Ceny mieszkań z roku na rok idą w górę - to nic nowego. Wiadomo też, że średnie dotyczące metra kwadratowego w miastach są bardzo dużym uogólnieniem, bo w zależności od lokalizacji, stawki w poszczególnych dzielnicach potrafią różnić się o kilka/kilkanaście tysięcy złotych.
Konkret? W Warszawie uśrednione ceny mieszkań od deweloperów w różnych rejonach wahają się od 7,7 do 20 tys. zł. Po 3-4 tys. zł rozpiętości jest też w przypadku lokali mieszkalnych w Krakowie i Wrocławiu - wynika z najnowszych danych Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wycenami nieruchomości.
Jeszcze rok temu wielu ekspertów sugerowało, że pandemia może zmienić trendy cenowe na rynku nieruchomości. Porównaliśmy więc analogiczne dane za lata 2018-2020 i okazuje się, że w zależności od miasta, dzielnicy czy rozróżnienia na rynek pierwotny i wtórny, wygląda to zupełnie inaczej. Jest tylko jeden wspólny mianownik - podwyżki.
Ceny mieszkań od deweloperów
Na rynku pierwotnym sytuacja zmieniała się różnie w każdym z trzech analizowanych przez nas miast. W stolicy nastąpiło w 2020 roku wyhamowanie tempa wzrostu cen. Co ciekawe, stosunkowo najwolniej drożały mieszkania w najdroższej lokalizacji (Śródmieście).
Jednocześnie podobne podwyżki były w najtańszej dzielnicy (Wesoła). Największe zmiany w cenach za metr kwadratowy zachodziły w lokalizacjach odpowiadających średniej cenie dla całej stolicy.
Na uwagę zasługuje warszawska Praga Północ, gdzie jeszcze w 2018 roku deweloperzy sprzedawali mieszania po 9410 zł za metr. Dwa lata później stawki były już na poziomie około 13500 zł. Między 2018 i 2019 rokiem mediana cen w transakcjach kupna-sprzedaży skoczyła o 22,2 proc., a między 2019 i 2020 rokiem o 17,4 proc. W ten sposób cenowo przebiła ofertę na Żoliborzu.
Podczas gdy pandemia spowolniła wzrost cen mieszkań w stolicy, podwyżki przyspieszyły we wszystkich dzielnicach Krakowa i to bardzo wyraźnie. Tamtejsi deweloperzy gonią konkurentów z Warszawy. Na 18 warszawskich dzielnic w siedmiu jest taniej niż nie tylko na krakowskim Śródmieściu, ale też w północno-zachodniej dzielnicy - Krowodrza.
Nawet najtańsze lokalizacje (Nowa Huta i Podgórze) - według danych Emmerson Evaluation - w 2020 roku zanotowały wzrosty mediany cen mieszkań rzędu 18-24 proc. Podwyżki były dużo większe niż w stolicy.
Czytaj więcej: Koniec OFE. Sprawdź, ile zarobił twój fundusz
Znacznie stabilniej rosły ceny we Wrocławiu, szczególnie poza ścisłym centrum. Choć też podwyżki były duże, bo o blisko 10 proc. W statystykach wyróżniają się Śródmieście i Stare Miasto, gdzie w 2019 roku stawki za metr podskoczyły o 15 proc., ale już rok później dynamika się rozjechała i za sprawą transakcji na dużo wyższe kwoty w Śródmieściu, to w tej lokalizacji jest teraz najdrożej.
Rynek wtórny
Trochę innymi prawami rządzi się rynek wtórny. Dla osób, które nie dysponują większymi pieniędzmi i mają problemy z uzyskaniem większego kredytu, alternatywą jest odkupienie mieszkania od dotychczasowego właściciela. W tych samych lokalizacjach są co do zasady tańsze niż u dewelopera.
Porównanie stawek na przestrzeni ostatnich trzech lat pokazuje też, że w trzech analizowanych przez nas miastach wszędzie ceny rosły nieco wolniej niż na rynku pierwotnym. Choć nie są to na ogół duże różnice.
Lokale z drugiej ręki są trochę tańsze, ale można też znaleźć anomalie i przykładem jest jedna z dzielnic Warszawy. Na Wilanowie w 2020 roku deweloperzy za metr kwadratowy liczyli sobie po 9,9 tys. zł, a na rynku wtórnym obowiązywały stawki rzędu 10,2 tys. zł.
"Od kilku lat mediana ceny na rynku wtórym w dzielnicy Wilanów pozostaje wyższa od mediany ceny metra kwadratowego na rynku pierwotnym. Przyczyną takiej sytuacji jest dominujący udział lokali mieszkalnych o podwyższonym standardzie, zlokalizowanych na osiedlu Miasteczko Wilanów" - wskazują eksperci Emmerson Evaluation.
Trendy dotyczące zmian cen w kolejnych latach we wszystkich trzech analizowanych miastach są te same. Rok 2020 przyniósł spowolnienie wzrostu cen mieszkań z drugiej ręki w porównaniu z 2019 rokiem. Co ciekawe, w największym stopniu w stolicy. Choć oczywiście dalej Warszawa jest wyraźnie droższa.
Uwagi do danych
Dla uproszczenia w tekście była mowa często o średnich wartościach, ale wyliczenia Emmerson Evaluation i dane zamieszczone w tabeli dotyczą mediany cen mieszkań, czyli wartości środkowej. Gdybyśmy wszystkie transakcje dla danego miasta uporządkowali od najniższej do najwyższej, mediana przyjmie wartość, która podzieli ten ciąg liczb na połowę. To znaczy, że połowa wszystkich transakcji była na kwotę wyższą od tej wartości i połowa na mniejszą.
"Mediana lepiej odzwierciedla informację na temat cen nieruchomości niż średnia, ponieważ na jej wynik nie wpływają pojedyncze wartości znacznie odchylające się od większości transakcji typowych w całym zbiorze, takie jak np. zakup jednej nieruchomości luksusowej" - tłumaczą eksperci Emmersona.
Dane dotyczą cen transakcyjnych, czyli takich, po których dokonano transakcji kupna-sprzedaży i która została zapisana w akcie notarialnym na etapie umowy przedwstępnej lub ostatecznej. Często potrafią się znacznie różnić od pierwotnie oferowanych.
