Ile kosztuje odrolnienie działki i kiedy można wybudować na niej dom?

Odrolnienie działki, czyli wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej, zapoczątkowuje zmianę przeznaczenia gruntu. To czasem jedyny sposób na uzyskanie pozwolenia na budowę lub na nierolnicze użytkowanie istniejących zabudowań rolniczych. Na decyzję o zezwoleniu wyłączenia gruntu rolnego z produkcji rolniczej wpływ ma klasa gruntu.

Odrolnienie działki możesz załatwić w urzędzie, listownie lub przez internet za pośrednictwem strony biznes.gov.pl. Jak wygląda procedura i od czego zacząć?

Na odrolnienie działki pod dom duży wpływ ma plan zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan, uchwalany przez gminę, określa przeznaczenie gruntów zlokalizowanych na terenie tej gminy. Jeżeli twoja działka jest w nim przeznaczona na cele rolnicze, musisz złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie zmian w tym planie.

Jeśli gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możesz złożyć do urzędu gminy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości. Ta określi sposób zagospodarowania, wyłączając grunt z produkcji rolniczej i przeznaczając działkę na cele inne niż rolnicze.

Wniosek o odrolnienie działki powinien być złożony przez właściciela danego gruntu, posiadacza samoistnego, zarządcę lub użytkownika, użytkownika wieczystego i dzierżawcę.

Jeśli działka przeznaczona na cele rolnicze znajduje się na terenie miasta, do jej odrolnienia nie jest wymagana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek należy złożyć w starostwie powiatowym, w urzędzie miasta lub gminy, urzędach dzielnicowych czy miast na prawach powiatu. Wybierz urząd właściwy dla miejsca, gdzie położona jest twoja działka. Zanim to zrobisz, skontaktuj się ze starostwem, aby upewnić się, jakie załączniki są niezbędne.

Dokumenty, jakie możesz potrzebować, to: wniosek o wyłączenie gruntów rolnych, wypis z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzja o warunkach zabudowy, dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, dokument określający wartość rynkową gruntu, projekt zagospodarowania działki, pełnomocnictwo w sprawach administracyjnych czy potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej za pełnomocnictwo. Wzory niektórych pism znajdziesz na stronie biznes.gov.pl

Po złożeniu kompletu wymaganych dokumentów musisz jedynie czekać na decyzję. W niej urząd określi grunty, które podlegają wyłączeniu. Ich położenie, klasę, należność za wyłączenie z produkcji rolniczej, kwoty pomniejszenia tej należności oraz wysokość opłat rocznych z tytułu wyłączenia. Koszt odrolnienia działki nie jest jednoznaczny i zależy m.in. od rodzaju gleb.

Ile trwa odrolnienie działki? Zazwyczaj jest to miesiąc. W niektórych przypadkach procedura może wydłużyć się do 2 miesięcy. Masz możliwość odwołania się od decyzji (np. jeśli nie zgadzasz się z wysokością ustalonej należności lub opłat rocznych). Odwołanie złóż do samorządowego kolegium odwoławczego. Po uzyskaniu decyzji o odrolnieniu możesz ubiegać się o pozwolenie na budowę (także przez internet).

Ile kosztuje odrolnienie działki? Samo złożenie wniosku oraz decyzją są bezpłatne. Osoba, która uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, ponosi jednak dodatkowe koszty. W ich skład wchodzą opłata jednorazowa, tzw. należność oraz opłaty roczne. Obowiązek taki powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Należność to opłata za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Stawka odnosi się do 1 ha gruntów rolnych wyłączonych z produkcji. Należność za wyłączenie z produkcji obliczysz proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych i ich klasy. Stawki są różne w zależności od rodzaju gleb (pochodzenia mineralnego i organicznego lub pochodzenia organicznego) gruntów ornych, sadów, łąk czy pastwisk.

Przykładowo należność za odrolnienie 1 ha gleby pochodzenia mineralnego i organicznego klasy I wynosi 437 175 zł. Jest to najwyższa należność. Najniższa zaś wynosi 87 435 zł za 1 ha i dotyczy łąk i pastwisk VI. Stawki za wszystkie rodzaje gruntów znajdują się na stronie biznes.gov.pl. Należność płacisz w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja o ustalonej wysokości opłaty stała się ostateczna.

Inwestor należności nie wnosi, jeśli cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności. Jeżeli natomiast cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, inwestor wpłaca jedynie różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi.

Opłaty roczne zaś, w przypadku trwałego wyłączenia gruntu, obowiązują na 10 lat. Każda opłata wynosi 10 proc. należności za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji (bez pomniejszenia o wartość rynkową gruntu). Należność i opłaty roczne wnosisz na konto organu wydającego decyzję o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolniczej. Jeśli działasz przez pełnomocnika, płacisz także za pełnomocnictwo. Nie dotyczy to pełnomocnictwa udzielonego członkom rodziny.

Dlaczego trzeba płacić za odrolnienie działek? Zabudowania wysokiej jakości gruntów rolnych przynoszą straty oraz szkody. Pieniądze pozyskiwane w ten sposób są przeznaczane na rekultywację gruntów, odkamienianie, zapobieganie procesom erozji, na modernizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych. Poprawiają więc warunki produkcji rolniczej.

Zwolnieni z kosztów (opłaty jednorazowej i opłat rocznych) są właściciele gruntów do 500 m2 (w przypadku budowy budynku jednorodzinnego) oraz do 200 m2 (na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego). Po przekroczeniu tej powierzchni, urząd naliczy należność i opłaty roczne tylko od nadwyżki m2.

Co więcej, jak można przeczytać na stronie biznes.gov.pl, obowiązek ponoszenia kosztów tzw. jednorazowej należności i opłat rocznych nie powstaje, jeśli wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej dotyczy części gruntu rolnego pod zabudową zagrodową, którego powierzchnia nie przekracza 30 proc. całkowitej powierzchni gruntu pod zabudową zagrodową w danym gospodarstwie, nie więcej niż 500m2. Z opłat zwolnieni są więc ci, którzy chcą odrolnić tylko część działki. Teren pod budowę domu musi być jednak niewielki.

Zwolnienie z opłat tyczy się też sytuacji, w której właściciel gruntów odrolnionych zobowiąże się do dalszego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego wchodzi zabudowa zagrodowa, składając wniosek o wyłączenie tych gruntów z produkcji.

Dla osób, które odrolniły działkę niezgodnie z przepisami, podobnie jak za samowolę budowlaną, czekają wysokie kary. Urząd może ocenić, jaki charakter miały zmiany dokonane na gruncie. Jeśli potwierdzą się przypuszczenia o wyłączeniu gruntu z produkcji niezgodnie z przepisami, na sprawcę zostanie nałożona opłata w wysokości dwukrotnej należności. Kara będzie nałożona nawet w przypadku, gdy wyłączenie było tylko czasowe lub gdy sprawca odstąpił od nierolniczego użytkowania gruntu i przywrócił grunt do poprzedniego stanu.

Działki rolne są zazwyczaj dużo tańsze niż działki budowlane. Wielu interesuje się więc zakupem gruntu rolnego, aby tanio postawić na nim swój dom lub aby sprzedać go z sykiem jako działkę budowlaną. Na właściciela będzie jednak czekać cała skomplikowana procedura odrolnienia działki. Czy inwestowanie w grunty rolne jest więc opłacalne? To żmudny i kosztowny proces, a i nie zawsze kończy się sukcesem. Warto też pamiętać, że każde odrolnienie jakościowej działki przeznaczonej do produkcji rolniczej przynosi straty.

Jeśli jednak uda się znaleźć odpowiedni teren i samodzielnie doprowadzić do zmiany jego statusu, oszczędność w porównaniu z kupnem gotowej działki budowlaną może być kilkukrotna.