Amortyzacja po zakupie gruntu zabudowanego

Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się w dużej mierze z inwestycjami. Jedną z nich może być budynek użytkowy, np. hala produkcyjna, warsztat, lokal biurowy. Przedsiębiorca jeśli nabywa taki składnik majątkowy nie może wydatków z tego tytułu zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu. Zakładając, że składnik taki spełnia definicję środka trwałego (stanowi własność lub współwłasność podatnika, jest kompletny i zdatny do użytkowania i będzie użytkowany dłużej niż rok) przedsiębiorca zobowiązany jest dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Dopiero odpis amortyzacyjny będzie stanowił koszt uzyskania przychodów.

Nie każdy jednak składnik majątkowy będzie podlegał amortyzacji. Zgodnie z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji nie podlegają m.in. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów. Nie znaczy to, że wydatek poniesiony przez podatnika w związku z nabyciem gruntu nie zostanie w ogóle rozliczony w kosztach podatkowych. Podatnik będzie mógł ująć ten wydatek w kosztach ale dopiero w momencie sprzedaży. Zatem w przypadku nabycia składnika majątkowego w postaci zabudowanego gruntu amortyzacji będzie podlegał wyłącznie budynek.

Wartością początkową środków trwałych w razie odpłatnego nabycia jest cena ich nabycia. Za cenę nabycia natomiast uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Jako, że potwierdzeniem zakupu nieruchomości jest akt notarialny ten dokument stanowi źródło informacji na temat wartości początkowej. W przypadku, gdy przedmiotem umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego jest zabudowana nieruchomość to wartość gruntu, a także poszczególnych budynków określa się na podstawie ceny określonej w akcie notarialnym.

KOSZTY ZAKUPU nieruchomości

Jeśli w akcie notarialnym wykazana jest cena gruntu i cena budynku odrębnie, przedsiębiorca nie będzie miał problemu z określeniem wartości początkowej budynku będącej podstawą odpisów amortyzacyjnych. Gorzej, jeśli treść aktu notarialnego określa łączną cenę zakupu całego gruntu wraz z budynkiem. W takiej sytuacji to podatnik sam musi ustalić cenę nabycia poszczególnych składników nieruchomości. Jednak przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku. Trzeba także pamiętać, aby ich suma odpowiadała sumie zawartej w umowie.

Przy rozdzieleniu należy proporcjonalnie przypisać do nich koszty przeprowadzenia transakcji. (interpretacja indywidualna z 16 czerwca 2005r., PD1-4/415-10/05). Ponadto należy dodać, że przy dokonywaniu przez podatnika własnej wyceny wartości początkowej środka trwałego według cen rynkowych, dopuszczalne jest skorzystanie m.in. z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie, w tym biegłych (interpretacja indywidulana z 30 sierpnia 2008, ILPB1/415-466/08-2/AA).

Cena podana w akcie notarialnym stanowi jedynie bazę do wyznaczenia wartości początkowej. Aby określić wartość początkową, wartość z aktu notarialnego, czy też tą obliczoną przez podatnika należy powiększyć o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania. W przypadku zakupu gruntu zabudowanego będą to w szczególności: opłaty notarialne i skarbowe, a także odsetki od kredytu, jeśli podatnik zaciągnął taki na zakup nieruchomości. Opłaty te trzeba rozdzielić proporcjonowanie na część przypadającą na wartość budynku i na wartość gruntu. W pierwszym przypadku kwoty poniesionych kosztów zwiększą wartość początkową budynku. W drugim natomiast (przypadające na wartość gruntu) będą stanowić koszt uzyskania przychodu.