Zła wiadomość dla Polaków. W mieszkaniówce taniej nie będzie

W grudniu średnie ceny mieszkań deweloperskich w niektórych miastach Polski były o ponad 20 proc. wyższe niż rok wcześniej - informuje rynekpierwotny.pl. W Trójmieście odnotowano 27-proc. podwyżki (z 11 794 do 14 985 zł za mkw.), w Krakowie 24-proc. (z 12 545 do 15 560 zł), a w Warszawie 23-proc. (z 13 634 do 16 734 zł).

Eksperci nie mają wątpliwości: to pokłosie "Bezpiecznego kredytu 2 proc." - programu Zjednoczonej Prawicy, który wstrzymano z początkiem roku, bo wyczerpały się publiczne pieniądze na dopłaty do rat.

Na tańsze mieszkania raczej nie ma co liczyć, bo jeszcze tym ma wystartować nowy program mieszkaniowy, nad którym pracuje nowy rząd Donalda Tuska.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

- W 2024 roku dynamika wzrostu cen powinna istotnie spaść, ponieważ uspokoi się popyt. Wzrost będzie na rocznym poziomie do maksymalnie 10 proc., jednak raczej między 5 a 10 proc. - przewiduje w rozmowie z money.pl Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group. 

Nasz kolejny rozmówca uważa, że prognozowanie w tym roku jest obarczone bardzo dużym ryzykiem politycznym. 

Spadków cen się nie spodziewam, chyba że rząd odpuści dopłaty do kredytów i najmu oraz postawi na budowę mieszkań pod tani wynajem. Wówczas jakieś obniżki by wystąpiły. Jednak ten scenariusz odłożyłbym na półkę z marzeniami - mówi dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej (SGH). 

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, w pierwszej połowie 2024 r. spodziewa się stabilizacji cen lub minimalnego spadku wskutek zdecydowanie mniejszego popytu niż w ubiegłym roku. Według deweloperów sprzedaż może być niższa o 5-15 proc. 

- Po pierwsze zawieszono "Bezpieczny kredyt", który napędzał sprzedaż, a na nowy program mieszkaniowy trzeba będzie poczekać kilka miesięcy. Po drugie stopy procentowe, które wpływają na dostępność kredytów, wciąż będą na relatywnie wysokim poziomie - uzasadnia analityk Expandera.

Według niego spowolnienie może objąć cały 2024 r., jeśli do nowego programu mieszkaniowego zakwalifikuje się relatywnie niewielu kredytobiorców hipotecznych, a obniżki stóp proc. zostaną odroczone na kolejny rok. Od października 2023 r. główna stopa procentowa, która wpływa na oprocentowanie kredytów, wynosi 5,75 proc.

Gdyby nie wprowadzono "Bezpiecznego kredytu" - uważa Adam Czerniak - ceny mieszkań nie rosłyby w 2023 r. tak dynamicznie. Kształtowałyby się zgodnie z trendem europejskim, choć pewnie takich spadków, jakie od ubiegłego roku obserwujemy w Niemczech czy Szwecji, w naszym kraju by nie było. Dlaczego? 

- Ponieważ u nas wraz z inflacją rosły dochody, co zwiększyło dostępność mieszkań. Porównując: w Niemczech zarówno tempo wzrostu dochodów, jak i inflacja były niższe, więc spadki cen mieszkań musiały być głębsze, by doprowadzić do równowagi na rynku. W Polsce oznaką równowagi byłaby po prostu stabilizacja cen. A tę, jak wspomniałem, zaburzył "Bezpieczny kredyt" - tłumaczy ekspert SGH.

Inaczej na sprawę patrzą deweloperzy. Według nich dzięki programowi mieszkaniowemu średnie ceny będą niższe, niż gdyby go nie było.  

Jeśli program mieszkaniowy będzie kontynuowany, średnie ceny mieszkań powinny wzrosnąć o ok. 7-10 proc. stosunku do ubiegłorocznych, a jeśli nie - ok. 10-13 proc. - szacuje Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).  

Jak tłumaczy, kontynuacja programu skłoni branże do rozpoczęcia nowych inwestycji budowlanych, co przełoży się z kolei na liczbę mieszkań z segmentu popularnego, wybudowanych pod wymogi nowego programu. 

Jeśli jednak programu mieszkaniowego nie będzie, wówczas - ostrzega Płochocki - deweloperzy będą budować mieszkania z segmentu premium pod klienta, dla którego cena kredytu nie ma aż takiego znaczenia. Z tym zgadza się Adam Czerniak.

W momencie załamania się popytu na rynku mieszkaniowym deweloperzy zwykle budują tylko mieszkania dla bogatych. I to też dzieje się w Polsce, a ofertę deweloperską o mieszkania tańsze jedynie uzupełniono pod "Bezpieczny kredyt 2 proc.". Stabilizację cen zapewniłoby utrzymanie oferty na rynku pierwotnym sześciu największych miast na poziomie około 50 tys. Jednak do tego poziomu wciąż nam daleko - mówi ekspert SGH.

Jak podaje JLL, firma oferująca nieruchomości na sprzedaż lub wynajem, w 2022 r. w sześciu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali 35 tys. mieszkań. W 2023 r. ta sprzedaż wyniosła ok. 55-58 tys. Nie jest to jednak dużo w porównaniu z rokiem 2021, gdy sprzedali 69 tys. mieszkań, czy z rekordowym pod tym względem rokiem 2017, gdy sprzedało się 72 tys. lokali.

Nie widzimy pola do obniżek cen nieruchomości - zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Przykładowo, dwa tygodnie temu jeden z deweloperów kupił działkę na warszawskim Ursynowie w cenie odpowiadającej 8,5 tys. zł cenie metra kwadratowego mieszkania. Jeśli doliczymy do tego koszt budowy, finansowania, kosztów pośrednich czy czas uzyskiwania niezbędnych decyzji, mieszkanie będzie kosztować klienta końcowego między 27 a 30 tys. zł. Obecnie mkw. w standardzie deweloperskim w tej lokalizacji to ok. 20 tys. zł - wskazuje Konrad Płochocki z PZFD.

Jego zdaniem trudno o lepszy dowód, że brakuje gruntów pod inwestycje, a apel branży w tej kwestii do polityków ma mocne uzasadnienie.

Nasz rozmówca uważa, że trzeba większej dostępności gruntów, by ceny mieszkań się ustabilizowały. Zapewnia, że deweloperzy nie mają w zapasie mieszkań, które mogliby wystawić na sprzedaż, bo rynek został przetrzebiony, ani nie mają wystarczającej liczby mieszkań w budowie czy nawet działek z pozwoleniami na budowę.

Główna analityczka REDNET dodaje, że rynek mieszkaniowy jest teraz bardzo rozchwiany.

Każdy sektor potrzebuje stabilności otoczenia, a mieszkaniówka - póki co - to istny rollercoaster. Przy tym produkcie, którego dostępności nie da się z dnia na dzień zwiększyć, często zmiany źle oddziałują na sektor - podkreśla Ewa Palus. 

Jej zdaniem "Bezpieczny kredyt" powinien zostać zastąpiony nowym programem, żeby choć trochę zniwelować zawirowania i ustabilizować otoczenie. 

- Jeśli nowy program faktycznie będzie progresywny - warunki i skala pomocy będą uzależnione od dochodu czy liczby dzieci - może co najwyżej mieć neutralny wpływ na ceny lub wpływ dodatni może nie być skokowy - ocenia nasza rozmówczyni.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl