Co musi mieć umowa deweloperska?

To, co musi znaleźć się w umowie deweloperskiej, żeby była ona ważna, określa tzw.ustawa deweloperska. Oczywiście nie znaczy to, że musi mieć ona sztywne ramy. Zgodnie ze swobodą zawierania umów, umowa deweloperska może mieć dodatkowe zapisy, ale nie mogą one być sprzeczne z ustawą.

Specyfiką umowy deweloperskiej jest to, że przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny, który dopiero powstanie. Umowa deweloperska zakłada, że deweloper zbuduje konkretną nieruchomość, a potem ustanowi jej odrębną własność. Nabywca natomiast obiecuje zapłacić określoną cenę. Co istotne, nabywcą nieruchomości* zgodnie z ustawą deweloperską* może być jedynie osoba fizyczna, a lokal wyłącznie mieszkalny. Nie będzie można więc podpisać takiej umowy, jeśli kupującym jest osoba prawna lub gdy ma być wybudowany lokal użytkowy.

Umowa deweloperska nie ma też sensu w sytuacji, gdy budynek już został zbudowany i ma już pozwolenie na użytkowanie. Wtedy bowiem nie można już mówić o przedsięwzięciu deweloperskim.

Podstawą umowy deweloperskiej jest dokładne określenie stron i data podpisania umowy, a także cenę, którą zapłaci nabywca. Bardzo ważne jest, by dokładnie opisać nieruchomość. Koniecznie należy podać dokładną powierzchnię działki, jej stan prawny, a także zaznaczyć czy istnieją jakieś obciążenia hipoteczne i służebności. Nie warto zapomnieć także o terminie, w którym ma być przeniesione na nabywcę prawo własności do nieruchomości.

Specyfika umowy deweloperskiej zakłada też informację o rachunku powierniczym wraz z zasadami, określającymi, w jaki sposób można dysponować tymi środkami. W umowie można też zawrzeć informację o gwarancji bankowej albo gwarancji ubezpieczeniowej dla tej konkretnej inwestycji.

Umowa deweloperska powinna też mieć wpisany dokładny numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który ją wydał. No i oczywiście nie bez znaczenia jest termin, w którym przedsięwzięcie deweloperskie się rozpocznie i zakończy. A także określenie, w jaki sposób można od tej umowy odstąpić. Ważne, by zaznaczyć warunki, na jakich nastąpi zwrot pieniędzy wpłaconych wcześniej przez nabywcę. Dodać wypada też, w jakiej wysokości będą naliczane odsetki i kary umowne dla dewelopera.

W umowie deweloperskiej trzeba też zawrzeć:

• informację o tym, jak będzie mierzona powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie, w którym nabywca potwierdza zapoznanie się z prospektem informacyjnym;
• termin, w którym nabywca zostanie zawiadomiony o tym, że lokal można już odebrać.

Umowa deweloperska pozwala wpisać do księgi wieczystej roszczenie nabywcy związane z wybudowaniem lokalu, jego wyodrębnieniem i przeniesieniem prawa własności.

Zanim dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, deweloper musi dostarczyć nabywcy wzór takiej umowy oraz prospekt informacyjny. Zanim deweloper rozpocznie sprzedaż lokali lub domów, ma obowiązek zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie powierniczego rachunku mieszkaniowego. Rachunek ten służy do ewidencjonowania wpłat i wypłat dla każdego nabywcy z osobna. Chroni on pieniądze, które zostały wpłacone na poczet realizacji przedsięwzięcia. Żeby bank mógł wypłacić pieniądze z takiego rachunku, deweloper musi spełnić konkretne warunki. Najczęściej jest to ukończenie konkretnego etapu budowy.

Rachunek taki chroni środki nabywców. W razie upadłości dewelopera, środki zebrane na rachunku powierniczym służą zaspokojeniu w pierwszej kolejności roszczeń nabywców lokali mieszkalnych. Deweloper nie może przyjmować żadnych wpłat poza rachunkiem powierniczym. Umowa rachunku powierniczego może być zmieniona wyłącznie przez bank. W takiej sytuacji deweloper nie dostanie pieniędzy. Będzie on musiał założyć nowy rachunek powierniczy. Pieniądze zostaną na niego przekazane dopiero po otrzymaniu polecenia przelewu. Jeśli takie polecenie do banku nie trafi, zwróci on pieniądze nabywcom, którzy je wcześniej wpłacili.

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Odstąpienie od niej jest możliwe, jeśli nie zawiera wymaganych dokumentów lub jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę praw własności w określonym terminie. Deweloper może odstąpić od niej, gdy nabywca nie reguluje zobowiązań finansowych, a także, gdy nie stawia się do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.