Rosnące ceny nieruchomości prowadzą do spadku rentowności inwestycji na wynajem. Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri, podkreśla, że zjawisko dotyczy wyłącznie mieszkań nowo kupowanych i tylko wtedy, kiedy nie rosną czynsze. Sytuacja ta ma miejsce we wszystkich dużych miastach w Polsce, choć skala zjawiska jest różna. W Warszawie i w Gdańsku ich stawki za wynajem wzrosły w 2018 r. o 6,5 proc. i 7,8 proc., a lokale podrożały o 11-12 proc., natomiast w Łodzi – o 11 proc. przy kosztach zakupu wyższych o 15 proc.
– Obserwowany spadek rentowności dotyczy danych uśrednionych. A rynki są silnie zróżnicowane regionalnie. W Warszawie, Trójmieście czy Lublinie wymagania i potrzeby klientów są odmienne. W samej stolicy zupełnie inne warunki dotyczą np. Białołęki, Woli, Pragi czy Śródmieścia. Właściciel lokalu sam decyduje, jakiego czynszu oczekuje. Uzyskanie go zależy od przygotowania ogłoszenia i samego mieszkania oraz wypromowania oferty. Nie ma uniwersalnych rozwiązań dla inwestorów – mówi Marcin Krasoń, ekspert z Obido.pl.
W opinii partnera w Mzuri, wciąż można znaleźć okazje. Mieszkania kupione poniżej ceny rynkowej to świetne inwestycje. Chociaż średnie rentowności spadają, to wciąż trudno o sensowną alternatywę. Po uwzględnieniu wszystkich istotnych kosztów roczne zyski z wynajmu mogą być trzykrotnie wyższe niż z lokat. I nawet po spadku o 1-2 p.p. dalej będą atrakcyjne. Poza tym wpływy z czynszów nie uwzględniają wzrostu wartości mieszkania.
– Inwestor przyjmuje własną granicę kosztów pozwalających na osiągnięcie zakładanej zyskowności. Nie da się jednak jej określić dla wszystkich mieszkań. Każdy przypadek jest indywidualny. W ocenie trzeba uwzględnić m.in. czas poszukiwania najemcy, okres jego pobytu, koszty niezbędnych remontów i napraw. Wzrost cen zakupu jest pewnym utrudnieniem, ale nie oznacza, że w tej chwili kupowanie pod wynajem się nie opłaca – uważa Marcin Krasoń.
Potencjalnie atrakcyjne mogą być lokale w miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców. Ceny nieruchomości są tam znacznie niższe niż w dużych aglomeracjach. Za jedno mieszkanie w Warszawie można nabyć np. dwa w Piotrkowie Trybunalskim. Jednak z tym segmentem wiążą się inne problemy, choćby związane z odległym miejscem pobytu właściciela oferującego wynajem. I choć rentowności właściwie we wszystkich małych miastach są wysokie, to inwestowanie w nich jest zwykle trudniejsze i bardziej ryzykowne.
– Po pierwsze, z reguły im mniejsze jest miasto, tym płytszy jest rynek. Niedużo jest oferowanych mieszkań i niewielu jest najemców. Tak więc trudniej może być zarówno dobrze kupić mieszkanie, jak i ewentualnie w przyszłości je sprzedać. Po drugie, w małych ośrodkach zazwyczaj nie działają firmy zajmujące się obsługą najmu. Oznacza to, że trzeba się tym zajmować samemu, a więc praktycznie – mieszkać na miejscu. Po trzecie, długoterminowo, im mniejsze miasto, tym większe jest ryzyko demograficzne tego, że najemcy przeniosą się do dużej metropolii – tłumaczy Artur Kaźmierczak.
Zdaniem Marcina Krasonia, trudno przewidywać, jak rynek będzie wyglądał za kilka lat. Z jednej strony społeczeństwo się starzeje, ale z drugiej – bogaci się. Liczba mieszkańców rośnie tylko w nielicznych miastach, pozostałe stopniowo się wyludniają. Co prawda przybywa cudzoziemców, ale najwięcej jest ich w Małopolsce, na Podkarpaciu i w Warszawie. W pozostałych regionach jest ich mniej. Nie wiadomo też, co będzie się działo na rynku nieruchomości – wciąż brakuje siły roboczej, rosną koszty pracy, drożeją materiały budowlane, a ostatecznie i mieszkania.
– Warto inwestować, nie zwlekając. Nie wierzę, by ceny mieszkań miały spaść w przewidywalnej przyszłości. W Polsce wciąż brakuje lokali, a zbyt wiele istniejących ma bardzo słaby standard. Nie zapowiada się, by koszty budowy miały spaść i nie widać na horyzoncie przesłanek do zmniejszenia siły nabywczej. Można więc czerpać dochody z najmu od dzisiaj lub trzymać pieniądze w banku, czekając nie wiadomo jak długo na bliżej nieokreślony spadek cen – przekonuje Artur Kaźmierczak.
Ekspert z Obido.pl przypuszcza, że choć najbardziej prawdopodobne jest utrzymanie obecnego stanu rzeczy w kolejnych kilku latach, mniej więcej w ciągu roku może dojść do niewielkich spadków cen na rynku pierwotnym. Spadek sprzedaży nowych mieszkań już widać, jednak popyt jest wciąż silny. Według Marcina Krasonia, inwestorzy indywidualni ograniczyli aktywność, jednak osoby, które potrzebują własnego lokum, wciąż kupują. Okres roku czy dwóch lat zmniejszonej sprzedaży nie wpłynie na sytuację deweloperów. Dopiero dłuższy okres może ich skłonić do proponowania tańszych ofert. Z tego powodu próby czekania na dołek cenowy mogą się nie udać.
– Wierzę, że popyt ze strony najemców będzie rósł. Młodzi ludzie wolą wynajmować niż kupować, przybysze z zagranicy też – sami rzadko decydują się na kupno. Dodatkowo mamy do czynienia z przeludnieniem istniejących mieszkań połączonym ze wzrostem zamożności społeczeństwa. Nie widzę powodów, by średni odsetek Polaków mieszkających w wynajętych mieszkaniach nie miał rosnąć z obecnych ok. 5 proc. do średniej unijnej 18 proc. czy średniej dla krajów tzw. Starej Unii, gdzie wynosi ok. 23 proc. – podsumowuje ekspert z Grupy Mzuri.
