zakup mieszkania. |