Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego banki zobowiązane są sprawdzić zdolność kredytową klientów starających się o kredyty hipoteczne. Chodzi o zdolność do spłaty zobowiązania hipotecznego wraz z odsetkami i innymi opłatami w terminach wskazanych w umowie i harmonogramie ratalnym. Jeśli klient chce, aby uznano go za zdolnego do zaciągnięcia kredytu, musi udowodnić, że uzyskuje stabilne, odpowiednio wysokie dochody.
W zależności od banku akceptacji mogą podlegać inne źródła zarobkowania. Minimalny okres prowadzenia firmy wynosi 6 miesięcy w przypadku, gdy świadczy ona usługi na rzecz byłego pracodawcy, z którym dana osoba miała wcześniej zawartą umowę o pracę, albo 12-24 miesiące w pozostałych przypadkach. Dwunastomiesięczna działalność wystarcza do udzielenia przedsiębiorcy kredytu hipotecznego na tej podstawie m.in. w takich bankach, jak: Alior Bank, Bank Millennium, Bank Pekao, ING Bank Śląski.
Dwukrotnie dłuższy staż rynkowy wymagany jest w Credit Agricole, mBanku, Banku Pocztowym i w Citi Handlowym.
Ograniczenia w kredytowaniu hipotecznym przedsiębiorców w związku z pandemią
W czasach pandemii COVID-19 niektóre banki wprowadziły pewne ograniczenia w kredytowaniu hipotecznym przedsiębiorców działających w tzw. branżach o podwyższonym ryzyku, takich jak: transport, usługi budowlane, gastronomia, hotelarstwo.
Pandemia COVID-19 spowodowała ponadto, że banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do kwestii stabilności dochodu, a z tym może być problem w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej. Podczas analizy zdolności kredytowej brany jest pod uwagę dochód z poprzedniego roku podatkowego. Jeśli rok 2021 zaczął się dobrze dla przedsiębiorcy, ale w 2020 wykazał on dużą stratę, to analityk bankowy, szacując dochód, weźmie pod uwagę kwotę niższą, a więc z 2020 roku, co spowoduje, że zdolność kredytowa będzie zbyt niska. W niektórych bankach doradcy sprawdzają dochód nie tylko rok do roku, ale i dwa lata wstecz.
W trakcie pandemii koronawirusa wiele firm zdecydowało o czasowym zawieszeniu działalności. Może rzutować to na szanse uzyskania kredytu, z uwagi na niewielki staż rynkowy, liczony przez niektóre banki od momentu ostatniej przerwy w prowadzeniu przedsiębiorstwa. Jeśli więc firma miała zawieszoną działalność do końca 2020 roku, a o kredyt przedsiębiorca zacznie starać się 1 marca 2021 roku, to wówczas pod uwagę będzie brany tylko 2-miesięczny staż rynkowy, co zamknie drogę do uzyskania pozytywnej decyzji.
Forma opodatkowania wpływa na uzyskanie kredytu hipotecznego
Osoby prowadzące działalność gospodarczą mają prawo wyboru formy opodatkowania przychodów lub dochodów firmowych z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych. Mogą zdecydować się na opodatkowanie:
· skalą podatkową – progresywną, w wysokości 17 i 32 proc. podstawy opodatkowania;
· w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, gdzie stawka podatku zależna jest od branży działalności gospodarczej;
· podatkiem liniowym w wysokości 19 proc. podstawy opodatkowania, bez względu na wysokość uzyskiwanych dochodów.
Kredyt hipoteczny dla firm na zakup nieruchomości mieszkalnej przy ryczałcie ewidencjonowanym udzielany jest na nieco innych zasadach i pandemia nie ma na to żadnego wpływu. Zbadanie dochodu przedsiębiorcy wnioskującego o taki produkt odbywa się inaczej przy skali podatkowej czy podatku liniowym, a inaczej w przypadku ryczałtu. Dla skali podatkowej i podatku liniowego podstawą opodatkowania jest dochód przedsiębiorcy, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Przy ryczałcie ewidencjonowanym podatek płacony jest zaś od przychodu, bez pomniejszania go o koszty.
Dlatego też zarobki ryczałtowców nie są traktowane przez banki jako łączny dochód kształtujący ich zdolność kredytową. Analitycy traktują te środki jako pewien procent od przychodów. Czasem przy wyliczaniu zdolności do spłaty kredytu hipotecznego brane jest pod uwagę zaledwie 20-25 proc. przychodu firmy opodatkowanej ryczałtem, co zdecydowanie zmniejsza szanse na uzyskanie zobowiązania.
Kontrola przedsiębiorcy nie tylko w BIK-u
Banki chcą maksymalnie ograniczać ryzyko udzielenia kredytu hipotecznego w wysokiej kwocie i na wiele lat niepewnym klientom. Dlatego badają historię kredytowania. W przypadku osób pozyskujących dochody np. z pracy na etacie taka kontrola sprowadza się zwykle do pobrania raportu na temat klienta z Biura Informacji Kredytowej.
Natomiast przy osobach prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą oprócz danych w BIK-u sprawdzane jest też to, czy przedsiębiorca nie ma zaległości płatniczych wobec urzędu skarbowego czy Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Bank może zażądać przy tym:
· przedstawienia zaświadczenia o niezaleganiu z zapłatą podatku czy składek na ubezpieczenie społeczne,
· wyciągu z konta bankowego z zaznaczeniem, w jakich terminach dokonywane były poszczególne płatności.
Jeśli występowały opóźnienia w regulowaniu danin publicznych i składek do ZUS, bank oceni ryzyko kredytowe na wysokie i będzie mógł albo odmówić udzielenia zobowiązania hipotecznego, albo zaproponować przyznanie go w niższej kwocie.
Dokumenty wymagane do kredytu przy prowadzeniu firmy
Właściciel jednoosobowej działalności gospodarczej, który wnioskuje o kredyt hipoteczny, musi wiedzieć, że przyjdzie mu złożyć znacznie więcej dokumentów do wniosku niż osobie fizycznej prywatnej, która nie prowadzi firmy. Najczęściej wymagane są przy tym: dokumenty rejestrowe – zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, zaświadczenie o REGON i NIP bądź odpis z KRS, jeśli działalność prowadzona jest w formie spółki, wraz z jej umową i statusem. Dodatkowo trzeba dostarczyć zgodę współmałżonka na zaciągnięcie zobowiązania (jeśli wnioskodawca jest w małżeństwie i nie ma ustanowionej rozdzielności majątkowej) oraz PIT za ostatni rok podatkowy lub dwa ostatnie lata.
W niektórych przypadkach analityk poprosi o dokumenty księgowe – księgi przychodów i rozchodów za rok poprzedni i aktualny oraz ostatni rozliczony miesiąc albo bilans i rachunek zysków i strat za rok poprzedni oraz aktualny okres przy pełnej księgowości bądź też ewidencja przychodów za rok poprzedni i aktualny przy ryczałcie, zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością składek ZUS oraz zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem dochodowym w urzędzie skarbowym.
Podobne warunki dla klientów indywidualnych i przedsiębiorców przy kredycie hipotecznym
Obecnie banki zgodnie z rekomendacją KNF wymagają od klientów co najmniej 20-procentowego wkładu, choć część oczekuje niższego, ale jednocześnie wymaga zakupu ubezpieczenia niskiego wkładu.
Szukający kredytu hipotecznego dla firm na zakup nieruchomości powinni zwrócić uwagę na ofertę, która będzie możliwie najtańsza, a wymagania stawiane wnioskodawcy przez bank – możliwe do spełnienia. Porównywarka kredytów hipotecznych pozwoli ustalić, w którym banku warto ubiegać się o kredyt hipoteczny na jednoosobową działalność gospodarczą.
