Co czeka rynek mieszkań w 2023 r.? Deweloperzy: tu będą obniżki

Z danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) wynika, że deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji nastąpił powrót do poziomów z lat 2013-14. Wzrost cen również wyhamował. Zdaniem PZFD taki stan powinien utrzymać się również w 2023 r.

Ubiegły rok skutkował też spadkiem liczby nowych inwestycji o około blisko jedną trzecią. Deweloperzy rozpoczęli budowę aż o 50 tys. mniej mieszkań niż rok wcześniej. PZFD szacuje, że w 2023 r. sytuacja jeszcze się pogorszy. W porównaniu z 2021 r. zmniejszenie liczby inwestycji może wynieść ponad 50 proc., co oznacza, że zamiast 166 tys. mieszkań deweloperzy rozpoczną budowę ok. 70 do 80 tys. nowych lokali.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Analizując ubiegły rok, trzeba wspomnieć o załamaniu sprzedaży spowodowanym wysoką inflacją, wprowadzeniu zmian w rekomendacji S przez KNF (banki mogą obliczać zdolność kredytową przy udzielaniu kredytów hipotecznych na okres nie dłuższy niż na 25 lat, a do obecnego poziomu oprocentowania bank musi doliczyć bufor bezpieczeństwa wynoszący 5 proc. - przyp.red.) i wzroście stóp procentowych, które ograniczyły zdolność kredytową Polaków - komentuje Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodaje, że wyniki sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale 2022 r. były porównywalne do tych z okresu lockdownu w drugim kwartale 2020 r.

Najgorszym miesiącem był sierpień, w którym na największych rynkach sprzedano zaledwie 2,2 tys. lokali. Od tego czasu nastąpił niewielki wzrost sprzedaży. Zwłaszcza grudzień przyniósł dobre wyniki. Zanotowano wówczas drugi co do wielkości poziom sprzedaży mieszkań w ubiegłym roku - wynika z danych Otodom Analytics.

W opinii PZFD aby zbliżyć się do poziomów sprzedaży z ubiegłych lat, konieczne będzie zarówno poluzowanie polityki kredytowej przez KNF, jak i obniżenie stóp procentowych. Wydaje się jednak to mało prawdopodobne z uwagi na wysoką inflację.

W praktyce oznacza to, że trudna sytuacja na rynku nieruchomości może utrzymywać się prawdopodobnie przez cały 2023 r.

- Dopóki nie zostaną rozwiązane problemy na rynku hipotecznym, trudno prognozować, czy sytuacja na rynku ulegnie poprawie. Zapowiadany przez MRiT nowy program "Pierwsze mieszkanie" i deklaracja KNF dotycząca poluzowania sposobu obliczania zdolności kredytowej napawają jednak nadzieją. Te trzy czynniki mogą złagodzić dalszy spadek sprzedaży - dodaje Patryk Kozierkiewicz.

Ekspert PZFD uważa także, że jeśli z początkiem lipca 2023 r. nastąpi oficjalny start nowego programu mieszkaniowego, to już w drugim kwartale dojdzie do wzrostu liczby wniosków kredytowych i umów rezerwacyjnych zawieranych z deweloperami. Uruchomienie programu może też skłonić deweloperów do zwiększenia liczby nowych inwestycji.

W tym wypadku wiele będzie jednak zależeć m.in. od liczby kredytów oferowanych na preferencyjnych warunkach, a także sposobu obliczania zdolności kredytowej i cykliczności programu.

Sytuację na rynku nieruchomości może zmienić także poluzowanie rekomendacji S przez KNF. Kolejnym czynnikiem może być zmiana trendów, czyli wzrost aktywności osób, które dotąd wstrzymywały się z zakupami na rynku nieruchomości.

Tymczasem z ankiety przeprowadzonej przez PZFD wśród swoich członków wynika, że niemal 100 proc. z nich planuje ograniczenie nowych inwestycji, a 48 proc. chce je zmniejszyć o ponad połowę.

Według Związku tak radykalne ograniczenie nowych projektów odbije się także na całej gospodarce. Skutkiem może być spadek zatrudnienia zarówno u deweloperów, jak i w branżach powiązanych. Mniejsza liczba nowych inwestycji to mniej miejsc pracy w firmach podwykonawczych, mniej zamówień w branży stolarskiej, okiennej, AGD czy cementowej. Ucierpią także pośrednicy kredytowi i agenci nieruchomości.

PZFD przewiduje także, że w 2023 r. można spodziewać się stabilizacji cen mieszkań. Wzrost cen nieprzekraczający 5 proc. może dotyczyć jedynie sektora premium i tzw. segmentu średniego, czyli inwestycji w popularnych miejskich lokalizacjach.

Przeceny, o których głośno dziś w mediach, dotyczyć będą jednostkowych projektów położonych na obrzeżach miast i posiadających słabe połączenia komunikacyjne - prognozuje ekspert PZFD.

Dodaje, że obniżki mogą objąć również segment większych mieszkań oraz lokali z rynku wtórnego, położonych w starych blokach z czasów PRL i w kamienicach, które mają wysokie koszty eksploatacji.

Ekspert uważa, że może pojawić się także więcej ofert sprzedaży domów jednorodzinnych, zwłaszcza w lokalizacjach położonych z dala od ośrodków miejskich, co może również skłaniać do obniżek w tym segmencie rynku.

W momencie, gdy zakup własnego mieszkania stał się dla wielu Polaków w 2022 r. nieosiągalny, alternatywą stał się najem, zarówno tradycyjny, jak i instytucjonalny.

W ostatnich latach obok mieszkań na wynajem oferowanych przez indywidualne osoby pojawiła się oferta mieszkań wynajmowanych przez zagraniczne fundusze. Ten sektor nazywany rynkiem PRS, na razie dopiero rozwija się w Polsce. Łączna liczba takich lokali w rękach inwestorów instytucjonalnych wynosi ponad 10 tys., wynika z danych firmy JLL. Z kolei w tym roku ma zostać oddanych zaledwie 4,7 tys. takich mieszkań.

Zdaniem PZFD rozwój tego sektora w Polsce oznacza wiele korzyści. Przyczyni się do zwiększenia liczby lokali na rynku najmu i zahamowania wzrostu czynszów. O dużym zainteresowaniu tym sektorem świadczy też poziom wynajęcia lokali dostępnych w tym systemie, wynoszący obecnie ok. 99 proc.

- Ogłaszane co jakiś czas przez rządzących, pomysły związane z dodatkową regulacją tego sektora, w tym m.in. propozycje nałożenia dodatkowych podatków na fundusze mogą skutecznie zablokować rozwój tego rynku - ocenia Patryk Kozierkiewicz.

Ekspert ma jednocześnie nadzieję, że rządzący zrezygnują w tym roku z tych pomysłów, ponieważ stanowi to barierę dla rozwoju tego segmentu w Polsce.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.