Nowy rządowy program "Mieszkanie+" opiera się przede wszystkim na możliwości wynajmu mieszkań, podczas gdy polskie społeczeństwo jest znane z przywiązania do własnego dachu nad głową. Niemniej jednak program ten może przyczynić się do zmiany przyzwyczajeń, uważa młodszy zarządzający MM Prime TFI Łukasz Rozbicki.
"Trudno jest obecnie dokonać oceny założeń i konstrukcji niniejszego programu, gdyż nie zostały one przedstawione w sposób szczegółowy. Niemniej jednak, warto już teraz zwrócić uwagę na szereg nasuwających się wątpliwości. Nowy program będzie przede wszystkim opierał się na możliwości wynajmu mieszkań. Tymczasem polskie społeczeństwo jest znane z przywiązania do własnego dachu nad głową" - uważa Rozbicki.
Dane statystyczne mówią, że 4,3% polskich obywateli zaspakaja swoje potrzeby mieszkaniowe poprzez najem mieszkania. Tendencja jest wzrostowa - w 2009 roku odsetek ten wynosił zaledwie 2,2%. Nie zmienia to faktu, że w klasyfikacji europejskiej Polska zajmuje bardzo odległe miejsce. Np. u naszych zachodnich sąsiadów aż 40% społeczeństwa wynajmuje mieszkania, zaznaczył.
"Z drugiej strony, 'Mieszkanie+' może przyczynić się do odstępstwa od przyzwyczajeń. Główną zachętą do wzięcia udziału w programie jest niska cena wynajmu. Czynnik ten może okazać się decydującym i spowoduje, że Polacy chętnie skorzystają z nowego rozwiązania. Zakładając, że cena najmu 1 m2 w Warszawie wyniesie 20 zł, to mieszkanie o powierzchni 50 m2 będzie obciążone czynszem w wysokości 1 000 zł, co sprawia, że oferta staje się niezmiernie atrakcyjna. Jednak zasadnicze pytanie brzmi: czy państwo jest w stanie wybudować mieszkania w tak tani sposób?" - dodał zarządzający.
Rząd deklaruje, że koszt budowy jednego m2 wyniesie 2 500 zł. Według Józefa Wojciechowskiego - prezesa J.W. Construction Holding - koszt budowy 1 m2 wyniesie około 3000-3500 zł (z uwzględnieniem przekazania gruntów przez Skarb Państwa), podał Rozbicki.
Kolejnym newralgicznym punktem jest kwestia sfinansowania budowy mieszkań. Skarb Państwa przekaże Narodowemu Funduszowi Mieszkaniowemu działki, natomiast nie pokryje kosztów budowy. Media na podstawie nieoficjalnych źródeł podają, że tymi kosztami zostanie obciążony Bank Gospodarstwa Krajowego. Kapitał banku jest ograniczony, dlatego też niektórzy przedstawiciele rządu sugerują, że problem zostanie rozwiązany poprzez wyprzedaż części gruntów Skarbu Państwa. Pozyskane środki zostaną przeznaczone na budowę mieszkań w nieco mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Wydaje się zatem, że niniejsza kwestia nie została doprecyzowana, stwierdził przedstawiciel MM Prime.
"Ogólnie rzecz biorąc, za wysoką jakość dobra konsument musi zapłacić odpowiednio więcej. Jeżeli zatem planowany koszt budowy mieszkań ma być tak niski, to nie można wykluczyć, że ich standard pozostawi wiele do życzenia. Ponadto, warto zwrócić uwagę na potencjalne lokalizacje nowych mieszkań. Rząd podkreśla, że Skarb Państwa posiada wiele niewykorzystanych działek zarówno w centrach miast, jak i na obrzeżach, a są to m.in. tereny pokolejowe oraz tereny należące do Agencji Mienia Wojskowego. Fakt ten może budzić wiele wątpliwości, co do realnej lokalizacji gruntów, toteż potencjalna cena najmu w rzeczywistości może okazać się znacznie mniej atrakcyjna" - kontynuował.
Wskazał, że Polacy będą mogli również skorzystać z możliwości odkładania pieniędzy na cele mieszkaniowe (III filar). Tymczasem, około 40% społeczeństwa nie posiada oszczędności, tzn. ze względu na niskie zarobki nie jest w stanie systematycznie odkładać części swoich dochodów.
"Co ciekawe, według szacunków z nowego programu mieszkaniowego może skorzystać około 40% obywateli, którzy mają zbyt wysokie dochody, aby uzyskać mieszkanie komunalne, ale równocześnie zbyt niskie, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Można zatem domniemywać, że niniejszy filar okaże się jednym z najsłabszych punktów całego programu. Według ekspertów lepszym pomysłem byłoby wprowadzenie państwowych dopłat. To jednak zwiększyłoby koszty drogiego programu 'Mieszkanie+'" - dodał Rozbicki.
Według niego, uruchomienie nowego programu może nieco ożywić rynek budowlany, którego kondycja wciąż nie odzyskała swojej świetności sprzed kryzysu, czy chociażby stanu z lat 2009-2010. Rząd planuje przeznaczyć na program około 50 mld zł. W związku z tym, eksperci szacują, że program zapewni budowę kilkudziesięciu tysięcy mieszkań w skali jednego roku.
"Liczby te nie muszą martwić deweloperów, gdyż z ,'Mieszkania+' skorzysta ta część społeczeństwa, która w większości nie stanowi potencjalnej grupy klientów firm deweloperskich. Dlatego też projekt nie wzbudził zbyt wielu kontrowersji w branży. Nie należy jednak oczekiwać, że nowy program mieszkaniowy będzie kołem zamachowym polskiego rynku budowlanego czy też mieszkaniowego" - stwierdził zarządzający.
"Projekt programu 'Mieszkanie+' jest bardzo ogólnikowy. Głównym mankamentem wydaje się kwestia jego sfinansowania. Obecna wersja niniejszego przedsięwzięcia prawdopodobnie spotka się z dużym zainteresowaniem Polaków. Warto podkreślić, że nowa idea jest następnym hojnym, a zarazem politycznym i medialnym pomysłem. Ma ona swoje zalety związane jednak ze zwiększeniem dostępności mieszkań, być może też z obniżeniem cen na rynku. Z punktu widzenia społecznego ma atuty, natomiast z punktu widzenia całej gospodarki może jednak rodzić sporo komplikacji" - podsumował Rozbicki.
Program "Mieszkanie+" zastąpi od 2018 roku obecny program "Mieszkanie dla młodych".
Projekt składa się z trzech filarów: Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, wsparcia budownictwa społecznego oraz Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Pierwszy z nich będzie pełnił funkcję banku ziemi, do którego grunty przekaże Skarb Państwa. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy zajmie się również budową nowych mieszkań przeznaczonych pod wynajem, bądź pod wynajem z możliwością nabycia na własność (po 20 - 30 latach najmu). Według autorów nowego konceptu, w zależności od lokalizacji cena najmu 1 m2 ma oscylować w przedziale 10-20 zł. Drugi filar (wsparcie budownictwa społecznego) pozwoli samorządom terytorialnym na wnioskowanie o dofinansowanie budowy nowych mieszkań komunalnych w wysokości 35-55% oraz ubieganie się o przyznanie preferencyjnego kredytu przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Ostatni filar zakłada możność otwarcia przez zainteresowanych specjalnych kont mieszkaniowych w bankach, dzięki którym będą mogli odkładać środki na cele mieszkaniowe (minimum przez 5 lat). Systematyczne odkładanie pieniędzy będzie
premiowane bonusem wypłacanym z budżetu państwa. Tak skonstruowany program ma na celu rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków.
Łukasz Rozbicki jest młodszym zarządzającym w MM Prime TFI, którego MM Prime Depozytowy FIZ w maju po raz kolejny odnotował wzrost wartości certyfikatów inwestycyjnych. W okresie ostatnich dwunastu miesięcy Fundusz Depozytowy MM Prime osiągnął stopę zwrotu na poziomie 4%, co czyni go liderem w swojej grupie.
