Przy budowie domu na działce znajdującej się w sąsiedztwie jeziora należy zachować odpowiednie odległości i wybrać projekt, który będzie optymalny dla takiej inwestycji. Sprawdź, jakie warunki musi spełnić, a także jaki powinien być grunt, żeby rzeczywiście możliwa była budowa takiej nieruchomości nad jeziorem.
Dom nad jeziorem jest marzeniem wielu osób. Jeśli i ty chciałbyś mieć obiekt z widokiem na piękną taflę jeziora, sprawdź, czy działka, którą chcesz kupić w związku z planowaną inwestycją w ogóle, nadaje się pod taką zabudowę.
Ważne jest przy tym to, jak przebiega linia brzegowa oraz jakie są formalne ograniczenia w zabudowie takiego terenu. Sprawdzenie położenia owej linii brzegowej przed rozpoczęciem robót budowlanych, a najlepiej jeszcze przed zakupem działki, pozwoli uniknąć sytuacji, w której działka okaże się zbyt mała dla wybudowania obiektu mieszkalnego zgodnie z projektem domu.
Przepisy często zmuszają inwestorów do pozostawienia niezabudowanego terenu w określonej odległości od zbiornika wodnego. Jeśli je zignorujesz, z czasem całkiem słusznie możesz zostać oskarżony o dokonanie samowoli budowlanej.
Właściciele działek nad jeziorem mogą się na nich budować zgodnie z przepisami, ale jednocześnie są zobowiązani do zapewnienia innym osobom publicznego dostępu do wody.
Ogrodzenie działki nad jeziorem
Przy budowie domu naturalne jest to, że grodzisz plac budowy, a z czasem stawiasz ogrodzenie. Czy tak samo możesz postąpić w przypadku działki nad jeziorem? Niekoniecznie. Przede wszystkim zgodnie z art. 232 Prawa wodnego ogrodzenie nie może sięgać do granicy wody. Wszystko dlatego, że nie wolno grodzić nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegowej.
Nie można blokować dostępu do wody w jeziorze innym osobom, a jako właściciel takiej działki musisz udostępnić ją właściwym służbom, które wykonują roboty związane z utrzymaniem wód, a także ustawianiem znaków żeglugowych i hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Każdy może korzystać z jeziora. Nie ma znaczenia, że to ty jesteś właścicielem działki przylegającej do linii brzegowej jeziora. Część twojej nieruchomości może być wyznaczona do publicznego dostępu do zbiornika śródlądowego.
Linia brzegowa istotna przy budowie domu nad jeziorem
Wiadomo, że przepisy mogą wymuszać pozostawienie wolnej przestrzeni od strony zbiornika wodnego, a właściwie linii brzegowej.
Warto przy tym wiedzieć, co właściwie należy rozumieć przez pojęcie „linia brzegowa”. Definiowana jest ona jako krawędź brzegu lub linia stałego porostu traw albo linia ustalana według średniego stanu wody z okresu co najmniej ostatniej dekady. Linia ta wyznaczana jest w ramach realizowanej procedury administracyjnej, jaką uruchamia się na wniosek osoby uprawnionej, mającej w tym interes faktyczny lub prawny. Jako właściciel działki nad jeziorem kwalifikujesz się do tego, by wnioskować o wyznaczenie linii brzegowej. Natomiast gdybyś dopiero chciał kupić działkę w takim miejscu, nie możesz zażądać od urzędu wyznaczenia linii brzegowej.
Wniosek o ustalenie linii brzegowej składa się do:
- ministra właściwego ds. gospodarki wodnej, jeśli chodzi o wody graniczne, śródlądowe drogi wodne oraz pozostałe wody stanowiące cieki naturalne, jeziora i inne naturalne zbiorniki wodne;
- właściwego terenowego organu administracji wodnej, w przypadku morskich wód wewnętrznych.
Jeśli wnioskujesz o ustalenie linii brzegowej, musisz złożyć odpowiedni formularz wraz z opracowanym przez geodetę projektem rozgraniczenia gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych, dowód wniesienia opłaty skarbowej oraz ewentualnie oryginał lub urzędowo poświadczony odpis pełnomocnictwa. Wspominany projekt musi wykonać wykwalifikowany geodeta, legitymujący się drugim zakresem uprawnień geodezyjnych.
Budowa domu nad jeziorem – przepisy obejmujące realizację inwestycji
Zanim przystąpisz do wyboru odpowiedniego projektu domu nad jeziorem, sprawdź przepisy dotyczące tego, gdzie wolno budować na działce, a gdzie jest to absolutnie zabronione.
Tego, w jakiej odległości będziesz mógł postawić budynki mieszkalne, możesz dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z warunków zabudowy wydanych do danego terenu, jeśli plan nie istnieje. Oprócz tego zwróć uwagę na zarządzenia wojewody dotyczące terenu twojej działki w kontekście utworzenia parków krajobrazowych lub obszarów chronionego krajobrazu.
Niewykluczone, że w ramach takich dokumentów został wprowadzony zakaz budowania nowych obiektów w pasie o szerokości 100 m liczonych od linii brzegowej rzek, jezior i innych naturalnych zbiorników wodnych, zgodnie z art. 17 ustawy o ochronie przyrody. W pasie liczącym 100 m od linii brzegowej możesz jedynie budować obiekty służące:
- turystyce wodnej,
- gospodarce wodnej,
- gospodarce rybackiej.
Na wniosek Wód Polskich wojewoda może też ustanowić tak zwany obszar ochronny na mocy Prawa wodnego. Powoduje to powstanie ograniczeń lub nawet zakazów dotyczących użytkowania gruntów czy korzystania z wód. Zakaz budowy domów nad jeziorem i innymi zbiornikami wodnymi istnieje wówczas, gdy gmina zakwalifikuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dany obszar jako teren nadbrzeżny zagrożony powodzią.
Bardzo ważną kwestią przy planowaniu budowy domu nad jeziorem jest decyzja środowiskowa, inaczej decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (DUŚ). W przypadku budowy domów jednorodzinnych organami uprawnionymi do jej wydania są:
- wójt,
- burmistrz,
- prezydent miasta.
Od 11 października 2019 roku obowiązuje rozporządzenie rady ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, a dom nad jeziorem może być właśnie takim obiektem. W przypadku zabudowy mieszkaniowej wydanie decyzji środowiskowej jest wymagane, jeśli powierzchnia zabudowy:
- na terenach objętych MPZP lub planem odbudowy – przekracza 2 ha, gdy teren znajduje się na obszarze objętym ochroną przyrody lub w jego otulinie, oraz 4 ha na pozostałych terenach;
- na terenach pozbawionych MPZP lub planu odbudowy – przekracza 0,5 ha, gdy teren znajduje się na obszarze objętym ochroną przyrody lub leży w jego otulinie, oraz 2 ha na pozostałych terenach.
Jeśli MPZP nie istnieje, musisz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy lub ewentualnie decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje te wydają wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Jak wybudować dom nad jeziorem?
Jeśli linia brzegowa jeziora została wyznaczona w odpowiedniej procedurze, a działkę uwzględnia miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub inny akt prawa lokalnego, możesz postarać się o wydanie pozwolenia na budowę lub dokonać zgłoszenia budowlanego w związku z projektem budowy domu w takich pięknych okolicznościach przyrody. Potrzebne będą również inne decyzje administracyjne z tym związane:
- zgody wodnoprawne,
- zezwolenia i zgody zarządców dróg publicznych,
- zezwolenia na wyłączenie z produkcji użytków rolnych lub leśnych.
W przypadku budowy domu na terenach przylegających do jeziora konieczne jest sprawdzenie warunków geotechnicznych. Działki z linią brzegową, gdzie istnieje ryzyko tego, że teren będzie regularnie podmywany, stwarzają kłopoty przy realizacji inwestycji. Powinna być ona podjęta zasadniczo na dobrym jakościowo gruncie – wykonanie badań geotechnicznych pozwoli wykazać, z jakim masz do czynienia. Jeśli są to glina lub torf, wówczas budowa jest możliwa, ale kosztowniejsza.
Badania geotechniczne przynoszą też odpowiedź na pytania o wysokość i poziom wód gruntowych. Jeśli jest on zbyt wysoki lub niestabilny, komplikuje plany budowlane. W projekcie domu musisz wówczas założyć pewne rozwiązania pozwalające na skuteczne odprowadzanie nadmiaru wody.
Zobacz też: Drewno na wagę złota. Budowa domu jeszcze bardziej kosztowna. Stawki w górę nawet o połowę
Do zgłoszenia budowy czy ubiegania się o pozwolenie na budowę konieczne jest przedstawienie projektu domu. Jeśli działka nad jeziorem ma dobry grunt i odpowiedni poziom wód gruntowych, masz właściwie dowolność w wyborze projektu, choć musi on być dopasowany do gabarytów działki. Powinien też spełniać twoje indywidualne oczekiwania i potrzeby przyszłych domowników.
Konieczne jest jego dopasowanie do warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dobrym pomysłem na projekt domu pasującego na działkę nad jeziorem jest wybór budynku o prostej bryle, z dużymi przeszkleniami od strony zbiornika wodnego, co pozwoli na podziwianie pięknego widoku bez względu na pogodę. Jeśli wszystkie sprawy formalne są załatwione, można rozpoczynać inwestycję.
