Historia budownictwa mieszkaniowego z prefabrykatów sięga w Polsce jeszcze lat 50. ub. wieku, jednak jego błyskotliwy rozwój miał miejsce w latach 70. i 80. minionego stulecia. Dziś w Polsce około 60 tys. blokowisk z wielkiej płyty zamieszkuje 12 mln osób, czyli co trzeci mieszkaniec kraju. Trudno więc się dziwić wadze problemu.
Bylejakość, czyli znak rozpoznawczy wielkiej płyty
Obawy o trwałość budownictwa wielkopłytowego mogą wydawać się w pełni uzasadnione z kilku powodów. Po pierwsze jakiś czas temu właśnie przypomniano sobie, że w minionych czasach jego rekordowej efektywności szacowano trwałość takich budowli na pół wieku, góra sześć dekad. Ponieważ okres ten właśnie nieubłaganie zaczął mijać, nadszedł czas najwyższy na oficjalne przedłużenie "okresu trwałości" wielkiej płyty, a tym samym przywrócenie spokojnego snu milionom Polaków w niej zamieszkującym.
Wielka płyta do poprawki. Rząd zajmie się projektem
Po drugie tajemnicą poliszynela pozostaje sposób i metodyka stawiania bloków z prefabrykatów w minionej epoce ustrojowej. Robiono to niefachowo, szybko i oszczędnie. Ta oszczędność to także efekt ubytków materiałów budowlanych, które w tamtych czasach, jako skrajnie deficytowy towar, powszechnie znikały z państwowych placów budów zasilając prywatne. Poza tym bardzo wiele elementów dostarczanych było na budowy w opłakanym stanie, mocno popękanych i z obitymi głównie w transporcie brzegami.
Natomiast najbardziej newralgicznym elementem bloków z płyty są spawane łączenia płyt elewacyjnych w postaci kotw. Z racji panujących na ówczesnych budowach bałaganu, pośpiechu i bylejakości, łączenia te były wykonywane niedbale i bez przestrzegania sztuki budowlanej projektów konstrukcyjnych. Dziś te łączenia w znacznej części są skorodowane, co wymaga profesjonalnej interwencji. Przeprowadzane w ostatnich dwóch dekadach na masową skale remonty o charakterze termomodernizacyjnym tylko przykryły grubszą warstwą styropianu największy problem i mankament wielkiej płyty, czyli przerdzewiałe kotwy, które zostały w ten sposób dodatkowo obciążone.
Przetestowane w katastrofach
Co ciekawe, jak dotąd w kraju nie pojawiła się żadna pochodząca z wiarygodnego źródła opinia, która by choć w najmniejszym stopniu kwestionowała bezpieczeństwo zamieszkiwania w wielkiej płycie. Jest jednak faktem, że gdyby ewentualnie takowa, poparta fachowymi argumentami ekspertyza została jednak upubliczniona, mogłaby wywołać poważne perturbacje na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Mianowicie ceny milionów rodzimych mieszkań w płycie prawdopodobnie uległy by dotkliwej przecenie, istotnie dewastując wartość posiadanego majątku ich właścicieli i mocno nadwyrężając rynkowy status quo. Czy fakt ten może być jedną z przyczyn mnożenia zapewnień o braku jakiegokolwiek ryzyka budownictwa wielkopłytowego sprzed dekad?
Jako koronny argument bezpieczeństwa wielkiej płyty przywołuje się przykłady katastrof, w trakcie których takie budynki miały w pełni potwierdzić swoją niezawodność. Chodzi tu przede wszystkim o trzęsienie ziemi w Rumunii z 1977 roku oraz tragiczny wybuch gazu w Gdańsku-Wrzeszczu w roku 1995, kiedy to zapadły się trzy dolne kondygnacje, ale sam budynek nie runął oszczędzając życie dziesiątek czy setek osób. Nie bierze się jednak pod uwagę, że rumuńskie bloki blisko pół wieku temu miały w większości po kilka, góra kilkanaście lat i były zapewne o niebo staranniej montowane niż te rodzime. Z kolei feralny blok z Gdańska jako jeden z nielicznych w kraju dysponował specjalnie wzmocnioną konstrukcją z tzw. rozwiązaniem MBY 110Z autorstwa polskiego inżyniera Jerzego Duszoty, bez której prawdopodobnie po takiej eksplozji złożyłby się jak domek z kart znacznie potęgując ostateczny bilans ofiar.
Z drugiej strony należy przyznać, że na Śląsku, jedynym w Polsce obszarze o podwyższonej sejsmice, konsekwencje szkód górniczych dla wielkiej płyty od dziesięcioleci można określić jako marginalne.
Długi katalog defektów
Coraz większy znak zapytania, który jakiś czas temu pojawił się w kwestii bezpieczeństwa mieszkańców bloków z wielkiej płyty, zmusił przed kilkoma laty gremia rządowe do pochylenia się nad tym bez wątpienia społecznie ważkim problemem. Pierwszym krokiem było zlecenie diagnozy problemu Instytutowi Techniki Budowlanej (ITB), który przebadał w czerech województwach 300 budynków na potrzeby sporządzenia raportu o stanie wielkiej płyty w Polsce. Jakie wnioski w nim zakomunikowano?
Opisana w raporcie ITB zasadnicza grupa stwierdzonych defektów to "systemowe wady technologiczne wynikające głównie z niedostatecznej jakości zastosowanych materiałów i wyrobów budowlanych, niedopracowanych procesów technologii produkcji i transportu elementów, niewłaściwych montaży elementów prefabrykowanych, wadliwych połączeń i ich niedostatecznych szczelności oraz niskiej jakości robót wykończeniowych".
Na szczęście jak się okazuje, dość niepokojąco wyglądający katalog stwierdzonych nieprawidłowości nie dyskwalifikuje osiedli wielkopłytowych jako miejsca bezpiecznego zamieszkiwania jeszcze przez długie lata. Niestety nie bezwarunkowo.
Wielka płyta jest bezpieczna, ale…
Aby bloki z płyty mogły jeszcze przez dekady służyć swoim mieszkańcom, konieczne jest przeprowadzanie okresowych kontroli wg zaleceń i procedury diagnostycznej ITB, w celu sprawdzenia newralgicznych elementów budynków. Taką informację podaje na swojej stronie Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju w aktualnościach pod hasłem "Wielka płyta jest bezpieczna", cytując następnie podsumowanie raportu ITB przez wiceministra resortu jednoznacznie wychwalającego "pokoleniowe" perspektywy wielkiej płyty w Polsce i jej bezpieczeństwo. Jest jednak pewne "ale"...
Aby wydłużyć okres bezpiecznego użytkowania wielkiej płyty w Polsce, konieczne są konkretne inwestycje, remonty i modernizacje. Przewidywane przez MIiR koszty koniecznych termomodernizacji i wzmocnień płyt zostały oszacowane na 25,8 mld zł, przy potencjalnej wartości dofinansowania ze środków publicznych na poziomie 7 mld zł. Sam montaż kotew, zasadniczego problemu bloków z płyty, oszacowano na prawie 9 mld zł. Przeciętny koszt takiej operacji przypadający na jeden budynek z wielkiej płyty to około pół miliona złotych minus premia. Nie są więc to koszty nie do udźwignięcia przez wspólnoty mieszkaniowe w postaci okresowej podwyżki wpłat na fundusz remontowy. Czas pokaże czy realne, co wcale nie jest przesądzone.
Wielka płyta w przewidywanym odwrocie
Wiadomo jednak, że wielka płyta w Polsce nie będzie wieczna, co sygnalizuje już sytuacja na rozwiniętych rynkach nieruchomości. W krajach Europy Zachodniej, gdzie w przeszłości tego typu budynki także były budowane na znaczącą skalę, ich problem rozwiązuje się poprzez coraz powszechniejsze wyburzenia, rzadziej poprzez eksperymentowanie z ich kosztowną przeróbką w nowoczesne niby apartamentowce. Problemem nie tyle jest bowiem trwałość i bezpieczeństwo tych budowli, co ich niedostateczna funkcjonalność i marny komfort zamieszkiwania, a także wręcz tragiczna architektura, z każdym rokiem coraz bardziej kontrastująca z otoczeniem. Wszystko to sprawia, że rynkowe perspektywy rodzimych blokowisk z wielkiej płyty, nawet pomimo ich często najlepszych w mieście adresów, nie wydają się świetlane, a ceny mieszkań w nich zlokalizowanych raczej nie rokują długoterminowymi wzrostami.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
