Dla kogo kredyt refinansowy?

Moda na refinansowanie kredytów hipotecznych zaczęła się w zeszłym roku. Według danych Związku Banków Polskich w 2005 r. banki pożyczyły na cele mieszkaniowe 22,4 mld zł, czyli o 59 proc. więcej niż w roku poprzednim. Tymczasem łączne zadłużenie z tego tytułu wzrosło jedynie o 30 proc.

Oznacza to, że coraz większy udział w rynku mają nie nowi kredytobiorcy, ale osoby, które przenoszą kredyt mieszkaniowy z banku do banku.

Dlatego właśnie na rynku usług bankowych rozpoczął się prawdziwy bój o Zobacz oferty kredytów mieszkaniowych dostępnych w Money.plklientów zainteresowanych refinansowaniem kredytów hipotecznych. Banki prześcigają się w promocjach i kuszą atrakcyjnymi warunkami „przejęcia” kredytu.

Obiecują m.in. uproszczone formalności przy otwieraniu kredytu (dla osób z 1-1,5 rocznym stażem kredytowym), znacznie obniżają oprocentowanie (nawet do 1,60% w CHF i 4,80% w PLN w pierwszym roku), zwalniają z prowizji oraz opłat związanych z ubezpieczeniem pomostowym oraz ubezpieczeniem niskiego wkładu, zapewniają możliwość wielokrotnego bezpłatnego przewalutowania kredytu.

Niektóre banki biorą na siebie także koszty sądowe związane z ustanawianiem hipoteki. Duży wpływ na „ruch w interesie” ma również obniżenie opłat za założenie księgi wieczystej oraz wpis do hipoteki. Dopełnienie tych formalności jest bowiem niezbędne zarówno przy zaciąganiu kredytu hipotecznego, jak również przy przenoszeniu go z jednego banku do drugiego.

Od marca 2006, w związku z wejściem w życie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata za założenie księgi i wpis jest stała i wynosi Zobacz również poradnik Taniej w sądzie? Wszystko o nowych opłatach sądowych odpowiednio 60 zł (założenie księgi) oraz 200 zł (wpis hipoteki). Wcześniej opłata za wpis naliczana była procentowo w zależności od wartości nieruchomości, co dawało przeciętnie koszt około 1-2 tys. zł.

Do tej pory z refinansowania kredytów mieszkaniowych korzystało około 7 proc. klientów. Specjaliści szacują, że obecnie – w związku z licznymi ułatwieniami - liczba osób zmieniających bank na tańszy będzie stale rosnąć.

Kolejnym powodem skłaniającym do zmiany banku na tańszy mogą być spodziewane ograniczenia związane z dostępem do tanich kredytów we frankach szwajcarskich. Według zapowiedzi nadzoru bankowego na taki kredyt mieliby szansę tylko klienci z 30-procentowym wkładem własnym.

Uważaj na pułapki

Wobec zaciętej walki o zdobycie nowych chętnych na kredyty hipoteczne lub „podkupienie” ich od konkurencji, banki za wszelką cenę próbują związać ze sobą swoich dotychczasowych klientów, a tym samym zastawiają coraz więcej pułapek na tych, którzy chcą przenieść kredyt do innego banku.

Na przykład niektóre z nich pobierają - niezbędną przy zmianie banku - prowizję za zaświadczenie o historii kredytowej (np. w PKO BP wynosi ona 300 zł).

Inne natomiast w przypadku refinansowania kredytu przez inny bank wymagają od klienta płacenia przez pierwsze lata spłaty kredytu prowizji karnej liczonej procentowo od kwoty zadłużenia (np. Multibank pobiera prowizję wynoszącą od 3 proc. w pierwszym roku spłaty do 1 proc. kwoty zadłużenia w trzecim roku spłaty – dopiero od czwartego roku można zmienić bank bez opłat).

Sprawdź i porównaj

Decydując się na przejście z kredytem mieszkaniowym do innego banku warto przed podpisaniem umowy jeszcze raz porównać obie oferty i przeliczyć, czy na pewno nam się to opłaca.

Po pierwsze, wypada sprawdzić, przez jaki okres obowiązywać będzie niskie oprocentowanie, którym bank kusi nas w promocji oraz na jakich zasadach będzie ono naliczane po jej zakończeniu.

Przeważnie na takie atrakcyjne oprocentowanie klient ma szansę jedynie przez pierwszy lub ewentualnie drugi rok spłaty. Dlatego warto dowiedzieć się, co będzie później.

Po drugie, bardzo ważne jest, na jakich zasadach zmienia się oprocentowanie kredytu. Jeżeli jest ono ustalane na podstawie rynkowych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR) powiększonych o marżę banku, to dobrze, bo koszt kredytu jest wówczas przewidywalny. Gorsza sprawa, gdy w umowie kredytowej jest zapis, że o zmianie oprocentowania decyduje zarząd banku.

Tymczasem, nawet jeśli o zmianie oprocentowania decyduje rynek, a nie zarząd banku, to i tak bank może zastrzec w umowie, że oprocentowanie może zmieniać się z kwartału na kwartał lub z miesiąca na miesiąc po odpowiedniej zmianie stopy bazowej WIBOR lub LIBOR.

Warto więc sprawdzić, czy wysokość takiego wskaźnika zmienności zapisana jest w umowie kredytowej (lepiej, bo umowa obowiązuje obie strony), czy tylko w tabeli opłat i prowizji, ewentualnie w regulaminie (w tym przypadku zmiany następują po jednostronnej decyzji banku).

rzeba również zwrócić uwagę na to, który WIBOR : 3-miesięczny czy 6-miesięczny, bank bierze pod uwagę przy ustalaniu oprocentowania. Taki z pozoru drobiazg ma bowiem wpływ na cenę kredytu.

| Przykład |
| --- |
| Mamy dwa kredyty, oprocentowane na 4,8 proc. i 5,0 proc. Oprocentowanie obu kredytów ustalone jest na zasadzie WIBOR plus marża banku. Oba banki naliczają taką samą prowizję. Nasuwa się więc oczywisty wniosek, że pierwszy kredyt jest tańszy. Tymczasem wcale nie musi tak być. Może się bowiem okazać, że banki stosują dwie różne stopy bazowe, np. WIBOR 6-miesięczny oraz WIBOR 3-miesięczny i w praktyce oba kredyty – na pozór różniące się ceną – mogą kosztować prawie tyle samo. |

Po trzecie, trzeba dowiedzieć się, czy na pewno marża banku nie może zmienić się przez cały okres spłaty. Niektóre banki zawierają w umowie zapis, że podwyżka marży jest możliwa w pewnych, określonych przez bank, sytuacjach.

Należy pamiętać, że przeniesienie kredytu nie zawsze jest opłacalne, dlatego warto dokładnie przeanalizować koszty z tym związane, by potem nie żałować swojej decyzji.

Zamiana kredytu na tańszy ma sens, gdy - np. ze względu na niewysokie dochody – bardzo zależy nam na, choćby niewielkiej, redukcji miesięcznych rat.

Na przykład w przypadku 20-letniego kredytu we frankach szwajcarskich zaciągniętego w wysokości 100 tys. zł (po przeliczeniu), dzięki obniżeniu oprocentowania np. z 3 proc. do 1,6 proc. mamy szansę zaoszczędzić 100 zł miesięcznie, a w całym okresie spłaty – łącznie 24 tys. zł.

To jednak obliczenia bardzo uproszczone, zakładające, że parametry obu kredytów są dokładnie takie same, a różnią się one jedynie oprocentowaniem. Poza tym powyższe wyliczenie nie uwzględnia kosztów wpisu nowej hipoteki do księgi wieczystej oraz prowizji za przeniesienie kredytu lub wcześniejszą spłatę.

Możemy próbować uniknąć płacenia prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu pod warunkiem, że bank, który opuszczamy pobiera taką prowizję jedynie za przedterminową spłatę całości zadłużenia, podczas gdy spłata części zadłużenia nie obciążona jest żadną prowizją lub jest ona niewielka.

Można wówczas - na zasadach spłaty częściowej - spłacić 99 proc. kredytu, a potem zwrócić pozostały 1 proc. Wymaga to jednak współpracy obu banków.

Fachowcy twierdzą, że aby przenoszenie kredytu miało sens, pieniądze wydane na refinansowanie powinny zwrócić się w ratach kredytowych najlepiej w okresie około 1,5 roku, najpóźniej – do 3 lat.

Jeżeli z obliczeń wynika, że okres ten będzie dłuższy, wówczas warto próbować negocjować obniżenie oprocentowania w dotychczasowym banku.

Przy obliczeniach nie ma znaczenia, jaka część kredytu jest już spłacona, ważne natomiast jest, ile jeszcze pozostało do spłaty. Licząc koszty naszego refinansowania najpierw dodajemy prowizję za udzielenie nowego kredytu, potem ewentualną opłatę za jego wcześniejszą spłatę, następnie opłaty związane ze zmianą wpisu w księdze wieczystej - czyli likwidacją jednego wpisu i wpisem drugiej hipoteki.

Kolejną – i najważniejszą - rzeczą przy kredytach walutowych jest kwestia kursu walut (chyba, że uda nam się przenieść kredyt bez przeliczania go „po drodze” na złotówki).

Przeważnie kredyt spłacany jest po kursie sprzedaży dewiz (może być także średni NBP). Nowy kredyt uruchamiany jest natomiast po kursie kupna dewiz (niższy niż sprzedaży, więc trzeba wziąć nominalnie więcej w tej samej walucie). W nowym banku kredyt spłacany jest po kursie sprzedaży. Trzeba więc porównać, ile byśmy wydali na stary, a ile na nowy kredyt, a następnie policzyć, czy i kiedy zacznie nam się to opłacać.

Przy kredytach walutowych musimy zawsze brać pod uwagę ten tzw. spread czyli widełki między kursem wypłaty kredytu a kursem spłaty.

W przypadku franków szwajcarskich będzie to odpowiednio kurs kupna CHF i kurs sprzedaży CHF z tabeli banku. Im mniejszy, czyli węższy spread, tym lepiej - w najlepszych bankach może to być 7-8 groszy, w pozostałych nawet 15-16 groszy. Spread podnosi bowiem oprocentowanie kredytu w szwajcarskiej walucie o 0,3-0,6 pkt. proc.

Przy obecnych niewielkich różnicach w oprocentowaniu warto o tym pomyśleć.

Na koniec jeszcze jedna pułapka: decydując się na kredyt refinansowy narażamy się tym samym na utratę ulgi odsetkowej. W takiej sytuacji najlepiej zwrócić się do swojego urzędu skarbowego z prośbą o wydanie w tej sprawie wiążącej interpretacji podatkowej. Tymczasem również i ten koszt wypada zliczyć do ceny refinansowania kredytu.