Bańka na rynku mieszkań? "Mogą się pojawić jednocyfrowe spadki"

Według ekspertów pytanych przez money.pl na rynku mieszkaniowym w Polsce nie ma bańki cenowej, choć można doszukać się jej znamion. 

Ceny nominalne mieszkań rosną od lat i obecnie są rekordowo wysokie. Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz w Rankomacie, właścicielu internetowej porównywarki ofert, zauważa, że do roku 2022 mieliśmy bardzo mocne wzrosty cen mieszkań związane z rekordowo niskimi stopami procentowymi, a następnie w związku z wprowadzeniem bezpiecznego kredytu 2 proc. W momencie wprowadzenia dopłat do hipotek na rynku pojawił się też popyt spekulacyjny - ludzie kupowali mieszkania w celach inwestycyjnych, żeby po starcie programu 2 lipca 2023 roku móc je sprzedać zyskiem. 

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Anton Bubiel, prezes i współzałożyciel platformy Rentier.IO do wyceny nieruchomości, dodaje, że po wybuchy wojny w lutym 2022 roku popyt na mieszkania wzrósł za sprawą napływających do Polski Ukraińców. Inną cechą bańki jest oderwanie się cen mieszkań w korelacji do wzrostu wynagrodzeń.

Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) ceny transakcyjne nowych mieszkań w 17 największych miastach wzrosły między drugim kwartałem 2022 roku a drugim kwartałem 2024 roku o około 17 proc., podczas gdy w tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 15 proc. Przewaga cen nad wynagrodzeniami jest stosunkowo niewielka. 

W dłuższym okresie różnica jest jednak większa. - Od drugiego kwartału 2019 roku do drugiego kwartału 2024 roku przeciętny wzrost cen transakcyjnych wyniósł średnio 76 proc. na rynku pierwotnym i 71 proc. na rynku wtórnym. Natomiast przeciętne wynagrodzenie netto wzrosło w tym czasie o 69 proc. - wskazuje Jarosław Sadowski.

– Ceny nieruchomości to wypadkowa przede wszystkim drogich gruntów, wysokich kosztów budowy, drogich kredytów, którymi wspomagają się również deweloperzy przy realizacji inwestycji – przekonuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca w firmie REDNET 24 Real Estate Partners, 

Ponadto - dodaje przedstawicielka firmy, która wspiera deweloperów w procesie sprzedaży - rząd nakłada na deweloperów coraz więcej obostrzeń i wymogów, jak np. budowanie dużych placów zabaw czy bunkrów (prace nad ustawą trwają), co również przekłada się ceny mieszkań.  

O tym, czy mamy do czynienia z bańką, ostatecznie rozstrzyga inna jej cecha. Otóż bańki mają to do siebie, że kończą się pęknięciem, czyli nagłym załamaniem się rynku i gwałtownym spadkiem cen. Naszym ekspertom ten scenariusz wydaje się mało prawdopodobny.

Rynek mieszkaniowy to zbiór wielu rynków lokalnych, które różnią się od siebie pod względem czynników cenotwórczych. Przykładowo, w Poznaniu od lat nie brakuje gruntów, więc podaż nowych mieszkań jest dostosowana do popytu, dlatego ceny rosną tam wolniej niż w innych miastach wojewódzkich. Natomiast w Krakowie sytuacja jest odwrotna. Od wielu lat podaż nie nadąża tam za popytem, co przekłada się na rekordowe wzrosty cen w ostatnich latach. W ubiegłym roku ceny mieszkań najmocniej wzrosły właśnie w Krakowie.

Na rynku mieszkaniowym nie będzie pęknięcia bańki w takim ujęciu, jakie możemy kojarzyć to zjawisko na przykład z rynków kapitałowych, gdzie w krótkim terminie ceny potrafią spaść nawet o 20 proc. Niemniej niewielkie, jednocyfrowe obniżki mogą się pojawić nawet w dużych miastach Polski, pod warunkiem, że w najbliższym czasie nic się nie wydarzy ze stopami procentowymi – uważa Anton Bubiel. 

Stopy procentowe to narzędzie banku centralnego, którym można schłodzić bądź rozgrzać rynek. Im dłużej stopy będą na obecnym poziomie lub wyższym, tym większe jest prawdopodobieństwo spadków cen mieszkań. Jak wskazują bieżące prognozy, cykl obniżek rozpocznie się w drugiej połowie przyszłego roku.

– Gdyby czas oczekiwania na obniżki się wydłużał, a jednocześnie słaby pozostawał popyt na mieszkania i na najem, to mogłoby dojść do masowej wyprzedaży mieszkań kupowanych inwestycyjnie. To z kolei mogłoby rozpocząć spiralę coraz mocniejszych obniżek cen – analizuje Jarosław Sadowski.

Obecnie bardziej prawdopodobny wydaje się mu jednak scenariusz stabilizacji cen lub stosunkowo niewielkich spadków. Sprzedający, zauważa analityk, wciąż mają nadzieję, że popyt podbije nowy program dopłat lub obniżki stóp procentowych, nie mają więc powodu do panicznej wyprzedaży mieszkań.

Co będzie się działo z cenami mieszkań w najbliższych miesiącach? Według Katarzyny Tworskiej część deweloperów, w szczególności tych, którzy odpowiednio wcześnie nabyli grunty i rozpoczęli inwestycję na korzystniejszych dla nich warunkach i przepisach prawa, ma margines do obniżki cen. 

Deweloperzy nie są na pograniczu rentowności i z pewnością będą schodzić z cen, by poprawić swoją płynność – twierdzi nasza rozmówczyni.

Wskazuje, że pierwsi deweloperzy już obniżyli już swoje cenniki wyjściowe, większość wciąż jednak oferuje rabaty od całkowitej wartości mieszkania lub od metra kwadratowego. W ubiegłym miesiącu badanie przeprowadzone przez REDNET wykazało, że deweloperzy dają klientom upusty rzędu 5 proc. Pod koniec miesiąca firma opublikuje listopadowe wyniki tego samego badania.

Katarzyna Tworska nie ma wątpliwości, że w najbliższym czasie deweloperzy nadal będą próbować pozyskać klienta ceną. Uważa, że w perspektywie kilku najbliższych miesięcy będzie można wynegocjować atrakcyjną cenę mieszkania. 

Nie ona jedyna tak uważa. – Każdy z deweloperów ma inną politykę w tym zakresie, ale z większością można rozmawiać o upustach – z czym nie mieliśmy do czynienia jeszcze kilka miesięcy temu, a przynajmniej nie w takim zakresie – dodaje Marcin Jańczuk, ekspert pośrednika nieruchomości Metrohouse.

Jak wskazuje nasz rozmówca, oprócz standardowych promocji, jak wspomniana już wcześniej pula mieszkań z rabatem, deweloperzy oferują klientom również upusty przy zakupie miejsca postojowego, bony na wykończenie mieszkania. Coraz popularniejszy staje się również proporcjonalny model płatności 20/80. Polega on na tym, że pierwszą transzę w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości klient płaci z góry na etapie budowy, natomiast pozostałą należność (80 proc.) dopiero przy odbiorze kluczy.

Ponieważ na rynku mamy nadpodaż lokali, a klienci zarówno kredytowi, jak i gotówkowi nie spieszą się z zakupem mieszkania, zdaniem przedstawicieli REDNET-u obecnie jest w czym wybierać. Nie potrwa to jednak długo.

Podaż mieszkań zaczyna słabnąć. Deweloperzy, widząc, co się dzieje, stopniowo ograniczają podaż, dzięki czemu będą w stanie utrzymać cenę na satysfakcjonującym dla nich poziomie – przewiduje Katarzyna Tworska.

Jeśli tylko dojdzie do obniżki stóp procentowych, dodaje, popyt na mieszkania z pewnością wzrośnie, a wraz z nim również ceny nieruchomości.

Analizując sytuację na rynkach mieszkaniowych, należy oddzielić to, co dzieje się na rynku deweloperskim od sytuacji na rynku mieszkań z drugiej ręki. Według Marcina Jańczuka z Metrohouse sprzedający nieruchomość na rynku wtórnym nie czują trendów, dlatego ceny ofertowe w ogłoszeniach są oderwane od cen transakcyjnych.

Zgodnie z barometrem Metrohouse i Credipass oferty wycenione we właściwy sposób znajdują nabywców w relatywnie szybkim tempie: od 90 do 105 dni. 

Mimo że można wynegocjować nieco więcej niż w poprzednich kwartałach, to w największych miastach ceny transakcyjne nadal rosną – zauważa Marcin Jańczuk. 

Wyjaśnia, że po części jest to związane z profilem nabywcy. Przy wysokich stopach procentowych większa niż zwykle część transakcji dotyczy mieszkań w lepszych lokalizacjach, o wyższym standardzie, nabywanych za gotówkę. Według Jańczuka, w obecnej sytuacji najbardziej poszkodowany jest segment popularny, czyli niewielkie mieszkania położone w dalszych dzielnicach miast, nabywane najczęściej na kredyt.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl