Ostrzeżenie przed załamaniem rynku kredytów hipotecznych

Projektowana zmiana rekomendacji S ma - według KNF - ograniczyć ryzyko związane z wysokim udziałem kredytów walutowych w sektorze bankowym. Jej zapisy obejmują jednak także kwestie związane z udzielaniem kredytów zarówno mieszkaniowych, jak i innych zabezpieczonych hipotecznie - niezależnie od tego, czy są to kredyty złotowe, czy denominowane w walutach obcych. Przyjęta 2 lata temu przez KNF rekomendacja S (oraz S II z ub.r.) to zbiór dobrych praktyk, którymi powinny kierować się banki udzielające kredytów hipotecznych.

Bankowcy krytykują głównie propozycję KNF, by walutowe kredyty zabezpieczone nieruchomościami nie przekraczały 50 proc. wartości kredytów hipotecznych w portfelach kredytowych poszczególnych banków. Mają także zastrzeżenia do zapisów dotyczących obliczania zdolności kredytowej czy wielkości zabezpieczenia kredytów. Projekt KNF przewiduje, że nowelizacja rekomendacji weszłyby w życie w 2011 r.

Zdaniem dyrektora w Związku Banków Polskich Mariusza Zygierewicza, KNF nie wskazała przyczyn, dla których chce wprowadzić zmiany oraz ich skutków. Według niego, konsekwencją będzie istotne zaostrzenie niektórych wymogów udzielania kredytów.

_ - Może to spowodować poważne załamanie na rynku kredytów mieszkaniowych i w zakresie stabilności niektórych banków (...). Nie ulega wątpliwości, że wprowadzenie tych zapisów, zarówno w odniesieniu do kredytów walutowych jak i złotowych, spowoduje, że skala udzielanych kredytów będzie na pewno mniejsza niż jest obecnie _ - ostrzegł Zygierewicz.

Wyjaśnił, że niektóre banki będą musiały zupełnie zmienić strategię działania. _ To będzie dla nich duże wyzwanie, jeżeli jeden z podstawowych obszarów działalności zostanie zastopowany. Będzie to miało konsekwencje dla dochodowości banków i ich stabilności finansowej _ - powiedział.

Dodał, że w części banków udział kredytów walutowych wynosi 70-80 proc. _ To spowoduje, że kredyty już udzielone będą musiały zostać sprzedane. Takie rozwiązanie nie powinno wejść w życie, bardzo silnie się temu sprzeciwiamy _ - podkreślił.

Zaznaczył, że projektowane regulacje, dotyczące 50 proc. udziału kredytów walutowych, nie odnoszą się tylko do kredytów mieszkaniowych, ale wszelkich kredytów, gdzie zabezpieczeniem jest hipoteka, a więc także do kredytów gospodarczych zabezpieczonych nieruchomościami. W konsekwencji przedsiębiorcy, w tym eksporterzy, także mogą stracić dostęp do kredytów walutowych.

Zygierewicz dodał, że ZBP ma także istotne zastrzeżenia do zapisu dotyczącego oceniania zdolności kredytowej klienta w przypadku kredytów przyznawanych na okres powyżej 25 lat. Według projektu rekomendacji, oceniając zdolność kredytową bank powinien przyjmować wtedy 25-letni okres spłaty kredytu. W praktyce banki powinny więc wymagać wyższej zdolności kredytowej.

_ Ponad połowa kredytów w kraju jest udzielana na okres 25-35 lat. Czy chcemy automatycznie wyciąć cały ten rynek? _ - pytał Zygierewicz. Zwrócił uwagę, że w przypadku kredytów spłacanych dłużej rata jest niższa, więc ryzyko dla banku z tego tytułu jest graniczone.

Obawy banków budzi też kwestia liczenia zdolności kredytowej dla osób wchodzących w wiek emerytalny. Według dyrektora z ZBP, banki chciałyby uwzględniać w zdolności kredytowej takich osób nie tylko wysokość emerytury, ale także inne dochody, które mogą oni uzyskiwać.

ZBP ma też zastrzeżenia do proponowanego w rekomendacji obliczania poziomu wskaźnika LtV (Loan to Value, wskaźnik określający stosunek wartości kredytu względem wartości zabezpieczenia ). Zdaniem banków, należy przy tym wziąć pod uwagę wartość rynkową nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, a nie jej wartość w przypadku przymusowej sprzedaży - jak ma wynikać z projektu rekomendacji.

Zygierewicz wyjaśnił, że wartość nieruchomości sprzedawanej szybko jest znacznie niższa, co oznaczałoby spadek wartości kredytu, który bank mógłby udzielić pod takie zabezpieczenie.

Dyrektor zapowiedział, że wkrótce ZBP przeprowadzi badania na temat skutków wejścia w życie zmienionej rekomendacji S. Analiza ma dotyczyć konsekwencji zmian dla deweloperów, rynku mieszkaniowego oraz dla rynku bankowego.

Według KNF, zmiany mają ograniczyć ryzyko, jakie pociąga za sobą wysoki udział kredytów walutowych w sektorze bankowym. _ Są to ryzyka zagrażające stabilności systemu finansowego, bezpieczeństwu ekonomicznemu klientów i mogące mieć negatywny wpływ na sytuację gospodarczą _ - tłumaczy Marta Chmielewska-Racławska z Urzędu KNF.

Wyjaśniła, że na większości dojrzałych rynków kredyty hipoteczne w walucie praktycznie nie istnieją. _ Dlatego uważamy, że połowa portfela w przypadku polskiego rynku jest tym minimalnym poziomem bezpiecznej dywersyfikacji. Jednak dojście do bezpiecznego poziomu może się odbywać na różne sposoby, np. poprzez zwiększenie akcji kredytowej w złotych. Zakładamy, że w konsultacjach uda nam się porozumieć co do okresu dostosowawczego, dotyczącego poszczególnych zaleceń _ - zadeklarowała.

Dodała, że rentowność banków jest ważnym czynnikiem ich stabilności, ale powinna być postrzegana w długoterminowej perspektywie. _ W czasie ostatniego boomu kredytowego banki były gotowe udzielać kredytów mieszkaniowych na bardzo niskich marżach, mniej martwiąc się o rentowność tej części biznesu _ - zauważyła.

Chmielewska-Racławska podkreśliła, że rekomendacja nie zakazuje udzielania kredytów na dłuższy okres. Daje jedynie wytyczne dotyczące oceny zdolności kredytowej, a bank sam decyduje, czy udzielać kredytów na 25 czy 35 lat. Według niej, w interesie banku i dla bezpieczeństwa klientów jest uwzględnienie faktu, że po przejściu na emeryturę dochody klienta znacząco spadają.