Zakup mieszkania na firmę - wady i zalety

Niezależnie od tego, czy zakup mieszkania realizowany jest przez firmę, czy przez osobę prywatną, będzie się on wiązał z koniecznością dopełnienia kilku formalności oraz uiszczenia podstawowych opłat.

Zobacz też: Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Po znalezieniu lokalu niezbędne będzie sprawdzenie ksiąg wieczystych mieszkania, w których określony został stan prawny nieruchomości. Dodatkowo znajdują się w nich informacje o właścicielu nieruchomości, jej przeznaczeniu, dokładnej lokalizacji oraz ewentualnym obciążeniu hipoteki. Dostęp do ksiąg wieczystych ma natomiast każda zainteresowania osoba.

Przedsiębiorca, który kupuje lokal na wynajem, musi również liczyć się z tzw. taksą notarialną, czyli opłatą za sporządzenie aktu notarialnego. Wysokość taksy określana jest przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości i zależna jest ona od wartości mieszkania.

W przypadku nieruchomości o wartości powyżej 60 tys. zł do 1 mln wynosi ona 1 010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Dla nieruchomości o wartości powyżej 1 mln zł do 2 mln zł taksa notarialna wynosi 4700 zł + 0,2 proc. nadwyżki powyżej 1 mln zł.

Ponadto zysk osiągany z najmu mieszkania zakupionego na firmę będzie przychodem z działalności gospodarczej, a więc do jego prawidłowego rozliczenia, konieczna będzie faktura.

Podatek od zakupu mieszkania musi zapłacić każda osoba kupująca nieruchomość. Nie ma znaczenia to, czy jest ona kupowana w celach inwestycyjnych, czy na cele mieszkaniowe. Podatnik zapłaci jeden z dwóch rodzajów podatków:

• podatek VAT - charakterystyczny dla rynku pierwotnego. Wówczas konieczność jego zapłaty nastąpi wtedy, kiedy mieszkanie zostało kupione od innej firmy lub od dewelopera,
• podatek PCC - czyli podatek od czynności cywilnoprawnych trzeba uiścić, jeżeli mieszkanie zostało kupione na rynku wtórnym. 

Ostateczna wysokość podatku będzie również zależna od tego, z jakiego rynku pochodzi mieszkanie. W przypadku lokali od dewelopera podatek wliczony będzie już w cenę i będzie wynosił 8 proc. dla mieszkań o powierzchni do 150 mkw. lub 23 proc. dla mieszkań o wielkości powyżej 150 mkw.

Stawka PCC natomiast wynosi 2 proc. od wartości rynkowej mieszkania. Obowiązkiem kupującego będzie wówczas zapłacenie podatku samodzielnie oraz złożenie deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od chwili podpisania umowy notarialnej lub wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. 

Zakup mieszkania na wynajem przez osoby prowadzące własność działalność gospodarczą cieszy się dużą popularnością ze względu na to, że stanowi to dobry sposób na ulokowanie kapitału. Jest to o wiele bardziej opłacalna inwestycja niż lokowanie pieniędzy w lokatach bankowych czy innego rodzaju ryzykownych inwestycjach. Inwestowanie w nieruchomości, a tym samym lokal zakupiony na wynajem może również sam na siebie zarabiać. Jeżeli najem nieruchomości będzie mieć wysoką rentowność, przedsiębiorca może liczyć na wzrost jej wartości.

Kolejną zaletą zakupu mieszkania na firmę jest także możliwość wliczenia w koszty uzyskania przychodu opłat związanych z jego utrzymaniem i nabyciem sprzętu. Cena nabycia nie może jednak jednorazowo przekraczać 10 tys. zł. W przeciwnym wypadku zakupione przedmioty podlegają amortyzacji i będą musiały zostać wprowadzone do ewidencji środków trwałych firmy. Osoba prowadząca działalność może również wliczyć w koszty m.in. opłaty za czynsz, ubezpieczenie lokalu, czy też wydatki poniesione na prąd lub internet.

Przedsiębiorca, który zaciąga kredyt hipoteczny na takie mieszkanie, ma dodatkowo możliwość wliczenia wysokości odsetek od kredytu mieszkaniowego w koszty jego firmy. 

Przedsiębiorcy, którzy planują wynajmować zakupioną nieruchomość w celach mieszkaniowych, nie będą mieli prawa do odliczenia VAT-u naliczonego przy zakupie nieruchomości. Jeżeli natomiast firma kupiła mieszkanie na wynajem krótkoterminowy, wówczas czynny podatnik VAT będzie mógł odliczyć naliczony podatek. 

Jeszcze do niedawna jedną z największych zalet zakupu nieruchomości na firmę była możliwość dokonywania odpisów z tytułu amortyzacji mieszkania. Amortyzacja to koszty związane ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych, która pozwala uznać ich zużycie za koszt uzyskania przychodu. Wobec tego odpisy zmniejszały przychód, powodując jednocześnie pomniejszenie podatku dochodowego.

Wraz ze zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład od 1 stycznia 2022 roku nastąpił zakaz amortyzowania domów oraz mieszkań. Początkowo miał on obowiązywać od początku 2022 roku, jednak został przesunięty o jeszcze jeden rok. Oznacza to, że do 31 grudnia 2022 roku nadal możliwe jest amortyzowanie mieszkań pod warunkiem, że zostały one nabyte lub wytworzone przed 1 stycznia 2022 roku. 

Pozbawienie prawa do amortyzacji spowodowało, że od 2023 roku żaden przedsiębiorca będący właścicielem nieruchomości nie będzie mógł obniżyć wysokości podatku dochodowego poprzez dokonanie odpisów.

Prawo zakłada, że osoby prywatne sprzedające mieszkanie po upływie 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia, są zwolnione z obowiązku uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości. Zasady te nie obowiązują jednak w przypadku firm.

Wobec tego przedsiębiorca, który chce sprzedać mieszkanie zakupione na firmę, musi liczyć się z tym, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami z działalności. Wówczas pod uwagę należy wziąć przychód ze sprzedaży i odjąć od niego wartość początkową pomniejszoną o dokonane odpisy amortyzacyjne. Następnie uzyskaną wartość należy pomnożyć przez właściwą stawkę zgodną z zasadami ogólnymi.

Ponadto stosownie do zmian wprowadzonych przez Polski Ład, przedsiębiorcy zapłacą składkę zdrowotną nie tylko od dochodu, ale również od sprzedaży firmowego majątku, w tym przypadku zbycia środków trwałych, czyli nieruchomości. Na skali podatkowej wyniesie ona 9 proc., z kolei na podatku liniowym 4,9 proc.