"Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych, niepewność związana z zatrudnieniem, a przy tym niewielki spadek cen spowodują mniejszy popyt na nowe mieszkania. Z analizy sytuacji spółek portfelowych z sektora deweloperskiego funduszu Mount TFI wynika jednak, że korekta cen mieszkań na rynku pierwotnym będzie najwyżej 10-procentowa, a deweloperzy nie muszą się obawiać o swoją sytuację, gdyż pandemia koronawirusa zastała ich w bardzo komfortowej sytuacji" - czytamy w komunikacie.
Statystyczny deweloper miał w marcu wysoką sprzedaż w formie umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej, w dodatku po cenach wyższych niż zakładał to budżet inwestycji, podkreślono w materiale.
"Byliśmy w okresie hossy, w której ceny metra kwadratowego mieszkań rosły rokrocznie w tempie 10%, zaś deweloper sprzedawał tzw. dziurę w ziemi. Potwierdzają to odczyty, gdyż rok 2019 był drugim najlepszym rokiem w historii rynku deweloperskiego, po rekordowym roku 2017. Tym samym większość inwestycji deweloperskich ma już zabezpieczoną większą część sprzedaży. W niektórych przypadkach mamy do czynienia z 50-proc. przedsprzedażą projektów, które dopiero startują lub blisko 100-proc. sprzedażą projektów, które są na półmetku harmonogramu realizacji. Budowy w Polsce na szczęście nie stanęły w okresie lockdownu. Tym samym nie ma zagrożenia po stronie wypełnienia harmonogramów realizacji, zapisanych w umowach deweloperskich, których złamanie dałoby prawo nabywcy do odstąpienia od umowy lub możliwość renegocjacji ceny. Statystyczny deweloper nie ma więc presji do wyprzedaży swoich mieszkań po niższych cenach" - powiedział zarządzający Funduszem Mount Finansowania Przedsiębiorstw Michał Ferenc, cytowany w
komunikacie.
Analiza rynku mieszkaniowego Mount TFI wskazuje na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań, która przełoży się na mniejszy popyt na mieszkania. Banki zwiększyły wymagany wkład własny oraz zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów. Potencjalni nabywcy natomiast odłożyli tak poważną decyzję, jaką jest zakup mieszkania i zaciągnięcie kredytu, na spokojniejsze czasy w zakresie pewności w dochodach i zatrudnieniu.
Podobna sytuacja pojawia się po stronie podażowej, czyli spółek deweloperskich.
"Oczekuję budowy mniejszej liczby nowych mieszkań ze strony deweloperów. Wymagany przez banki wyższy wkład własny deweloperów w projekcie, obawy deweloperów przed otwieraniem szerszego frontu robót oraz obawy przed nadmiernym zadłużeniem w okresie niepewności gospodarczej, ograniczą inwestycje do bezpiecznego poziomu. W efekcie mniejszy popyt napotka zmniejszoną podaż i nowa cena równowagi może być zbliżona do obecnej" - dodał Ferenc.
TFI zwraca uwagę na fakt, że blisko 60% transakcji kupna na rynku pierwotnym jest gotówkowych.
"Polacy nauczyli się lokować swoje oszczędności w nieruchomości i czerpać zysk z najmu. W obecnym środowisku ultra-niskich stóp procentowych (obecna stopa referencyjna po ostatnich trzech obniżkach wynosi 0,1%) oraz ujemnych stóp zwrotu na rynkach kapitałowych trend ten może tylko przyspieszyć. Niezmieniony, silny popyt gotówkowy na mieszkania w nadchodzących kwartałach, będzie wspierał deweloperów i utrzymywał wysokie ceny. Najemcami mieszkań kupionych inwestycyjnie za gotówkę zostaną osoby, które nie mają środków na zwiększony wkład własny, którym bank odmówił kredytu lub które nie zdecydują się na zaciągnięcie kredytu ze względu na niepewną sytuację gospodarczą. W ten sposób obecny kryzys doprowadzi do jeszcze większego rozwarstwienia klas społecznych. Podobnie zresztą jak wcześniejszy kryzys finansowy z 2008-2009 roku" - napisano w komunikacie.
"Moim zdaniem korekta nie będzie większa niż 10% spadek w cenie metra kwadratowego. Będzie to odpowiednik darmowego miejsce postojowego i komórki lokatorskiej w promocjach deweloperów. Taka była dynamika korekty po ostatnim kryzysie finansowym w latach 2008-2009. Powód jest trywialny. W Polsce jest deficyt mieszkań. Liczba mieszkań, liczba izb, czy liczba metrów kwadratowych przypadających na 1 mieszkańca, wypada źle na tle krajów Unii Europejskiej. Imigracja obywateli Ukrainy do Polski tylko ten deficyt dodatkowo powiększyła. Kryzys nie sprawi, że popyt na mieszkania zniknie. Jedyna różnica będzie taka, iż jeśli nie będzie stać kogoś na kupno mieszkania za gotówkę lub na kredyt, zostanie wynajmującym, czyli pośrednio i tak wygeneruje popyt" - zaznaczył Ferenc.
Według Mount TFI, pandemia koronawirusa może też wpłynąć na wybory lokalizacyjne i związaną z tym możliwą unifikację cen, w efekcie popularyzacji pracy zdalnej. Dotąd bardzo dużą wagę w cenie mieszkania miała centralna lokalizacja, która przekłada się na krótszy czas dojazdu do pracy. Jeśli ze składowych ceny mieszkania wyjmiemy premię za centralną lokalizację, gdyż coraz bardziej popularny będzie home office, to powinny tracić mieszkania w centrach miast, a zyskiwać te na peryferiach.
"Schemat: pakuję rodzinę i wyjeżdżam na wieś, który miał miejsce w marcu i kwietniu, na pewno dał do myślenia niejednemu posiadaczowi lub przyszłemu posiadaczowi mieszkania. Praca zdalna oparta na kontakcie mailowym, telefonicznym i kamerce laptopa po raz pierwszy sprawiła, iż pracownik korporacji mieszkający na warszawskiej Białołęce wstał do pracy o tej samej porze, co ten mieszkający w Centrum Warszawy. Jeśli tak, to Białołęka z 1,5 raza większym metrażem w tej samej cenie staje się nagle bardziej atrakcyjna. Ten mechanizm można spokojnie przenieść na inne polskie aglomeracje" - podsumował zarządzający.
Dodatkowym argumentem za tezą o unifikacji cen i ucieczce z centrów miast lub dużych aglomeracji może być wysokie zagęszczenie ludności w centrach miast, które w dobie pandemii koronawirusa budzi lęk. Mniejsze miasta lub osiedla domków jednorodzinnych na peryferiach miast powinny stać się beneficjentem tej sytuacji, wskazano także.
Mount TFI jest pierwszym w Polsce Towarzystwem wyspecjalizowanym w zarządzaniu funduszami nieruchomościowymi i private debt. Jest częścią Motz Family Office, którego powstanie w 2007 roku zainicjował Jan Motz, założyciel i prezes zarządu notowanej na GPW Grupy Capital Park. Motz Family Office od lat z powodzeniem realizuje projekty w wielu sektorach gospodarki, ze szczególnym naciskiem na nieruchomości i finanse.
