Budowa domu. Czy wiosną 2023 roku czeka nas spadek kosztów?

Artykuł powstał na podstawie kwartalnych zestawień kosztów budowy publikowanych przez Sekocenbud. Wszystkie prezentowane kwoty są kwotami netto, wynika to z indywidualnej możliwość odliczeń różnych ulg oraz zróżnicowania stawek VAT.

W celu omówienia zmian w kosztach budowy domów w I kwartale 2023 r. przeanalizujemy wydatki związane z postawieniem przykładowego budynku jednorodzinnego o poniższych parametrach:

• powierzchnia użytkowa 151,60 metra kwadratowego,
• garaż jednostanowiskowy,
• obiekt wzniesiony w technologii bloczków silikatowych.

W kontekście trendów na krajowym rynku domów jednorodzinnych należy zaznaczyć, że jest to duży dom. Obecnie zdecydowanie częściej stawiane są budynki o coraz mniejszej powierzchni użytkowej, mieszczącej się w przedziale 90-120 mkw.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Osoby chcące budować swój wymarzony dom zainteresuje, jaka kwota jest potrzebna do postawienia wymarzonego lokum, ale też z jakimi trendami cenowymi będą mieć do czynienia w trakcie budowy. Interesujących i dość optymistycznych danych dostarcza analiza kosztu budowy opisanego wcześniej domu w I kwartale 2022 i I kwartale 2023 r. w województwie zachodniopomorskim. Wzrost kosztów budowy był tutaj najniższy w skali rocznej, a pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł dalsze bardzo ciekawe zmiany.

Warto zaznaczyć, że już we wcześniejszych zestawieniach województwo zachodniopomorskie, wraz z wielkopolskim, bardzo zbliżało się kosztami budowy domów do - tradycyjnie już zajmującej pierwsze miejsce - Warszawy. W niektórych kategoriach prac instalacyjnych przewyższało nawet ceny obowiązujące w stolicy.

Przedstawione dalej wyliczenia mają wyłącznie charakter informacyjny, nie uwzględniają kosztu zakupu działki, jej zagospodarowania ani podłączenia mediów. Każda budowa ma bowiem swoją indywidualną specyfikę, warunki gruntowe i klimatyczne, co bezpośrednio przekłada się na ceny poszczególnych etapów prac. Poniższe dane są uśrednione.

Zaczniemy od omówienia prac związanych z postawieniem budynku, a następnie poświęcimy nieco uwagi pracom wykończeniowym.

Liczby podane przy poszczególnych pozycjach to koszty według Sekocenbudu na I kwartał 2022, a następnie na I kwartał 2023 r. Prezentowane dane dotyczą zmiany kosztów, najpierw kwotowo, potem w ujęciu procentowym.

Pierwszym etapem jest stan zerowy, prace obejmują tutaj:

• roboty ziemne,
• fundamenty,
• ściany podziemia,
• izolacje fundamentów i ścian podziemia.

Koszt stanu zerowego w I kwartale 2022 wynosił 53 665 zł, a w I kwartale 2023 już 60 691 zł, jest to zmiana o 7026 zł / 13,09 proc. To jeden z największych procentowo wzrostów, jednak poniżej poziomu inflacji (w marcu 2023 ceny były wyższe niż 12 miesięcy temu średnio o 16,2 proc.).

Kolejnym etapem jest stan surowy (otwarty), który tradycyjnie pochłania najwięcej środków. Prace obejmują:

• ściany nadziemia,
• stropy, sklepienia, schody, podesty,
• dach – konstrukcja,
• dach – pokrycie,
• podłoża i kanały wewnątrz budynku,
• izolacje nadziemia,
• warstwy wyrównawcze pod posadzki.

Koszt stanu surowego (otwartego) w I kwartale 2022 wynosił 249 702 zł, z kolei w I kwartale 2023 było to 275 304 zł. Tym razem zmiana to 25 602 zł / 10,25 proc. Jest to największy wzrost kwotowy, ale w ujęciu krótkoterminowym w tym przypadku mamy do czynienia z rekordowym spadkiem. W stosunku do czwartego kwartału 2022 roku ten etap budowy w zachodniopomorskim potaniał o 8205 zł / 2,89 proc.

Stan wykończeniowy wewnętrzny to drugi pod względem ilości niezbędnych środków etap, w jego przypadku prace obejmują:

• tynki i oblicowania,
• okna i drzwi zewnętrzne,
• drzwi i okna wewnętrzne,
• ścianki działowe w technologiach suchych,
• roboty malarskie,
• posadzki,
• inne roboty wykończeniowe wewnętrzne.

Koszt prac wykończenia wewnętrznego wynosił 200 621 zł w I kwartale 2022 oraz 221 595 zł w I kwartale 2023, zmiana wyniosła 20 974 zł / 10,45 proc. Jednak w porównaniu do ostatniego kwartału 2022 roku wzrost kosztów wyniósł zaledwie 0,40 proc.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni z etapów wznoszenia bryły budynku, w tym czasie wykonywane są:

• elewacje,
• różne roboty zewnętrzne.

Koszt prac wykończeniowych zewnętrznych w I kwartale 2022 wynosił 93 269 zł i oraz 99 739 zł w I kwartale 2023. W tym przypadku zmiana to 6 470 zł / 6,94 proc. czyli ponad dwa razy mniej, niż wyniosła inflacja w analizowanym okresie.

Reasumując, postawienie w województwie zachodniopomorskim budynku, bez uwzględnienia wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowało średnio 597 013 zł w I kwartale 2022 r. i 657 057 zł w I kwartale 2023 r. Oznacza to wzrost o 60 044 zł / 10,06 proc. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że porównując z ostatnim kwartałem 2022 roku notujemy tutaj spadek o 6 484 zł. I chociaż kwotowo to tylko jeden procent, to warto zaznaczyć, że z realnymi spadkami kosztów nie mieliśmy do czynienia od dwóch lat.

Tym bardziej interesujący jest fakt, że w przypadku prac konstrukcyjnych największy spadek kosztów w ujęciu kwartalnym nastąpił na najbardziej "kosztochłonnym" etapie budowy nadziemia, do stanu surowego (otwartego). Rozpatrując przełom roku 2022 i 2023 daje się zauważyć nie tyle spowolnienie, ile zatrzymanie wzrostu kosztów wznoszenia konstrukcji domu i zewnętrznych prac wykończeniowych. Które w omawianym okresie wahały się od 1,24 proc. dla stanu zerowego do -2,89 proc. dla stanu surowego otwartego.

Kiedy zakończymy wznoszenie bryły domu, można rozpocząć prace instalacyjne w jego wnętrzu. Ich ceny w ciągu ostatniego roku kształtowały się następująco:

Instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe - na tym etapie dom wyposażany jest w:

• instalacje wodociągową,
• instalacje kanalizacyjną,
• instalację gazową.

Koszt prac w I kwartale 2022 wynosił 34 166 zł, w I kwartale 2023 odpowiednio 36 448 zł, zmiana to 2 282 zł / 6,68 proc., jak widać, to również zdecydowanie poniżej inflacji.

Zaopatrzenie w ciepło - tu znajduje się tylko jedna pozycja:

• instalacja centralnego ogrzewania.

Koszt tych prac w I kwartale 2022 to 35 361 zł, w I kwartale 2023 było to 38 487 zł, a zatem mamy do czynienia ze wzrostem o 3 126 zł / 8,84 proc.

Techniki wentylacyjne obejmują także tylko jedną pozycję:

• wentylacja mechaniczna.

Wykonanie tych prac w I kwartale 2022 kosztowało 27 640 zł i 35 731 zł w I kwartale 2023, tutaj wzrost to 8 090 zł / 29,27 proc. To największa procentowo zmiana w całym zestawieniu kosztów, jako jedyna zdecydowanie przewyższająca wskaźnik inflacji. Jednak kwartał do kwartału mamy tutaj do czynienia ze spadkiem, co prawda symbolicznym, o 0,64 proc., ale wymownym przez kontrast z poprzednimi znaczącymi wzrostami.

Instalacje elektroenergetyczne, zawierają niezbędne w naszym codziennym życiu:

• tablice rozdzielcze,
• instalacja oświetleniowa,
• instalacja gniazd wtykowych,
• instalacja odgromowa i uziemiająca.

Kosztowały 28 540 zł w I kwartale 2022 i 30 261 w I kwartale 2023 w tej pozycji zmiana to 1 720 zł / 6,03 proc. To najmniejszy przyrost roczny w zestawieniu, niemal dokładnie trzykrotnie niższy niż inflacja.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej, czyli:

• instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji,
• instalacje strukturalne.

Na budowie to wciąż niewielka kwota 1 630 zł w I kwartale 2022 i 1 781 zł w i kwartale 2023, wzrost ceny to 152 zł / 9,30 proc.

Można wreszcie dokonać podsumowania wszystkich wymienionych nakładów. W I kwartale 2022 r. omawiany dom, wybudowany w województwie zachodniopomorskim, wyposażony w komplet instalacji, kosztował 724 349 zł. W I kwartale 2023 r. była to już kwota 799 763 zł, a wzrost kosztów sięgnął 75 413 zł, czyli 10,41 proc.

Biorąc pod uwagę koszt metra kwadratowego powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o niecałe 500 zł, z 4 778 zł/mkw. w I kwartale 2022 do 5 275 zł/mkw. w I kwartale 2023.

W analizowanym okresie z największym wzrostem kosztów budowy mieliśmy do czynienia w województwie pomorskim, było to 23,02 proc. Drugi najniższy - po zachodniopomorskim - miał miejsce w Wielkopolsce - o 13,87 proc. Natomiast kwartał do kwartału zanotowaliśmy spadki w województwie zachodniopomorskim (-0,92 proc.), wielkopolskim (-0,44 proc.) i -0,09 proc. Warszawie.

Jak można skutecznie kontrolować koszty wznoszenia domu? Istnieje na to kilka sposobów. Sprawdzone metody to podpisanie umowy na jego budowę z producentem domów gotowych lub powierzenie prac generalnemu wykonawcy.

W obu przypadkach cena jest negocjowana indywidualnie, zależnie od potrzeb i wymagań zleceniodawcy, a dom zostanie wzniesiony w zdecydowanie krótszym czasie niż metodą tradycyjną. Odpowiednie zapisy w umowie zabezpieczą nas przed ewentualnymi przykrymi niespodziankami związanymi z finansowaniem całej inwestycji.

Biorąc pod uwagę tylko dane z przełomu roku 2022 i 2023 w budownictwie widać bardzo wyraźnie wyhamowanie, połączone ze spadkami cen wielu materiałów budowlanych. Firmy budowlane, które do tej pory miały wypełnione portfele zamówień na miesiące naprzód, teraz same zaczynają aktywnie poszukiwać zleceniodawców.

Czy to oznacza, że 2023 rok przyniesie nam koniec wzrostu kosztów budowy domów? Odpowiedź na to pytanie utrudnia sytuacja za naszą wschodnią granicą i wciąż wysoka, kilkunastoprocentowa inflacja w kraju. Jednak dane Sekocenbudu za I kwartał 2023 pozwalają przypuszczać, że wahania kosztów budowy domów powrócą do sezonowego rytmu, z którym mieliśmy do czynienia kilka lat temu.

Jeśli tak się stanie, to kwartalne wzrosty kosztów budowy w większości województw powinny być na poziomie 1,5 proc.-2,5 proc., co oznacza, że pozostaną zdecydowanie poniżej prognozowanej na ten okres inflacji.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl