Warunki dzierżawy, a co za tym idzie umowa dzierżawy gruntu uregulowana jest w kodeksie cywilnym, a także odpowiednich przepisach dotyczących umowy najmu. Podpisując umowę dzierżawy wydzierżawiający oddaje dzierżawcy określoną rzecz do używania. Dzierżawca ma prawo uzyskiwać przychody związane z tym, że korzysta z rzeczy wydzierżawiającego. W zamian za to zobowiązuje się do zapłaty czynszu.
Charakterystyczną cechą umowy dzierżawy jest jej odpłatność. Po drugie wydzierżawiający musi być właścicielem przedmiotu umowy. Głównym założeniem umowy dzierżawy jest oddanie określonej rzeczy w użytkowanie drugiej stronie, by ta mogła z tej rzeczy korzystać i pobierać pożytki.
O umowie dzierżawy gruntu mówimy w sytuacji gdy wydzierżawiający oddaje do użytkowania grunt, z którego może czerpać przychody dzierżawca.
Czym różni się grunt od gruntu rolnego?
Rozróżnienie gruntu od gruntu rolnego wyjaśnione jest w kodeksie cywilnym. Grunt zwykle związany jest z nieruchomością. Idąc dalej nieruchomość to zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego wszelkie przedmioty, które stanowią własność. Mogą to być grunty, ale i budynki trwale związane z gruntem albo części należące do takich budynków. Gruntem jest więc nieruchomość. Nieruchomość nie zawsze oznacza budynek.
Mówiąc o gruncie rolnym mamy na myśli nieruchomość rolną, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Chodzi tutaj głównie o produkcję roślinną i zwierzęcą. Nie wyłącza się też produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Innymi słowy, grunt rolny to każdy grunt, który da się użytkować w działalności rolniczej.
Forma umowy dzierżawy gruntu rolnego
Umowa dzierżawy jest umową dwustronną. Zarówno dzierżawca, jak i wydzierżawiający muszą zaakceptować ustalenia umowy. Jeżeli umowa dzierżawy gruntu ma być dłuższa niż rok, to taka umowa powinna być przygotowana w formie pisemnej. Taki obowiązek nakładają przepisy najmie. W sytuacji, gdy umowa dzierżawy została zawarta w innej formie (np. poprzez ustne ustalenia), to zakłada się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.
Obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca ma obowiązek gospodarowania na powierzonym mu gruncie. Nie ma też zgody na zmianę przeznaczenia przedmiotu, który został wydzierżawiony, jeśli nie uzyska zgody wydzierżawiającego. Znaczy to, że musi działać tak, jak zakładają to właściwości konkretnego gruntu.
Dodatkowo dzierżawca jest też zobowiązany naprawiać przedmiot dzierżawy, tak by zachować go przynajmniej w stanie nie gorszym niż na początku. Istnieje możliwość dokonania modyfikacji przedmiotu dzierżawy. W takim jednak wypadku konieczna jest zgoda wydzierżawiającego.
Elementy umowy dzierżawy gruntu
Umowa dzierżawy gruntu powinna zawierać zapis, że wydzierżawiający oddaje dzierżawcy do używania określony przedmiot dzierżawy i zgadza się jednocześnie, że ten będzie pobierał korzyści z tego tytułu, a dzierżawca obiecuje płacić umówiony czynsz.
Dodatkowo do umowy dzierżawy trzeba wpisać dokładne dane stron umowy, a także przedmiot dzierżawy. Koniecznie trzeba wpisać powierzchnię gruntu, gdzie się znajduje, a także* nr ewidencji gruntów*. W umowie warto też konkretnie ustalić termin zapłaty czynszu. Może on być regulowany dołu lub z góry w dowolnie ustalonych odstępach. Najczęściej są to płatności dokonywane co miesiąc lub kwartał. W przypadku gdy termin zapłaty czynszu nie jest ustalony, to reguluje się go według zasad zwyczajowych. Określają one, że ma być płacony co pół roku z dołu.
Umowa powinna mieć też oznaczenie, na jaki okres jest zawarta. Czy na oznaczony, czy nieoznaczony, a także termin w którym przedmiot zostanie wydany dzierżawcy.