Wchodząca w życie od stycznia 2016 r. ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego może się okazać "katastrofą dla rynku przemysłowo-magazynowego". Nowe przepisy mogą bowiem zablokować możliwość zakupu wielu działek, które do tej pory były wykorzystywane do budowy obiektów przemysłowych, uważa dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej w firmie JLL Tomasz Olszewski.
W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zawarto zapisy, które w praktyce mogą uniemożliwić kupno działek przeznaczonych pod inwestycje magazynowe czy przemysłowe. Swobodna sprzedaż czy nabycie będzie dotyczyć jedynie działek budowlanych, objętych planem zagospodarowania, których na rynku jest stosunkowo niewiele. Działki nie posiadające planu zagospodarowania będą podlegały nowej ustawie.
"Zapisy ustawy oznaczają, że prawie każda inna działka musi być traktowana przez notariusza jako nieruchomość rolna w rozumieniu nowej ustawy. Nawet taka, która ma wydane warunki zabudowy" - wyjaśnia Olszewski, cytowany w komunikacie.
Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania.
"To rozwiązanie spowodowało, że grunty, które formalnie były gruntami rolnymi, a spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Znacząca cześć parków magazynowych, które dzisiaj istnieją, powstały w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Głównym plusem takiego rozwiązania jest czas trwania procedury" - podkreśla ekspert JLL.
Jak tłumaczy, uchwalenie planu zagospodarowania trwa od roku do kilku lat, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w około pół roku. Fakt, że teraz takie działki będą podlegać pod zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego praktycznie uniemożliwia korzystanie z tej krótszej drogi przygotowania gruntu do budowy.
"Zmiany w prawie mają bezpośrednie przełożenie na firmy deweloperskie budujące obiekty magazynowo-przemysłowe. W praktyce nowe prawo odcina deweloperów od połowy zasobów ziemi, do której do tej pory mieli dostęp. Transakcje, jeśli w ogóle będą możliwe, staną się drogą przez mękę, a żadna ze stron nie będzie miała pewności co do ich finału" - twierdzi Olszewski.
Ponadto JLL wskazuje, że po wejściu ustawy praktycznie niemożliwe będzie dzielenie gospodarstw rolnych, o ile kupującym nie jest inny rolnik. W praktyce oznaczać to będzie, że rolnik posiadający na przykład gospodarstwo o wielkości 40 ha całą powierzchnię będzie mógł sprzedać każdemu, jeśli jednak zechce podzielić swoją ziemię, to np. 10 ha może sprzedać już tylko innemu rolnikowi. Dodatkowo, jak wskazuje Olszewski, nowa ustawa przewiduje, że w przypadku sprzedaży ziemi, skutkującej podziałem gospodarstwa rolnego, konieczna będzie zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych.
Eksperci JLL przewidują też, że skutkiem wejścia w życie powyższej ustawy będzie wzrost popytu (i, co za tym idzie, również cen) działek z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla właścicieli ziemi rolnej - nawet tej najlepiej zlokalizowanej - "perspektywy nie są najlepsze". Albo wystarają się w gminie o uchwalenie planu zagospodarowania, albo ich szanse na sprzedaż gruntu w korzystnej cenie spadną niemal do zera, podsumowano.
