"Bańki nie ma" – jak najlepiej inwestować w mieszkania w Warszawie w 2020 r.

Wiele osób jest przekonanych, że ceny mieszkań w Warszawie niedługo spadną. Eksperci inwestycji w rynek nieruchomości mają jednak inne zdanie na ten temat. Przekonajmy się, jak najlepiej inwestować w stołeczne nieruchomości w 2020 r. stołeczne nieruchomości w 2020 r.

W Internecie od jakiegoś czasu coraz częściej czytamy o "nieruchomościowej bańce" – spowodowanej rzekomo nadmierną inflacją cen mieszkań w dużych miastach, nieproporcjonalną do wzrostu płac. W 2019 r. za średnią płacę w 17 największych polskich miastach wg. GUS mogliśmy kupić mniej "własnego M" niż w roku poprzednim (jednak niewiele osób bierze pod uwagę, że ta różnica była znikoma – i wynosiła tylko 0,01 mkw). Dodatkowo przez ostatnich kilka lat coraz więcej osób interesowało się inwestowaniem w nieruchomości na wynajem, co powodowało dodatkowy wzrost cen mieszkań, szczególnie tych o mniejszych metrażach (wg. portalu Domiporta, cena kawalerek rosła w ciągu ostatnich 3 lat dwukrotnie szybciej niż większych mieszkań 3-pokojowych). Ponieważ mieszkań w Polsce ciągle przybywa, rynek najmu staje się coraz bardziej konkurencyjny, nie rośnie jednak równie szybko liczba ludności - coraz więcej osób spodziewa się "nieruchomościowego krachu" – i oczekuje, że ceny mieszkań już niebawem mocno spadną. Szczególnie w Warszawie – wiele wskazuje bowiem stolicę jako przykład miasta, gdzie ceny lokali są bardzo "napompowane".

Jednak bardziej doświadczeni inwestorzy i analitycy rynku nieruchomości dementują te pogłoski i twierdzą, że możemy spać spokojnie. Zapytaliśmy analityków z Mzuri, lidera na polskim rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych, oraz Social Estate – pierwszej w Polsce platformy do zbiorowych inwestycji w nieruchomości (crowdinvestingu) o to, dlaczego spadek cen mieszkań w Warszawie w najbliższym czasie jest bardzo mało prawdopodobny, oraz jak najlepiej zainwestować w stołeczne mieszkania w 2020 r.

Osoby czekające na mieszkaniową promocję i wyprzedaż lokali po niskiej cenie często mówią, że warszawskie „M” są już droższe niż w czasach poprzedniego boomu (2005 r. - 2008 r.). Ale to nie do końca prawda. Analiza niedawno opublikowana na Money.pl wskazuje, że po uwzględnieniu inflacji, średnie ceny nowych mieszkań z Warszawy są o 11% niżesz niż w III kw. 2008 r.

Jeżeli porównamy ceny używanych „M”, to okaże się, że po wliczeniu inflacji cena mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie jest o 16% niższa niż w III kwartale 2008 r. To dobra wiadomość dla inwestorów. Sugeruje ona bowiem, że jest jeszcze przestrzeń dla podwyżek ceny mieszkań w najbliższej przyszłości, i że nie zbliżyliśmy się jeszcze nawet do granicy sprzed ponad 10 lat. Dlatego możemy spodziewać się wciąż sporych wzrostów cen mieszkań w Warszawie, sięgających co najmniej kilkunastu procent - przekonują eksperci.

Niedawno dowiedzieliśmy się, że Rada Polityki Pieniężnej poważnie bierze pod uwagę obniżkę stóp procentowych NBP. Gdyby takie „cięcie” stóp zostało wykonane, to rynek kredytowy dostałby nowy zastrzyk energii w warunkach bardzo niskiego bezrobocia. Skoro mowa o bezrobociu - prognozy jego poziomu w kolejnych latach są optymistyczne. Jeżeli tempo wzrostu gospodarczego będzie kształtowało się tak, jak oczekuje NBP (4,0% - 2020 r., 3,5% - 2021 r.), to Polacy (nie tylko w Warszawie) nie doświadczą problemów z pracą.

Analitycy rynkowi przypominają, że niskie bezrobocie oznacza presję na wzrost wynagrodzeń. Ogólny wzrost wynagrodzeń i średniej krajowej przekłada się bezpośrednio na koszty budowy mieszkań. Wyższe koszty pracy to wyższy koszt budowy mieszkania – a co za tym idzie – wyższa cena metra lokalu na rynku pierwotnym. Przez ostatnie dwa lata, budowa 1 mkw. bloku mieszkalnego podrożała średnio o 15%. Rosnąca inflacja sugeruje, że w przyszłości podwyżki kosztów budowy mieszkań będą jeszcze większe. Warto pamiętać, że to właśnie koszty wybudowania lokali deweloperskich „ciągną w górę” ceny nowego metrażu, a także ceny konkurencyjnych mieszkań z rynku wtórnego.

Opinia ekspertów dotycząca cen warszawskich mieszkań wynika również z innych kwestii. Pierwsza to fakt, że mimo dynamicznie rozwijających się inwestycji na rynku pierwotnym, w Warszawie mamy nadal znaczny niedobór lokali mieszkaniowych.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2017 r. na 1000 mieszkańców Warszawy przypadało 540 lokali oraz domów (przy krajowej średniej wynoszącej 376). Trzeba jednak pamiętać, że to tylko niezbyt dokładna statystyka. Oficjalna liczba ludności Warszawy nie uwzględnia m.in. tysięcy studentów, młodych pracowników nieposiadających meldunku w stolicy oraz imigrantów zarobkowych zza granicy.

Ciągły napływ (niezameldowanej) ludności do Warszawy sugeruje, że tamtejsze mieszkania będą "trzymać ceny". Zdaniem ekspertów Social Estate i Mzuri, szczególnie atrakcyjne wydają się np. lokale położone blisko pierwszej linii metra oraz rozbudowywanej drugiej linii.

Narodowy Bank Polski niedawno przekonywał, że na rodzimym rynku mieszkań nie ma "bańki" popytowej. Informacje z Warszawy potwierdzają taki wniosek. Wskazują one, że obecnie warszawiak za przeciętne wynagrodzenie może kupić o około połowę większy metraż niż w latach 2005 - 2008. Właśnie dlatego nie można mówić, że ceny stołecznych mieszkań są mocno „napompowane” - komentują eksperci.

Jak najlepiej zainwestować w stołeczne mieszkania w 2020 r.?

Biorąc pod uwagę wymienione powyżej czynniki – eksperci przekonują, że „bańki” nie ma, i że inwestycje w mieszkania będą nadal jedną z najlepszych lokat kapitału w 2020 r.

Jednak rosnące ceny nieruchomości i coraz mniej rynkowych "okazji" odstraszają wielu początkujących inwestorów. Przy średnich cenach przekraczających 10 tysięcy za metr, aby zainwestować w małą kawalerkę na wynajem w Warszawie, trzeba dysponować wolną kwotą rzędu co najmniej 300,000 złotych. To z kolei sprawia, że dla większości indywidualnych inwestorów kupno mieszkań na wynajem w Warszawie było do tej pory poza zasięgiem.

Ostatnio na rynku pojawił się jednak nowy produkt inwestycyjny, skierowany właśnie do "drobnych inwestorów". W odpowiedzi na rosnące zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości mieszkaniowe, na polskim rynku pojawiają się pierwsze platformy do crowdinvestingu nieruchomości – czyli zbiorowego inwestowania w mieszkania na wynajem i lokale usługowe.

Jedną z ciekawszych ofert crowdinvestingu nieruchomościowego w stolicy przygotowały Social Estate oraz Mzuri - którzy w ciągu 20 lat działalności związanej m.in. z obsługą najmu i wyszukiwaniem okazji inwestycyjnych, bardzo dobrze poznali warszawski rynek mieszkaniowy. Dzięki połączeniu sił wielu inwestorów, można stać się udziałowcem w mieszkaniu na wynajem w Warszawie dysponując kwotą już od 10 000 zł. Oczywiście możliwe jest też zainwestowanie większych środków w mieszkania na wynajem.

Inwestor zainteresowany zakupem mieszkania "na spółkę" (crowdinvestingiem) sam zadecyduje, w ilu lokalach chciałby mieć udział. Można zainwestować niewielkie kwoty od 10 000 pln w kilka mieszkań na wynajem. W ten sposób dodatkowo ogranicza się ryzyko inwestycji, zachowując jednocześnie stopę zwrotu znacznie wyższą niż w przypadku lokat. Mowa o rocznym zysku z crowdfundingu wynoszącym średnio 5,0% - 8,0% zainwestowanej kwoty.

Dla porównania, przeciętne oprocentowanie lokat obecnie wynosi około 1,3% - 1,5%. Taka stawka po odjęciu podatku Belki oraz inflacji (2,5% - 3,0%) oczywiście nie może zapewnić żadnego zysku. Nawet najlepsze lokaty z oprocentowaniem 3,0% - 3,5% obecnie nie stanowią skutecznego zabezpieczenia przed inflacją.

Dodatkowo oferta wspólnego zakupu mieszkań (crowdinvestingu/crowdfundingu) wydaje się atrakcyjna dla osób, które chcą uniknąć kłopotów związanych z poszukiwaniem najemcy, naprawą usterek oraz załatwianiem formalności. W przypadku crowdfundingowej inwestycji, takimi kwestiami zajmuje się wyspecjalizowana firma. Oznacza to, że osoba kupująca mieszkania „na spółkę” z innymi inwestorami, wcale nie musi angażować się w najem. Co ważne, wszystkie pieniądze, które przekazali spółce inwestorzy zostają zabezpieczone hipoteką wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.

Eksperci Social Estate oraz Mzuri zwracają uwagę, że crowdfundingowa inwestycja w nieruchomości nie jest dla każdego. Taka forma inwestycji nie zainteresuje np. osób szukających szybkich zysków na poziomie kilkunastu lub kilkudziesięciu procent rocznie (np. poprzez flipy). Zdecydowana większość Polaków nie ma jednak tak wysokich oczekiwań co do zysku i skłonności do akceptowania tak dużego ryzyka. Dlatego dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania na wynajem w Warszawie, lecz nie posiadających aż tak dużej gotówki – crowdfunding wydaje się być dobrą alternatywą – szczególnie że według ekspertów, ceny mieszkań w stolicy będą dalej rosnąć. Sprawdź aktualną kampanię na social.estate