Po pierwsze, powinniśmy sprawdzić wiarygodność potencjalnego najemcy. Warto zrobić to na kilka sposobów. - _ Przede wszystkim powinniśmy zacząć od sprawdzenia tożsamości danej osoby _- radzi adwokat Magdalena Zając, ekspert eurobanku. To ważne, bo coraz częstsze są przypadki, w których dochodzi do wynajęcia mieszkań przez osoby posługujące się skradzionymi dokumentami. Warto więc poprosić potencjalnego najemcę o udostępnienie do wglądu dwóch dokumentów np. dowodu osobistego i prawa jazdy.
- _ Drugą istotną kwestią jest sprawdzenie dotychczasowej historii kredytowej osoby zainteresowanej wynajęciem mieszkania poprzez udostępnienie przez najemcę raportu z Biura Informacji Kredytowej _- podkreśla ekspertka eurobanku. Dzięki temu będziemy mieli pewność, że osoba, z którą chcemy podpisać umowę, w przeszłości solidnie wywiązywała się ze swoich zobowiązań.
Rozsądnym pomysłem może być też skorzystanie z usług pośrednika. - _ Pośrednik nie tylko dysponuje większym doświadczeniem, ale także bierze na siebie ewentualne ryzyko związane z umową i nienależytym wywiązaniem się przez najemcę z zobowiązania _ - podkreśla adwokat Magdalena Zając.
Ekspertka eurobanku wskazuje, że pośrednicy dysponują np. dostępem do prowadzonego przez Związek Banków Polskich systemu Dokumentów Zastrzeżonych. Dzięki temu od razu są w stanie ustalić, czy dokumenty przedstawione przez osobę zainteresowaną zawarciem umowy nie zostały uprzednio skradzione, a potencjalny najemca chce nas po prostu oszukać.
Gdy weryfikacja da pozytywny rezultat i zdecydujemy się na daną osobę, musimy pamiętać o tym, by zabezpieczyć swoje interesy, dzięki właściwie skonstruowanej umowie. Zdaniem ekspertki eurobanku najkorzystniejszą - z punktu widzenie właściciela lokalu - jest umowa tzw. najmu okazjonalnego. Takie rozwiązanie pojawiło się w styczniu 2010 roku, gdy weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. -_ Wprowadzone przepisy określiły wymogi, jakim podlega zawarcie umowy najmu. Jednym z nich jest konieczność zawarcia takiej umowy w formie pisemnej, w przeciwnym razie będzie ona nieważna _ - mówi adwokat Magdalena Zając.
Co powinien zawierać taki dokument? -_ Oprócz podstawowych danych osób zawierających umowę najmu okazjonalnego (imiona, nazwiska, daty urodzenia, adresy, numery dowodów tożsamości, PESEL), powinna dokładnie określać jej przedmiot, czyli przede wszystkim dokładny adres wynajmowanego mieszkania, jego stan techniczny i wyposażenie. Kolejnym ważnym elementem umowy jest określenie czasu jej trwania oraz długości okresu wypowiedzenia. Jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony, należy jasno i precyzyjnie określić przesłanki wypowiedzenia umowy zarówno przez wynajmującego jak i najemcę - _ wylicza ekspertka eurobanku.
Bardzo ważne jest też dokładne określenie: jakie opłaty wchodzą w skład czynszu, w jakich terminach najemca jest zobowiązany regulować czynsz oraz kwestie odsetek za ewentualne opóźnienia w spłacie. - _ Warto określić również obowiązki stron w zakresie dokonywania bieżących napraw oraz inne prawa i obowiązki, jak choćby prawo do oddania nieruchomości w podnajem, czy też bezpłatne użytkowanie osobie trzecie _j - dodaje Magdalena Zając.
Do umowy najmu okazjonalnego załącza się:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, które wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy,
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji,
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących we wskazanym lokalu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Umowa najmu mimo tego, że jest umową cywilnoprawną, nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Jednak uzyskane z tego tytułu dochody muszą zostać rozliczone z tytułu podatku dochodowego. Podatnicy sami decydują czy będą rozliczać się na zasadach ogólnych czy też w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5%.
By móc skorzystać ze szczególnej ochrony jaką właścicielowi mieszkania nadają przepisy o najmie okazjonalnym, ma on obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia danej umowy w urzędzie skarbowym właściwym dla adresu nieruchomości.
Dodatkowym zabezpieczeniem - często wykorzystywanym - jest kaucja, która ma zabezpieczyć przed ewentualnym zniszczeniem lokalu oraz innymi szkodami związanymi choćby z nieterminowym wywiązaniem się najemcy z płatności. - _ Jak stanowią przepisy o najmie okazjonalnym, kaucja może wynosić maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu za dany lokal, obowiązującego w dniu zawarcia umowy i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia wyprowadzki z lokalu, po potrąceniu należności właściciela takich jak koszty egzekucji przymusowego wykwaterowania - _ wskazuje ekspertka eurobanku i dodaje, że zwyczajowo kaucja pobierana jest w wysokości jednomiesięcznej wysokości czynszu.
Czy do umowy warto dołączyć dokumentację fotograficzną, która potwierdzi stan, w jakim najemca przejął mieszkanie? -_ Warto sporządzić taką dokumentację jako materiał dowodowy. Pozwoli ona zabezpieczyć interesy wynajmującego na wypadek ewentualnego zniszczenia wyposażenia czy też samego lokalu przez najemcę _– mówi Magdalena Zając.
Co jednak w sytuacji, w której - mimo wszystkich zabezpieczeń - najemca przestaje wywiązywać się ze swoich zobowiązań? - _ Jeżeli umowa jest zawarta w formie najmu okazjonalnego, to po wypowiedzeniu umowy i wezwaniu najemcy do opuszczenia lokalu, wynajmujący ma prawo zwrócenia się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, na stanowiące załącznik do umowy oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego może on sprawę skierować do komornika, który przystąpi do eksmisji _ - tłumaczy Magdalena Zając.
Jeśli umowa nie podlega przepisom o najmie okazjonalnym bądź też nie jest zawarta w formie aktu notarialnego z zawartą klauzulą o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wydania lokalu, właścicielowi pozostaje przeprowadzenie postępowania sądowego o eksmisję.