Jakie czynniki wpływają na wartość nieruchomości?
Co ma wpływ na cenę mieszkania? Są to nie tylko wizualnie atrakcyjne wnętrza. Może się okazać, że nowe mieszkanie z przedmieść osiągnie mniejszą wartość niż mieszkanie z rynku wtórnego z kamienicy, ale w centrum miasta. Czasem nawet nieistotne parametry mogą wpływać na wysokość ceny. Najważniejszymi jednak są m.in.: metraż mieszkania (im większy, tym wyższa cena). Stan techniczny, rok budowy bloku, w którym znajduje się mieszkanie. Standard wykończenia, rozkład pomieszczeń (czy pokoje są duże i przestronne, czy są dobrze nasłonecznione).
Piętro, na którym znajduje się mieszkanie. Choć może się to wydawać zaskakujące, kondygnacja nieruchomości na sprzedaż ma duży wpływ na jej cenę. Zazwyczaj wartość mieszkania wzrasta wraz z rosnącym piętrem, co oznacza, że mieszkania parterowe będą tańsze niż te z wyższych kondygnacji. Wyjątkiem może być sytuacja, kiedy w budynku nie ma windy.
Niezwykle istotne jest także miejsce i lokalizacja. Mieszkania z mniejszych miast będą rzecz jasna o wiele tańsze niż te z Warszawy czy Wrocławia. Im bliżej centrum, tym ceny wzrastają. Liczy się także dobra komunikacja, sąsiedztwo terenów zielonych, lokali usługowych, szkół, przedszkoli itp.
Ważne są wysokość czynszu oraz innych opłat administracyjnych, a także stan prawny lokalu. Nieuregulowany stan prawny jest bardzo kłopotliwy, kiedy chce się przenieść prawa własności. Przed kupnem mieszkania warto upewnić się, że nieruchomość ma założoną księgę wieczystą oraz sprawdzić w niej, czy praw do niego nie mają osoby trzecie, a także czy wszystkie ewentualne umowy najmu zostały rozwiązane.
Jak wycenić wartość nieruchomości?
Wartość nieruchomości dynamicznie się zmienia i zależy od wielu czynników. Patrząc na obecne tendencje na rynku nieruchomości i wciąż rosnące ceny, do sprzedaży mieszkania z realną stratą dochodzi rzadko. Między innymi dlatego kupno nieruchomości uważa się za jedno z lepszych inwestycji.
Kiedy ważne jest, by dokonać wyceny nieruchomości? Szacowana wartość nieruchomości będzie potrzebna, gdy planujemy jej kupno lub sprzedaż, tym bardziej, jeśli ma się to wiązać z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jest to również niezbędne w przypadku, w którym nieruchomość jest przedmiotem spadku lub darowizny lub ma być z niego wypłacony zachowek. Na wycenę decydują się także właściciele mieszkania, którzy chcą je ubezpieczyć.
Duża część sprzedających zaczyna przygotowania do sprzedaży mieszkania, przeglądając podobne oferty na portalach sprzedażowych. Sprawdzają ceny lokali w podobnej lokalizacji oraz o podobnym metrażu. Jednak należy pamiętać, że mieszkanie mieszkaniu nierówne. Wiele jego cech może obniżać lub podnosić jego cenę. Do wyceny należy podejść profesjonalnie, aby sztucznie nie zawyżać cen na rynku lub nie stracić, sprzedając o wiele taniej, niż nieruchomość rzeczywiście jest warta.
Podstawowe oszacowanie ceny nieruchomości możliwe jest nawet przez internet. Wycenę online dokonuje się, podając niezbędne dane mieszkania, takie jak liczba pokoi, metraż, piętro, lokalizacja, rok budowy domu, miasto, w jakim się znajduje. Na ich podstawie można uzyskać średnią cenę, jaką właściciele mogą otrzymać od kupującego.
Profesjonalna wycena mieszkania. Jak określić wartość rynkową nieruchomości?
Powyższe metody nie dają jednak w pełni obiektywnego spojrzenia na wartość nieruchomości. Aby odpowiednio przygotować się do sprzedaży, warto skorzystać z profesjonalnych narzędzi. Wielu sprzedających decyduje się zasięgnąć pomocy u agencji nieruchomości. Pracujący tam pośrednicy, którzy mają wiedze oraz doświadczenie na rynku nieruchomościami, pomogą indywidualnie wycenić wartość mieszkania.
Taka osoba ma wgląd w sytuację kształtującą się na rynku, ma dostęp do niezbędnych dokumentów, w tym do ksiąg wieczystych. W końcu osobiście odwiedza mieszkanie, aby ocenić jej stan. Najczęściej jednak za konsultację oraz wycenę u pośrednika trzeba dodatkowo zapłacić. Jeśli jednak agent czuwa nad całym procesem sprzedaży, wstępna wycena może być darmowa.
W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości warto skorzystać z rzeczoznawcy majątkowego. Określa on wartość nieruchomości i sporządza na piśmie opinię na ten temat. Z jego usług korzysta się głównie w przypadku wyceny nieruchomości na rzecz spadku, zachowku czy kredytu. Ekspertyzy rzeczoznawcy opierają się o dane zawarte w dokumentach, w planach zagospodarowania przestrzennego, rejestrach cen, ustalając na ich podstawie cenę rynkową mieszkania lub domu.
Co zrobić, żeby zwiększyć atrakcyjność nieruchomości?
Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie, na pewno zależy ci, aby oddać je za odpowiednią cenę. Ważne więc, aby lokal zachęcał potencjalnych kupujących. Duży, przestronny balkon, piwnica, dobra lokalizacja na mapie miasta to czynniki, które zdecydowanie zwiększają atrakcyjność sprzedawanego lokalu, jednak nie ma się na nie większego wpływu. Właściciel może jednak zadbać o inne równie ważne cechy, które podniosą wartość mieszkania na rynku.
Jedną z ważniejszych rzeczy, jakie powinno się zrobić przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż, i co z pewnością podniesie wartość nieruchomości, jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Dopięcie wszelkich formalności, sprawdzenie zgodności zapisów w księdze wieczystej. Uregulowanie zaległych opłat np. za czynsz (jeśli takie są). Uregulowanie zaległości płatniczych wobec dostawców energii.
Kolejnym bardzo ważnym i wymagającym dużego wkładu krokiem będzie rzecz jasna remont. I nie chodzi tu tylko o pomalowanie ścian. Dla potencjalnych lokatorów liczy się odpowiedni stan techniczny lokum. Instalacje wodno-kanalizacyjne mają starczyć na kolejne długie lata. Sprzedawane mieszkania z rynku wtórnego mają nierzadko kilkanaście, kilkadziesiąt lat, dlatego ważne jest, aby zadbać o te kwestie, by móc sprzedaż mieszkanie za wyższą kwotę.
Uchroni to przyszłych lokatorów przed kosztownymi remontami, a ich wizja może niejednego odstraszyć od kupna. Przed sprzedażą należy więc naprawić wszelkie usterki w lokalu (widoczne oraz niewidoczne). Wymienić wadliwe części instalacji w domu. Udrożnić odpływy.
Pamiętaj, że umyślne ukrywanie mankamentów nieruchomości nie tylko nie jest uczciwe, ale również nie jest opłacalne. Kupujący wnikliwie zapozna się z lokalem. Może nawet wynająć osobę, która profesjonalnie oceni stan techniczny mieszkania i ostrzeże go przed ewentualnymi usterkami, co skutecznie odwiedzie od kupna.
Warto także przeprowadzić w mieszkaniu odświeżenie ścian, podłóg. Wymienić armaturę sanitarną, naprawić oświetlenie, uszczelnić okna. Przyozdobić i poprawić ogólny wygląd mieszkania, aby od progu zachęcało ono poszukujących lokatorów. Warto zapoznać się z trikami home stagingu, który polega na atrakcyjnym zaaranżowaniu nieruchomości i przygotowaniu go do sprzedaży. Pamiętaj, że jeśli w mieszkaniu przeprowadzono prace modernizacyjne, dobrze mieć na to faktury jako dowód. Wzrośnie wtedy wiarygodność w oczach przyszłych nabywców.
Obecnie duża część osób, szczególnie mieszkająca w dużych miastach, jest zmechanizowana. Nic więc dziwnego, że zapewnione miejsce parkingowe potrafi wyraźnie podnieść atrakcyjność mieszkania. Miejsce parkingowe, głównie na nowych osiedlach, można zakupić i dopisać do mieszkania.
Oferta sprzedaży nieruchomości. Jak przygotować?
Kluczem do zyskownego sprzedania nieruchomości jest także odpowiednio przygotowana oferta. Warto zaangażować się w i odpowiednio zaprezentować mieszkanie. Napisać szczegółowy opis, podkreślić zalety, nawiązać do szczegółów lokum. Kluczem jest również wykonanie odpowiednich zdjęć zachęcających do kliknięcia ofertę. Nie zaszkodzi również udostępnianie jej w mediach społecznościowych.
Ważne jednak, by nie przesadzić. Prezentując mieszkanie na sprzedaż, pamiętaj, by nie zatajać informacji o tym, co obniża wartość mieszkania, np. usterki, nieszczelne okna, wadliwe oświetlenie. Jeśli w mieszkaniu potrzebny jest remont lub wymiana instalacji, napisz o tym. Na rynku nieruchomości czyha wielu oszustów i naciągaczy, który kwiecistymi opisami i językiem korzyści próbują zatuszować pewne mankamenty lokalu. Przykładem są flipperzy, którzy wykupują mieszkania po taniości, aby je wyremontować i szybko sprzedać z o wiele większym zyskiem. Lepiej nie iść tą drogą. Kupno mieszkania to nierzadko inwestycja na całe życie. Ważna jest tu szczerość pomiędzy stronami.
Uwzględnij podatek od sprzedaży nieruchomości
Sprzedając nieruchomość, nie można zapomnieć o zapłaceniu obowiązkowego podatku od sprzedaży nieruchomości. Taką transakcję należy wykazać w rozliczeniu rocznym PIT za pośrednictwem PIT-39 oraz uregulować rozrachunki z urzędem skarbowym. W Polsce podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi wciąż 19 proc. i jest naliczany od wysokości dochodu, nie zaś od całej kwoty transakcji.
Czy istnieje możliwość obejścia podatku? Tak, obowiązek schodzi z barków podatnika w sytuacji, gdy ten dokonał transakcji po upływie 5 lat od daty kupna tej nieruchomości (ze wskazaniem, że chodzi tu o lata podatkowe, nie zaś kalendarzowe). Wówczas nie musi w tym celu składać żadnych deklaracji w swoim urzędzie skarbowym. W praktyce więc podatek "od wzbogacenia się" nakładany jest głównie na osoby zajmujące się obrotem nieruchomościami w wymiarze komercyjnym. Istnieje wówczas przesłanka, że sprzedający nie zakupił mieszkania, by zaspokoić swoje podstawowe potrzeby mieszkaniowe.
Przygotowując się do sprzedaży, warto zwrócić uwagę na czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Okazuje się, że przed wystawieniem lokalu na tablicy ogłoszeń, można zrobić wiele, aby podnieść jego atrakcyjność. Nie należy jednak zapominać o uczciwości z potencjalnym kupującym. Zatajanie wszelkich wad nie idzie w parze z opłacalnością. Sztuczne zawyżanie cen potęguje również kryzys obecny na polskim rynku mieszkaniowym.
