Od przychodów ze sprzedaży nieruchomości trzeba zapłacić 10-proc. podatek. Z fiskusem nie dzielą się jednak podatnicy, którzy przeznaczą pieniądze na remont. Przepisy zaś nie określają, jakie wydatki można uznać za remont i jak je dokumentować.
Sprzedając mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia, nie musimy dzielić się z fiskusem i płacić 10-proc. podatku. Wystarczy złożyć oświadczenie, że w ciągu dwóch lat pieniądze ze sprzedaży przeznaczymy na remont i modernizację własnego budynku lub lokalu mieszkalnego.
Brak definicji
W przepisach ustaw podatkowych nie znajdziemy jednak definicji remontu i modernizacji. Sytuacja taka stwarza nieograniczone możliwości interpretacyjne.
- Zwykle w przypadku zwolnienia przewidzianego w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT przy interpretacji użytych w nim określeń pomocniczo posługiwano się przepisami rozporządzenia ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z dnia 21 grudnia 1996 r. w sprawie określenia rodzajów wydatków na remont i modernizację budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, o które zmniejsza się podatek dochodowy. Rozporządzenie to nie zawierało jednak legalnej definicji pojęć używanych w omawianym przepisie. Takiej definicji w ustawach podatkowych brak - potwierdza Paweł Wójciak, doradca podatkowy z Europejskiego Centrum Doradztwa i Dokumentacji Podatkowej.
- Regulując zasady zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości, ustawodawca nie zdefiniował jednocześnie pojęć "remont" i "modernizacja" - dodaje Alicja Sarna, doradca podatkowy z MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego.
Oznacza to, że o tym, co zaliczyć do wydatków remontowo-modernizacyjnych, będzie decydował urzędnik.
Pomoże rozporządzenie
Wspomniane rozporządzenie nie obowiązuje, ale może okazać się pomocne i to dla dwóch stron - podatnika i urzędnika - zmuszonych do interpretacji zakresu znaczenia wydatku remontowo-modernizacyjnego objętego zwolnieniem.
- Co prawda rozporządzenie utraciło moc 31 grudnia 2005 r., nie oznacza to jednak, że przepisów tych nie można uznać za wytyczne - zarówno dla podatników, jak i organów podatkowych - zawierające wskazówki co do kwalifikacji wydatków - zwraca uwagę Alicja Sarna.
Podobnie twierdzi Paweł Wójciak. Jego zdaniem stosowanie rozporządzenia może mieć jedynie charakter pomocniczy, a organ podatkowy nie jest związany jego treścią.
Definicje z innych ustaw
- Przy interpretacji wspomnianych terminów można również sięgnąć do definicji z prawa budowlanego. Zarówno organy, jak i sądy administracyjne posługują się również znaczeniem tych pojęć przyjętym w języku potocznym. Zgodnie z takim podejściem remont to naprawa czegoś, doprowadzenie do poprzedniego stanu używalności, modernizacja zaś to unowocześnienie podnoszące wartość techniczną oraz użytkową przedmiotu - twierdzi Paweł Wójciak.
- Zgodnie z prawem budowlanym, remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym - przypomina Joanna Narkiewicz-Tarłowska, doradca podatkowy w PricewaterhouseCoopers.
Każdy argument jest dobry
Gdyby zawiodły wcześniejsze metody, podatnik może powołać się na wyjaśnienia resortowe oraz orzecznictwo powstałe na gruncie nieobowiązującej już ulgi remontowej i budowlanej.
- Pomocniczo można również posłużyć się pismem Ministerstwa Finansów z dnia 13 marca 1995 r., nr PO 3/722-160/94, które definiuje m.in. przebudowę i rozbudowę środków trwałych. Za przebudowę resort uznaje zmianę istniejącego stanu środka trwałego na inny, rozbudową natomiast jest powiększenie składników majątkowych w szczególności budynków, budowli, linii technologicznych - twierdzi Paweł Wójciak.
- W razie ewentualnego sporu z organami podatkowymi można skorzystać z wypracowanych przez orzecznictwo i doktrynę prawa podatkowego definicji remontu i modernizacji - dodaje Alicja Sarna.
Wszystko jest dowodem
Nie mniej ważnym elementem jest dokumentowanie wydatków remontowych. Tutaj też nie przewiduje się szczególnej formy. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje obowiązku gromadzenia dowodów na poniesione wydatki, a jedynie wskazuje konieczność ich wykazania.
Zakupy związane z remontem lub modernizacją lokalu mogą być dokumentowane w różny sposób: fakturami, rachunkami, pokwitowaniami konkretnych osób, które odebrały należności za wykonane prace lub dostarczone towary itp.
- Przepisy nie nakazują obecnie, aby wydatki były dokumentowane fakturami VAT - potwierdza Joanna Narkiewicz-Tarłowska.
- Zakupy związane z remontem czy też modernizacją lokalu mogą być dokumentowane także zwykłymi rachunkami od osób fizycznych niebędących podatnikami VAT. Wskazane jest jednak, by rachunek taki wskazywał imiennie nabywcę i sprzedawcę towaru lub usługi - dodaje Paweł Wójciak.
Jeszcze dalej w możliwości udowodnienia wydatków idzie Alicja Sarna twierdząc, że poniesienie wydatków może być udokumentowane w dowolnej formie - fakturą, rachunkiem czy oświadczeniem kontrahenta. Zgodnie z art. 180 Ordynacji podatkowej dowodem może być wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.