Czy ceny mieszkań będą rosły? Rynek spodziewa się stabilizacji

Przez ostatnie lata polski rynek nieruchomości był rozgrzany do czerwoności. Sprzedający mogli windować ceny, bo chętni ustawiali się w kolejce. Mieszkania w dobrym stanie i lokalizacji już w ciągu doby od wystawienia oferty potrafiły znaleźć kupca, który nierzadko płacił więcej niż pierwotnie oczekiwał tego właściciel. Telefony w biurach deweloperów również się urywały. Lokale wyprzedawały się już na etapie projektu, na długo przed pojawieniem się ekip budowlanych. W 2021 r. sprzedano w Polsce najwięcej mieszkań od ponad 20 lat.

W 2021 r. banki udzieliły też 256,5 tys. kredytów mieszkaniowych i był to najlepszy wynik osiągnięty przez sektor finansowy od 2008 r. Polacy łącznie zadłużyli się na prawie 90 mld zł.

Jednak to już przeszłość. W ubiegłym roku rynek nieruchomości wyhamował.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których nastroje regularnie bada portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl, uważają, że w segmencie mieszkań – mimo spadku zainteresowania kupujących – nie należy oczekiwać odczuwalnych obniżek. Pozytywem obecnego zastoju ma być stabilizacja cen na obecnym poziomie z pewną korektą w poszczególnych segmentach rynku.

– Spore wahania wciąż są widoczne w przypadku kawalerek. W części dużych miast ich ceny rosną, w innych delikatnie spadają. Natomiast o stabilizacji możemy mówić w przypadku popularnych mieszkań 2- i 3-pokojowych – zwraca uwagę Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl. Portal wspólnie z Wirtualną Polską zorganizował debatę "Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasach zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.". Wyniki INPON zderzyliśmy z doświadczeniem praktyków od lat obserwujących sytuację na rynku nieruchomości.

Co ciekawe, mieszkania o mniejszym metrażu, 2- i 3-pokojowe, kupują głównie klienci gotówkowi (jak czytamy w raporcie z badania INPON, w II kwartale 2022 r. transakcje gotówkowe stanowiły aż 80 proc. wszystkich). W czasach wysokiej inflacji zakup nieruchomości jest bowiem traktowany jako najbezpieczniejsza forma ochrony oszczędności.

Co jeszcze możemy wyczytać z twardych rynkowych danych? Niewielkie korekty cen już się pojawiają w przypadku domów i większych mieszkań. – Mówimy o kilkuprocentowym spadku cen 4-pokojowch mieszkań w większości analizowanych miast wojewódzkich – zauważa Alicja Palińska.

Boom na zakup domów jednorodzinnych pojawił się w trakcie pandemii, gdy zamknięci w mieszkaniach Polacy zaczęli marzyć o własnym ogrodzie. Według danych z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości w 2021 r. Polacy wydali ponad 100 mld zł na zabudowane i niezabudowane działki. Dziś z powodu wzrostu rat kredytów hipotecznych oraz podwyżek cen energii elektrycznej i ogrzewania wiele nowych domów jest na sprzedaż. Zainteresowanie takimi nieruchomościami na razie jest jednak niewielkie.

– W najbliższym czasie sytuację uwarunkuje wiosna, kiedy rozpoczną się bardziej intensywne poszukiwania domów i działek – prognozuje Alicja Palińska.

Czy ograniczony popyt może się przełożyć na większy spadek cen nieruchomości w najbliższych miesiącach? Teoretycznie, wydaje się to być naturalne, w praktyce jednak nie jest to już tak oczywiste.

– Pandemia COVID-19 czy wybuch w wojny w Ukrainie dobitnie pokazują, że nawet do bardzo zaskakujących czy wręcz szokujących realiów dość szybko potrafimy się przystosować, wracając do realizacji planów zakupowych. Zmiana w warunkach udzielania kredytów hipotecznych, nowa ustawa deweloperska – to wszystko dzieje się bardzo szybko, a my jeszcze szybciej odnajdujemy się w nowej sytuacji. Z punktu widzenia mojego biura ostatni rok był w Warszawie dobry, choć trudny, bo nieprzewidywalny – zauważa Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości, uczestniczka debaty.

A jak na ceny może wpłynąć uwolnienie rynku kredytowego, a więc wdrożenie rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%", złagodzenie rekomendacji KNF, co przełoży się na większą liczbę uprawnionych do pożyczki oraz prognozowany spadek stóp procentowych?

– Dużo się mówi o spadkach cen, ale nie byłabym w tej kwestii aż tak optymistyczna. Mamy dziś stabilizację cen, która wynika z tego, że wciąż mamy zrównoważony popyt z podażą. Liczymy oczywiście na ułatwienia w otrzymaniu kredytu i wyhamowanie, a następnie spadek inflacji. Z drugiej jednak strony wciąż mamy sporo gotówki na rynku, budowa nowych mieszkań zatrzymała się i w krótkim czasie zaczniemy mówić o braku równowagi między popytem a podażą, co może się przełożyć na wzrosty cen – sugeruje Agnieszka Grotkowska.

Jak szacuje Narodowy Bank Polski w III kwartale 2022 r. średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w Warszawie wynosiła 13,5 tys. zł za m kw., a średnia cena transakcyjna 12 tys. zł za m kw. Jak duże jest pole do ewentualnych negocjacji?

– To zależy od rodzaju nieruchomości i poziomu determinacji sprzedającego. Spodziewam się, że w najbliższym czasie właściciele mogą mieć problemy, które zmuszą ich do zbycia nieruchomości, a kupujący zaczną się zastanawiać, czy to aby na pewno jest dobry czas na finalizowanie transakcji. Pamiętajmy, że konsumpcja spada, produkcja także. Oczywiście ruch na rynku będzie, bo różne mamy sytuacje życiowe, które generują różne potrzeby. Tu jednak ważna uwaga, jeśli sprzedający będzie chciał dostosować rynek do swoich zbyt wysokich oczekiwań cenowych, to nic z transakcji nie wyjdzie – ostrzega Łukasz Gilis, współwłaściciel RE/MAX Family z Milanówka i uczestnik debaty.

Na różnicę cen wciąż jeszcze wpływa lokalizacja nieruchomości. Co ciekawe jednak, dysproporcje cenowe między dużymi miastami a rynkami ościennymi zmniejszają się.

– Na początku 2022 r. mówiliśmy o różnicy na poziomie 60-80 proc., a już pod koniec ubiegłego roku zmniejszyła się ona do 30-50 proc. Jeśli więc ktoś szuka tańszego mieszkania, czy w ogóle tańszego miejsca do życia, to nie powinien zwlekać z tą decyzją – radzi Alicja Palińska.

A jakie są rynkowe trendy? Czy jesteśmy dziś bardziej mobilni i chętniej wyprowadzamy się za miasto?

– Sporo firm przeszło w tryb hybrydowy lub zdalny, a pracownicy wrócili do domów rodzinnych, także w odległych lokalizacjach. Nie da się sprowadzić wszystkich do jednego mianownika, ale rzeczywiście mieszkania na obrzeżach czy w mniejszych miejscowościach położonych blisko aglomeracji i z dobrym dojazdem zawsze będą cieszyły się powodzeniem – przekonuje Agnieszka Grotkowska.

Realną alternatywą dla mieszkania w dużym mieście jest więc dobrze skomunikowana z aglomeracją miejscowość z infrastrukturą, która zapewnia komfort życia. Dlatego też warto rozszerzyć swój zakres poszukiwań, sprawdzając oferty w promieniu 30-50 km od dużego miasta.

– Klienci, których stać na dobre mieszkanie w dużym mieście po pewnym czasie decydują się na sprzedaż i przeprowadzkę do domu pod miastem. To nie jest przymus, ale wybór, na który mogą sobie pozwolić. Gdy społeczeństwo się bogaci, szuka szczęścia w aglomeracji, a następnie wyprowadza się za miasto, gdzie żyje się bezpieczniej, spokojniej i pod wieloma względami lepiej – tłumaczy Łukasz Gilis.

Nie ma dziś nikogo, kto z całą pewnością mógłby powiedzieć, co czeka rynek nieruchomości w 2023 r. Zapytaliśmy jednak naszych ekspertów, jak może wyglądać sytuacja pod koniec roku.

– Wszystko zależy od potrzeby mieszkaniowej. Jeśli odpowiadają nam warunki, w których mieszkamy, to warto w nich pozostać, bo obawy czy pesymizm wciąż są na rynku obecne i może nas czekać trudny czas. Natomiast jeśli mamy taką potrzebę, to warto zasięgnąć porady profesjonalisty i ją zrealizować – radzi Alicja Palińska, która stawia na zdrowy rozsądek i indywidualne podejście.

Agnieszka Grotkowska swoją prognozę uzależnia od wielu zmiennych. – Jeśli nie będzie ekonomicznych perturbacji, a gotówki na rynku wciąż będzie sporo, to mimo tego, że czeka nas kolejny trudny rok, to myślę, że pod koniec zaczniemy się podnosić i w 2024 r. już głębiej odetchniemy – przewiduje.

Mniej optymistycznie patrzy w przyszłość Łukasz Gilis. – Pamiętajmy, że mamy rok wyborczy i czekają nas różne niespodzianki. Mam nadzieję, że będzie spokojnie i stabilnie, choć z obniżkami cen dużych domów i mieszkań, gruntów inwestycyjnych, powierzchni biurowych oraz lokali użytkowych. Wierzę też, że rozsądek weźmie górę. Trzeba realizować swoje plany, analizując sytuację, porównując i korzystając z usług kogoś, kto podpowie nam, co należy zrobić – kwituje.

Na ciekawą kwestię dotyczącą cen nieruchomości zwraca uwagę również dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

– Jak wynika z danych GUS, od 2015 r. ceny nowych mieszkań wzrosły o 54 proc., a używanych o 78 proc., czyli nożyce cen pomiędzy rynkami zamykają się. Zmienia się też struktura podaży, bo na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej mieszkań relatywnie nowych, następuje zastępowalność w ofercie najstarszych zasobów. Mieszkania w obrocie z drugiej ręki stanowią coraz atrakcyjniejszą alternatywę dla inwestycji deweloperskich, bo są coraz nowsze, lepiej zlokalizowane, mają wyższą wartość, a to także blokuje spadek cen – twierdzi.

Więcej interesujących informacji na temat rynku można znaleźć na stronie Nieruchomosci-online.pl.