Wyższy podatek od nieruchomości. Ale czy zawsze?

Przedsiębiorcy przygotowując biznesplan i obliczając planowane koszty prowadzenia działalności gospodarczej czasami nie biorą pod uwagę podatku od nieruchomości. A w praktyce może to być spore obciążenie, zwłaszcza gdy przedsiębiorca posiada duży lokal handlowo-usługowy, prowadzi pensjonat czy przechowuje towar w obszernych halach magazynowych. Podatek od nieruchomości służącej potrzebom firmowym może być ponad 30 razy wyższy od podatku płaconego za lokal, czy budynek mieszkalny.

Posiadanie nieruchomości (budynku, budowli, gruntu) wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości. Wysokość tego podatku uzależniona jest od wykorzystania nieruchomości na określone cele – mieszkaniowe, związane z prowadzeniem firmą, pożytkiem publicznym, itp. Najwyższą stawką podatku obciążeni są przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości przeznaczonej na prowadzoną przez nich działalność gospodarczą. Stawka podatku nie ma żadnego związku z charakterem działalności. Z czego wynika?

Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, tzn. każda gmina ustala co roku jego wysokość dla swoich mieszkańców. Inna stawka obowiązuje dla gruntów (np. działka), inna dla budynku (np. biurowiec, lokal użytkowy), a jeszcze inna dla budowli (np. wiata, magazyn). Przepisy określają tylko maksymalną stawkę podatku – reszta pozostaje w gestii gmin.

W 2014 r. stawka podatku od budynku związanego z działalnością gospodarczą nie może przekroczyć 23,03 zł od 1m2 powierzchni użytkowej. Na opodatkowanie swoich mieszkańców najwyższą możliwą kwotą w 2013 r. (22,82 zł) zdecydowali się radni m.in. Warszawy, Łodzi, Poznania czy Gdańska, nieco niższa stawka obowiązuje w Krakowie, zaś najniższymi stawkami mogą pochwalić się natomiast mieszkańcy Olsztyna czy Zielonej Góry.

Dla porównania, maksymalna stawka podatku od nieruchomości służącej celom mieszkalnym na 2014 r. wynosi 0,74 zł za 1m2, co oznacza, że przedsiębiorcy mogą płacić ponad 30 razy wyższy podatek.

Przedsiębiorca będący osobą fizyczną powinien w ciągu 14 dni od zarejestrowania firmy (lub od nabycia nieruchomości, jeżeli nastąpiło to w czasie prowadzenia firmy) złożyć w urzędzie gminy formularz IN-10. Należy zawrzeć w nim informacje o posiadanych gruntach, budynkach i budowlach związanych z prowadzoną działalnością, wraz z podaniem ich powierzchni. Na podstawie złożonego formularza organ podatkowy (w tym przypadku gmina) wydaje decyzję określającą kwotę podatku do zapłaty. Przedsiębiorca musi pamiętać aby zapłacić go w czterech rocznych ratach do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego .

W przypadku budynków przeznaczonych na działalność gospodarczą przy obliczaniu podatku należy wziąć pod uwagę jego powierzchnię użytkową (chodzi o powierzchnię pomieszczeń od 1,40 m do 2,20 m wysokości zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc.; jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę można pominąć).

_ Przykład _

_ Jeżeli działalność gospodarcza prowadzona jest na poddaszu w Krakowie gdzie powierzchnia użytkowa wynosi 50 m2 z czego 15m2 ma wysokość poniżej 1,40 cm, to podatek od nieruchomości w 2013 r. wynosi: 35m2 x 22,13 zł = 774,55 zł. _

Jeżeli przedsiębiorca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości to przepisy prawa automatycznie nakładają na niego obowiązek płacenia wyższego podatku od nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy przedsiębiorca faktycznie w danym czasie wykonuje na terenie nieruchomości swoją działalność. To oznacza, że przedsiębiorca zawsze musi płacić wyższy podatek od nieruchomości. Jest to konieczne nawet w sytuacji gdy:

• prowadzona działalność ma charakter sezonowy, np. restauracja w miejscowości wypoczynkowej działająca jedynie od maja do października każdego roku,
• przedsiębiorca zawiesił wykonywaną działalność na okres do dwóch lat,
• nieruchomości stoją puste, a dopiero w przyszłości ma być w nich wykonywana działalność gospodarcza.

Konieczność zapłaty podatku w stawce przewidzianej dla przedsiębiorców nie jest również uzależniona od dochodów osiąganych przez firmę.

Jednym ze sposobów wykorzystywanych przez przedsiębiorców na uwolnienie się od konieczności płacenia wyższego podatku od nieruchomości, jest poinformowanie organu podatkowego, że ich nieruchomość nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej z tzw. względów technicznych. Względy techniczne to np. wyłączenie budynku z użytkowania przez nadzór budowlany ze względu na zły stan techniczny, skażenie chemiczne gruntu, brak przyłączenia sieci wod-kan. Jednak, jeśli przedsiębiorca powoła się na względy techniczne, powinien liczyć się z potwierdzeniem ich występowania przez organ podatkowy, czyli po prostu z kontrolą z urzędu gminy.

Przedsiębiorca, który decyduje się na wynajem lokalu lub biura, aby w nim prowadzić firmę nie jest obciążony z tego tytułu podatkiem od nieruchomości. Obowiązek zapłaty tego podatku ciąży wówczas na właścicielu nieruchomości będącej przedmiotem najmu. W praktyce, najczęściej właściciele lokali uwzględniają kwotę podatku do zapłaty ustalając czynsz za najem. Wówczas podatek obciąża przedsiębiorcę wynajmującego lokal niejako pośrednio. Inaczej sytuacja wygląda, w przypadku, gdy przedsiębiorca wynajmuje lokal będący własnością gminy lub Skarbu Państwa – wówczas podpisanie umowy najmu jest równoznaczne z koniecznością płacenia podatku od nieruchomości przez najemcę.

Rejestracja firmy w miejscu zamieszkania jest bardzo popularna wśród przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności, zwłaszcza gdy chodzi o freelancera (np. grafika, programistę), który do swojej pracy wymaga niewielkiej przestrzeni. Jak wówczas wygląda sprawa podatku od nieruchomości?

W praktyce mogą mieć miejsce dwa scenariusze:

• Przedsiębiorca wydziela część mieszkania lub domu na prowadzenie działalności gospodarczej, a wyodrębniony lokal wyłączony jest z jakichkolwiek funkcji mieszkaniowych. Przykładem jest tutaj salon fryzjerski otwarty na parterze domu lub warsztat samochodowy prowadzony w garażu. W powyższej sytuacji przedsiębiorca musi płacić wyższy, przewidziany dla działalności gospodarczej podatek od nieruchomości, ale oczywiście tylko za pomieszczenie na nią przeznaczone.
• Przedsiębiorca prowadzi swoją działalność głównie przez Internet lub telefonicznie, a w mieszkaniu zarówno pracuje jak i mieszka. Dotyczy to m.in. grafików, tłumaczy, analityków, dziennikarzy, pisarzy ale także np. budowlańców, którzy firmę mają zarejestrowaną w domu, ale wszystkie usługi wykonują u klientów. Tacy przedsiębiorcy płacą podatek od nieruchomości według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych (w 2013 r. 0,73 zł od 1m2 powierzchni użytkowej).

Jeżeli jest kilku właścicieli nieruchomości lub współwłaścicielami są małżonkowie, każdy podatnik jest zobowiązany do zapłaty podatku i od każdego urząd może egzekwować niezapłaconą należność. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wykorzystuje nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, to również pozostali właściciele są związani wyższą stawką podatku. W praktyce najczęściej współwłaściciele uzgadniają między sobą kto i w jakiej wysokości jest obciążony podatkiem. Co istotne, organ podatkowy może skutecznie dochodzić zapłaty podatku tylko od tych podatników, którzy otrzymali decyzję wymierzającą podatek. Brak prawidłowego doręczenia decyzji wyłącza możliwość egzekucji podatku.

Jedną z nielicznych grup przedsiębiorców, która może korzystać z preferencyjnej, dużo niższej stawki podatku od nieruchomości są podmioty świadczące usługi zdrowotne (stawka wynosi 4,63 zł od 1m2 powierzchni użytkowej ). Pojęcie świadczeń zdrowotnych jest w tym przypadku pojemne, dlatego niższą stawką mogą cieszyć się m.in. właściciele gabinetów lekarskich, dentystycznych, rehabilitacyjnych, a także masażu leczniczego. Co istotne, preferencyjna stawka obejmuje nie tylko pomieszczenia, w których świadczone są usługi medyczne, ale także pomieszczenia pomocnicze – np. recepcję, poczekalnię, łazienki itp. Także osoba która wynajmuje lokal przedsiębiorcy zajmującemu się usługami medycznymi ponosi mniejsze obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości.