Hotele. Szykują się zmiany na polskim rynku hoteli

Jak mawiał Jon Snow w "Grze o Tron": "zima nadchodzi" (winter is coming)... dla branży HORECA – dodaje Marek Łuczyński, prezes Polskiej Izby Hotelarzy.

To, co Łuczyński nazywa zimą stulecia, dla inwestorów i deweloperów poszukujących wyjątkowych okazji cenowych na polskim rynku hotelowym to okres żniw.

Zacznijmy od tego, że nie cała branża hotelarska została w wyniku kryzysu zamrożona.

Jak wynika z najnowszego badania Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego, 86 proc. obiektów odnotowało przychody niższe lub niezmienione w porównaniu do ubiegłorocznych wakacji, z czego w 4 na 10 hoteli był to spadek o połowę lub więcej.

Wbrew pojawiającym się analizom rynkowym różnych instytucji, również w przypadku hoteli wypoczynkowych tegoroczne wakacje nie zaliczają się do udanych. Aż 70 proc. obiektów w tej grupie odnotowało przychody na poziomie niższym lub bez zmian niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, z czego dla 17 proc. hoteli był to spadek o 50 proc. lub więcej.

Blisko połowa (49 proc.) hoteli przyznała też, że ma trudności związane z utrzymaniem płynności finansowej. – Dzięki m.in. pomocy płynącej z tarcz finansowych, bankructw i zajęć komorniczych jeszcze w branży nie ma – uspokaja Marcin Mączyński, sekretarz generalny IGHP.

Są za to chętni na wyjątkowe okazje zakupowe. - Nie ma dnia, bym nie dostawał telefonów od przedstawicieli inwestorów zagranicznych oraz pośredników z pytaniem, czy nie wiem czegoś o hotelach do przejęcia – przyznaje Mączyński.

Jak twierdzi, na razie trwa rozpoznanie rynku bojem, chociaż pięć obiektów zmieniło już w czasie kryzysu właściciela. – Trudno powiedzieć, czy to był efekt kryzysu wywołanego COVID-19, czy też planowe transakcje, które zostały sfinalizowane akurat teraz. Sprzedaż hotelu to proces wielomiesięczny – przypomina ekspert hotelarstwa.

Maciej Grzegorczyk, radca prawny w kancelarii KHG, w czasie kryzysu sprzedał już cztery obiekty, a następne cztery czekają w kolejce. Wartość każdego z nich to od 15 do 75 mln zł. Zostały dokładnie wyselekcjonowane i sprawdzone. Każdy z nich to unikat, położony w zacisznym, atrakcyjnym miejscu, z dala od miejskiego zgiełku.

Kto je kupił? Posiadacze tzw. tokenów, czyli rodzaju prywatnych instrumentów finansowych emitowanych na szwajcarskim rynku kapitałowym. Tokeny są adresowane do określonej grupy nabywców. Wśród kupujących udziały mają zarówno firmy, jak i zamożne rodziny z Zachodu. Płacą za nie gotówką oraz kryptowalutą.

- Nie tak łatwo jest teraz sprzedać niedochodowy obiekt. Na polskim rynku brakuje kapitału inwestycyjnego. Tokenizacja hotelu pozwala na zdobycie tych środków. Polski hotelarz otrzymuje ustaloną przez nas gotówkę pochodzącą od wielu drobnych inwestorów zagranicznych, którzy stają się nowymi właścicielami obiektu. Dla niektórych polskich hotelarzy to wybawienie z kłopotów – przyznaje Grzegorczyk.

Jak dodaje, proces tokenizacji nie jest jeszcze w Polsce prawnie uregulowany. Transakcja opiera się więc na prawie szwajcarskim. – Kiedy mówimy hotelarzom, że kupią ich Szwajcarzy, niektórym zaczynają iskrzyć się oczy i czasami próbują zawyżać cenę – opowiada Grzegorczyk. – Mieliśmy takiego właściciela, który twierdził, że jego hotel wart jest 200 mln zł. Po audycie okazało się, że najwyżej 130 mln zł. Kiedy Szwajcarzy się o tym dowiedzieli, zerwali dalsze negocjacje i do transakcji nie doszło.

Polskim rynkiem hotelarskim interesują się również zagraniczne fundusze inwestycyjne. Jeden z nich z udziałem kapitału holenderskiego i belgijskiego skupuje bezpośrednio od właścicieli obiekty 4 i 5 gwiazdkowe w miastach nie mniejszych niż 50 tys. mieszkańców.

Ogłoszenia o skupie hoteli wiszą na branżowych portalach hotelarskich dopiero od niedawna, a do pośrednika napłynęło już kilkanaście ofert. Nie wszyscy chętni będą mieli szansę na sprzedaż. Zarządzający funduszami szukają "perełek" i to najlepiej za bezcen.

– To jest bardzo dobry czas na zakup hoteli. Hotelarze są w trudnej sytuacji, ale nie wszyscy. Zagraniczne fundusze kupują w czasie tzw. dołka, kiedy ceny są niskie, ale liczą, że już w przyszłym roku na nich zarobią, odsprzedając je z zyskiem – mówi pośrednik zagranicznego funduszu, który prosi o anonimowość.

Jak twierdzą eksperci rynku hotelarskiego, również Polski Holding Hotelowy staje się coraz większym graczem na rynku. I chociaż ma zaledwie 1 proc. rynku (w Polsce jest 2,8 tys. hoteli), to w ciągu ostatnich 4 lat jego wartość wzrosła czterokrotnie i jest drugim po Orbisie graczem na rynku. Wartość zgromadzonego kapitału sięga już prawie 1 mld zł.

Na razie Grupa PHH jest w posiadaniu 28 obiektów. W 2019 r. Polski Holding Hotelowy objął całość udziałów spółki PHH Hotele (dawniej AMW Hotele), w której znajduje się 13 obiektów hotelowych – Cassubia, Royal, Huzar, Reymont, Ikar, Iskra, Hetman, Kapitan, Rycerski, Kopernik, Belwederski, Mazowiecki oraz Wieniawa. W tym samym czasie do Grupy Kapitałowej dołączone zostały 2 spółki: Gliwicka Agencja Turystyczna, do której należą 2 obiekty hotelowe – Zagroń i Zamek w Lesku oraz Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług Turystycznych z Hotelem Katowice.

Na remonty i adaptacje przejętych obiektów wydadzą w sumie 300 mln zł. To nie wszystko. Coraz głośniej mówi się o kolejnej konsolidacji i oddaniu w zarząd PHH tym razem hoteli należących m.in. do PGE Polskiej Grupy Energetycznej (6 obiektów należących do spółki Elbest Hotels) czy ośrodków należących do spółki Geovita S.A. (PGNiG SA)
, a także Interferie (KGHM).

Prezes Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Hotelowego, Gheorghe Marian Cristescu, zaznacza, że jako spółka Skarbu Państwa realizują strategię wyznaczoną im przez właściciela, czyli Ministerstwo Aktywów Państwowych.

- Pierwszy etap został już zrealizowany, następne są również planowane, jednak w związku z tajemnicą o zachowaniu poufności z inwestorami i potencjalnymi celami inwestycyjnymi nie jesteśmy upoważnieni do udzielania takich informacji – tłumaczy prezes Cristescu.

Karol Manys, rzecznik prasowy Ministerstwa Aktywów Państwowych, zasugerował, by informacji na temat ewentualnej konsolidacji poszukać u właściciele hoteli, czyli: PGE, PGiNG oraz KGHM. Przyznał również, że: "MAP aktywnie poszukuje możliwości jak najlepszego wykorzystania aktywów posiadanych przez spółki z udziałem Skarbu Państwa".

Biuro prasowe grupy PGE potwierdza, że zmiany u nich będą. "Trwają prace nad analizą działalności spółek z Grupy PGE, której została poddana również działalność hotelarska prowadzona przez spółkę Elbest Hotels. Z uwagi na trwające prace PGE nie podaje szczegółów procesu" - czytamy w komunikacie przesłanym do money.pl.

Prezes Łuczyński uważa, że bez wsparcia rządu hotelarze sobie nie poradzą. Na przełomie października i listopada zamiast inwestorów, do właścicieli obiektów będą już dzwonić komornicy. - Chcielibyśmy uniknąć tego typu przejęć. Wkrótce ogłosimy nasze postulaty do rządu. Przede wszystkim zależy nam na stworzeniu specjalnego funduszu gwarancyjnego, z którego wypłacane byłyby środki wierzycielom – informuje Łuczyński.