Zakup nowego mieszkania to coraz większy luksus. Deweloperzy podnoszą stawki za metr kwadratowy szybciej niż pracodawcy wynagrodzenia. W zależności od miasta własne M wiąże się z wydatkiem na poziomie od 86 do 154 miesięcznych pensji w wysokości średniej krajowej.
Tłumaczenie wzrostu cen mieszkań wyższymi kosztami materiałów budowlanych czy droższymi gruntami jest tylko częścią prawdy. Od kilku kwartałów deweloperzy podnoszą bowiem stawki metra kwadratowego nie tylko dlatego, żeby zbilansować dodatkowe koszty, ale po to, by samemu więcej zarabiać.
Co składa się na cenę mieszkania? Raport pokazuje prawdę
Sytuację przeanalizowali eksperci od nieruchomości w NBP. W ostatnim dużym raporcie na ten temat pokazali, co składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania w dużych miastach. W największych aglomeracjach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk blisko 30 proc. ceny mieszkania to zysk samego dewelopera.
W mniejszych miastach ten udział jest na ogół mniejszy, choć i tak w wielu przypadkach procentowa wartość, opisująca stosunek zysku dewelopera do ceny, jest najwyższa od lat. W stolicy od 2016 roku, a np. dla Krakowa czy Bydgoszczy co najmniej od 2014 roku.
Jak pokazują poniższe wykresy, minimalną część finalnej ceny mieszkania stanowią koszty projektu, kredytu zaciągniętego przez dewelopera i innych opłat. Największa część przypada na koszty budowy, ale dla takich miast jak Warszawa czy Kraków nie jest to dużo większy procent niż ten określający zysk dewelopera.
Co składa się na cenę metra kwadratowego mieszkania?
(zysk deweloperski - ciemnoniebieski kolor)
Na przykładzie stolicy widać, że średnio na każde 100 tys. zł zapłacone za mieszkanie, około 29 tys. zł trafia do kieszeni dewelopera. Około 22 tys. zł pokrywa koszt ziemi i zagospodarowania terenu, na którym stoi nieruchomość. Blisko 42 tys. zł przypadają na koszty budowy.
Rok temu, a także przed pandemią, udział kosztów budowy w cenie mieszkania był o kilka procent większy. Oczywiście nie oznacza to, że te koszty teraz są mniejsze. One rosną, ale wolniej niż zyski deweloperów wpisane w cenę.
Deweloperzy nie idą w ilość, a w jakość
W największych miastach duże osiedla buduje np. deweloper Echo Investment, który jest właścicielem Archicomu (działa na terenie Wrocławia). Razem tworzą grupę, która w drugim kwartale tego roku wybudowała prawie tysiąc mieszkań. Tylko trzech deweloperów może się pochwalić lepszym wynikiem.
Prezes Echo Investment otwarcie przyznaje, że kluczowa jest dla niego marża sprzedaży i odpowiednio wysoki zysk. Woli sprzedać mniej mieszkań i szukać chętnych dłużej, ale przy wyższych cenach.
- Nie jest naszym celem, aby za wszelką cenę sprzedawać. Musimy mieć właściwy zysk, który ta sprzedaż wygeneruje. To jest nasz główny cel - podkreślał Nicklas Lindberg podczas prezentacji wyników spółki.
- Chcemy w tym roku sprzedać w sumie 3 tysiące mieszkań. Skupiamy się przy tym na bronieniu naszych solidnych marż, a nawet na ich poprawie. W obu spółkach doszło do wyraźnych podwyżek cen i to spowolniło proporcjonalnie sprzedaż - przyznał Lindberg. Nie uznaje tego jednak za problem.
Wskazał, że jego firma stara się utrzymywać koszty budowy na stałym poziomie, a celem jest to, żeby mieć lepsze marże. Nie kryje, że obecnie wynoszą około 26 proc., a celem jest zbliżenie się do 30 proc. Pokrywa się to z danymi rynkowymi przedstawionymi przez GUS.
Echo Investment widzi dużo większą zyskowność rynku nieruchomości mieszkaniowych niż komercyjnych (np. biura). Stąd też planuje więcej inwestować w budowę mieszkań i strumień pieniędzy w znacznej mierze właśnie przekierowuje w tę stronę.
W Polsce brakuje mieszkań
Deweloperzy mogą sobie pozwolić na to, żeby podnosić ceny i zarabiać więcej. Wiedzą, że i tak znajdą się klienci, bo tak wygląda polski rynek. Mieszkań w dużych miastach jest mniej niż chętnych na nie.
W Polsce na 1000 mieszkańców przypadają średnio około 393 mieszkania. Jest też problem z powierzchnią. Tłoczymy się w małych lokalach, gdzie na głowę przypada około 30 metrów kwadratowych.
- Na Zachodzie przypada nawet dwa razy więcej metrów kwadratowych na osobę niż w Polsce. Dochodzenie do europejskiego standardu mieszkaniowego przy obecnym tempie zajmie nam co najmniej 10-20 lat. A jeśli weźmiemy pod uwagę powierzchnię mieszkań - nawet 30 lat - ocenia Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.
- Na przestrzeni 15 lat Polska okazuje się krajem, z największym wzrostem cen mieszkań w UE - zauważa Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. - Przeciętny wzrost cen polskich mieszkań w tym okresie wyniósł aż 142 proc. Przy takim wzroście mieszkanie, które w 2005 roku kosztowało np. 200 000 zł, w 2020 roku było warte już 483 342 zł - wylicza.
W statystykach europejskich wyprzedziliśmy Luksemburg (141 proc.), Szwecję (135 proc.), Estonię (125 proc.) czy Czechy (121 proc.). W tym samym czasie w Niemczech mieszkania zdrożały o 67 proc., we Francji o 38 proc., w Hiszpanii o zaledwie 7 proc., a we Włoszech nawet minimalnie staniały.
