Sprzedaż nowych mieszkań w sześciu największych polskich miastach osiągnęła 17,5 tys. szt. w III kw. br. Dokładnie tyle samo mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży, co świadczy o niemal idealnej równowadze popytu i podaży, oceniają eksperci firmy REAS. Po trzech kwartałach 2017 r. sprzedaż sięgnęła 53,8 tys. lokali, co rokuje na przebicie bariery 70 tys. w całym roku (wobec 62 tys. rok temu), dodali.
"Patrząc na wyniki sprzedaży, jakie osiągają deweloperzy realizujący swoje projekty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu i Łodzi, trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z boomem mieszkaniowym. 17,5 tys. mieszkań sprzedanych kolejny kwartał z rzędu i najlepszy wynik w historii branży liczony dla kolejnych 12 miesięcy (blisko 72 tys.) pozwala sądzić, że 2017 rok nie będzie gorszy od poprzedniego, a bariera 70 tys. sprzedanych mieszkań zostanie złamana" - czytamy w komunikacie poświęconym raportowi.
Według REAS, "próżno szukać" jednak skokowego wzrostu cen mieszkań, z jakim mieliśmy do czynienia w szczycie poprzedniego cyklu.
"Dzieje się to głównie za sprawą rozsądnej polityki deweloperów, którzy z niemal aptekarską precyzją dostarczają tyle samo mieszkań w nowo uruchamianych projektach, ile 'schodzi z rynku'" - czytamy dalej.
Zdaniem ekspertów REAS, coraz trudniej będzie im jednak utrzymać ten rytm.
"Już za chwile będą sobie mogły na to pozwolić tylko te firmy, które mają zapasy w bankach ziemi lub są w stanie konkurować finansowo o coraz trudniej dostępne, dobrze zlokalizowane grunty" - wskazano.
Według ekspertów REAS, na razie wzrosty cen nie odstraszają nabywców, bo też i otoczenie rynkowe nie daje powodów do niepokoju. Stabilny wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i rosnące płace, a także wyjątkowo niski deficyt sektora finansów publicznych skutkują optymizmem nabywców. Polacy są dziś relatywnie bogatsi niż przed dekadą i nawet przy wzroście cen mieszkań są w stanie nadal pozwolić sobie na zakup bez zbytniego ryzyka. Nie można zatem w obserwowanym trendzie upatrywać znamion "bańki popytowej".
Obserwowany wzrost cen mieszkań wprowadzanych do oferty ma zdaniem szefowej działu badań i analiz rynku w REAS Katarzyny Kuniewicz inną przyczynę.
"W reakcji na pierwsze sygnały świadczące o zmianie struktur popytu, deweloperzy zareagowali próbą elastycznego dostosowania podaży. Zdając sobie sprawę, że program MdM za chwilę praktycznie przestanie mieć znaczenie, zaczęli wprowadzać do sprzedaży inwestycje o wyższym standardzie. Są to co do zasady projekty lepiej zlokalizowane, projektowane głównie z myślą o tych nabywcach, którzy poprawiają swój status mieszkaniowy lub kupują na wynajem a w konsekwencji - droższe. Jednocześnie w segmencie popularnym stopniowo znika ograniczenie w postaci MdM-owego limitu ceny, co może być sygnałem do wzrostu cen mieszkań dotychczas najtańszych" - powiedziała Kuniewicz, cytowana w komunikacie.
Przykładem takiego spektakularnego wzrostu może być Trójmiasto, gdzie ceny nowej oferty były o 23% wyższe niż przed kwartałem i 26% wyższe niż przed rokiem. W efekcie również średnia cena mieszkań w ofercie (uznawana za najstabilniejszy wskaźnik poziomu cen) wzrosła w tym mieście o 12% kw/kw i osiągnęła poziom 7,9 tys. zł za 1 m2.
Są oczywiście wyjątki od tej reguły. Deweloperzy działający we Wrocławiu postanowili zawalczyć o klientów zamierzających skorzystać z ostatniej puli dopłat w ramach rządowego programu (uruchamiana w styczniu 2018 r.) i w III kwartale wprowadzili praktycznie wyłącznie inwestycje odpowiadające zainteresowaniu tej grupy nabywców. Zaledwie 150 mieszkań z blisko 2,5 tys., które zasiliły ofertę stolicy Dolnego Śląska, można zgodnie z klasyfikacją REAS zaliczyć do "podwyższonego standardu". W efekcie Wrocław był jedynym miastem spośród analizowanej szóstki, gdzie odnotowano blisko 4-proc spadek cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży kw/kw.
"Zakupy, czy też raczej rezerwacje MdM-owe, poza wzrostem sprzedaży w najbliższych miesiącach dadzą jeszcze inny efekt, który widoczny będzie najbardziej na początku przyszłego roku. Z pewnością nie dla wszystkich zainteresowanych wystarczy pieniędzy. Część z nich będzie musiała zrezygnować z zakupu i zarezerwowane lokale wrócą na rynek pod koniec I kw. 2018 r., co skutkować będzie wzrostem oferty niezależnie od nowej podaży" - powiedziała także Kuniewicz.
Oferta deweloperów w 6 największych miastach liczyła 50,8 tys. mieszkań na koniec września wobec 50,1 tys. na koniec czerwca.
