Jak wynika z raportu Expandera i Rentier.io ceny mieszkań w czwartym kwartale 2022 r. zaczęły spadać. Choć niewiele – średnie ceny są tylko o kilka procent niższe. Spadki były nieuniknione.
Powód? Znacznie zmniejszony popyt spowodowany trudną sytuacją na rynku kredytów hipotecznych. Skoro mieszkanie można kupić teraz nieco taniej, a wynajem wciąż cieszy się dużą popularnością, to może warto kupić je w celach inwestycyjnych? Sprawdzamy, czy to się opłaca.
Kupno mieszkania pod wynajem na kredyt może się opłacać, ale tylko pod warunkiem wyboru odpowiedniego lokum, które zachęci najemcę. Trzeba przeanalizować rynek, który nas interesuje, przekalkulować obecne na nim stawki najmu i sprawdzić, które mieszkania na wynajem rozchodzą się jak świeże bułeczki.
Ważne jest również to, aby wybrać odpowiedni bank, który zaoferuje najlepszy kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem. Kluczem do opłacalności inwestycji jest to, aby miesięczna rata zobowiązania nie była wyższa niż przychód uzyskiwany od najemcy po odjęciu czynszu administracyjnego.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Gdzie najem drożeje?
Największy potencjał dla wynajmujących jest w miastach, gdzie w ostatnim czasie średnie czynsze wzrosły. Ze wspomnianego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że warto szukać mieszkań w mniej oczywistych miejscach. Najpopularniejsze ośrodki, w których zlokalizowane są uczelnie wyższe i siedziby firm (np. Warszawa, Wrocław czy Gdańsk) mają rekordowo wysokie ceny najmu, ale od jakiegoś czasu już one nie rosną.
W IV kwartale 2022 r. największy wzrost czynszów odnotowano natomiast w Lublinie (8,2 proc.), Rzeszowie (6,1 proc.) i Toruniu (5,5 proc.).
Małe lub średnie mieszkanie wynająć najłatwiej
Koniec 2022 r. był okresem, w którym właściciele dużych mieszkań – ze względu na zmniejszony popyt – musieli obniżyć ceny najmu. Biorąc pod uwagę aktualne stawki z większości dużych miast, mało kogo było stać na samodzielny wynajem dużego lokum. Nie każdy również chce mieszkać ze współlokatorami. Dane rynkowe pokazują, że dużo łatwiej jest wynająć małe mieszkanie (ok. 30 m kw.) albo średnie (50 m kw.).
Aby więc cała inwestycja się opłaciła, trzeba poszukać kredytu na mieszkanie pod wynajem, którego rata na pewno będzie niższa niż średni czynsz.
Warto też pamiętać, że im atrakcyjniejsze będzie mieszkanie, czyli: znajdujące się w dobrej lokalizacji, w nowym budownictwie, z korzystnym rozkładem, jasne i wykończone w dobrym standardzie, tym wyższy czynsz można narzucić.
Z drugiej strony jednak trzeba uważać na to, aby w zakup i wykończenie nie zainwestować zbyt dużo. Przy zbyt wysokiej stawce czynszu znalezienie najemców może być prawdziwym wyzwaniem i ostatecznie na rozpoczęcie zwrotu z inwestycji będziemy czekać zbyt długo.
Kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem
To, jaki kredyt na nieruchomość pod wynajem, będzie najlepszy, zależy od tego, na jakim rynku chcemy zaoferować lokum. Zawsze warto porównać oferty i szukać tej najtańszej. Przy obniżonym niedawno buforze bezpieczeństwa na wzrosty stóp, który jest stosowany przy wyliczaniu zdolności kredytowej, będzie ona wyższa. Dlatego obecnie szansa na uzyskanie finansowania jest większa.
Aby miesięczna rata nie przekroczyła 2,5 tys. zł, czyli średniego czynszu w dużych miastach, aktualnie w bankach można w tej cenie pożyczyć około 280 tys. zł. Żeby starczyło na kupno lokum w najbardziej atrakcyjnych dla najemców ośrodkach, trzeba wnieść odpowiednio wysoki wkład własny.
Analizując opłacalność inwestycji, warto pamiętać również o tym, że aktualnie na rynku nieruchomości panuje okres stagnacji. Wiele osób, które wynajmuje teraz mieszkanie, czeka na wdrożenie rządowego programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.", który ma im ułatwić sfinansowanie własnego "M". Jeśli wejdzie on w życie, to możemy mieć do czynienia z odrodzeniem odroczonego popytu i o najemcę może być coraz trudniej.
Anna Serafin, ekspert Totalmoney.pl
