Czym jest najem okazjonalny i jakie daje korzyści?

Najem okazjonalny to rodzaj najmu regulowanego przez przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. To, co odróżnia najem okazjonalny od zwykłego najmu to dodatkowe zapisy, które muszą znaleźć się w umowie. Dotyczą one możliwości podjęcia egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu oraz eksmisji najemcy.

Z najmu okazjonalnego skorzystać mogą wyłącznie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem mieszkań. Ponadto przedmiotem umowy najmu może być jedynie lokal mieszkalny wykorzystywany w celach mieszkalnych. Oznacza to, że umowa najmu okazjonalnego nie może odnosić się do lokali usługowych.

Umowa o najem okazjonalny przede wszystkim musi zachować formę pisemną pod rygorem nieważności. Zawierana jest ona na określony czas, jednak nie dłuższy niż 10 lat. W umowie muszą znaleźć się podstawowe informacje, takie jak wysokość czynszu, termin oraz sposób jego zapłaty, wysokość kaucji za mieszkanie i warunki, na jakich następuje jej zwrot, oznaczenie stron umowy i przedmiotu umowy oraz czas jej trwania. 

Oprócz tego do umowy najmu okazjonalnego lokalu należy dołączyć:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddał się on egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i opuszczenia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy,
• oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on, do jakiego lokalu będzie mógł się przeprowadzić po opuszczeniu wynajmowanego mieszkania,
• oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu w przypadku wykonania eksmisji lub egzekucji. 

Ponadto wynajmujący w terminie 14 dni od zawarcia umowy najmu okazjonalnego musi zgłosić zawarcie umowy do urzędu skarbowego. W przeciwnym wypadku, jeżeli wynajmujący nie zgłosi umowy, nie będzie mógł on złożyć wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy. 

Umowę najmu okazjonalnego wypowiedzieć może zarówno najemca, jak i wynajmujący w przypadkach, które zostały jasno określone w umowie. W związku z tym zakończyć umowę można w sytuacji, gdy:

• naruszone zostały zasady funkcjonującego prawa,
• naruszone zostały sytuacje przewidziane w umowie,
• najemca zalega z zapłatą za czynsz przez 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący udzielił mu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę należności.

Umowa najmu okazjonalnego może być również wypowiedziana w momencie, gdy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie oraz jednocześnie nie przedstawił on zaświadczenia wydanego przez właściciela innego lokalu o możliwości zamieszkania w tym lokalu w razie przeprowadzenia egzekucji komorniczej. 

Jeżeli najemca narusza zasady zawarte w umowie, wówczas wynajmujący ma prawo do wszczęcia interwencji. W pierwszej kolejności musi on zgłosić się do najemcy z pisemnym żądaniem opatrzonym podpisem notariusza, w którym wskazany został termin, w jakim dana osoba ma opróżnić i opuścić lokal.

Gdy podjęte działanie okażą się bezskuteczne, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po jej otrzymaniu składa zaś wniosek egzekucyjny z tytułem wykonawczym do komornika, co następnie rozpoczyna postępowanie egzekucyjne.

Warto wiedzieć, że jeżeli najemca dobrowolnie poddał się egzekucji (poprzez dołączenie oświadczenia do umowy), eksmisja i egzekucja może być dokonana również w miesiącach zimowych. Ponadto w takim przypadku przed eksmisją nie są chronione ani osoby małoletnie, ani kobiety w ciąży. 

Podpisanie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłat przeznaczonych na sporządzenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Koszt przygotowania takiego dokumentu wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tego należy dodatkowo doliczyć opłaty za wydanie odpisów oraz podatek VAT.

Wobec tego cena umowy najmu okazjonalnego u notariusza to ok. 260 zł + opłaty dodatkowej, co ostatecznie daje około 400 zł. Ustawa nie reguluje kwestii, kto ponosi koszty związane ze sporządzeniem umowy. Zazwyczaj jednak to właściciel mieszkania decyduje się na poniesienie kosztów notarialnych, ponieważ umowa ta w głównej mierze zabezpiecza jego interesy. 

Jak zostało wspomniane wcześniej, najem okazjonalny regulowany jest przez przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem okazjonalny to przede wszystkim korzystne rozwiązanie dla wynajmujących, którzy chcą jak najlepiej zabezpieczyć swoje nieruchomości. Podpisanie tak skonstruowanej umowy daje bowiem właścicielowi lokalu szansę na skorzystanie z uproszczonej formuły eksmisji najemcy. 

Będzie to szczególnie pomocne w przypadku najemców, którzy sprawiają problemy lub użytkują lokal niezgodnie z warunkami umowy. Ze względu na to, że najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji, eksmisja może być dokonana również w miesiącu zimowym, a właściciel nie będzie miał obowiązku znalezienia lokalu zastępczego dla najemcy.

Umowa o najem okazjonalny, jak każda inna umowa ma również swoje wady. Wiąże się ona z koniecznością dopełnienia kilku formalności oraz poniesienia kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego. Duże znaczenie ma także skrupulatność w przygotowaniu umowy, ponieważ jakiekolwiek błędy lub niezgodności z przepisami mogą spowodować jej nieważność. 

Najem okazjonalny może również rodzić niechęć wśród części najemców, a co więcej niektórzy z nich mogą po prostu nie mieć alternatywnego mieszkania, do którego mogliby się przeprowadzić w przypadku eksmisji.