Jak dobierać najemców do centrum handlowego?

Szczególnie istotne znaczenie ma ostatni ze wspomnianych czynników, bowiem przekłada się on bezpośrednio nie tylko na wysokość dochodów osiąganych przez właściciela centrum handlowego, ale także na wartość rynkową nieruchomości.

W celu jej oszacowania rzeczoznawcy kapitalizują kwotę rocznego dochodu operacyjnego netto za pomocą stopy kapitalizacji. W praktyce oznacza to, że im wyższe przychody są osiągane z czynszów płaconych przez najemców, tym większa staje się wartość danego obiektu. W tym kontekście staje się jasne, dlaczego podejmowane jeszcze na etapie projektowania decyzje w zakresie podziału powierzchni i dostosowania jej do oczekiwań i potrzeb klientów oraz najemców mają kluczowe znaczenie dla finalnego wyniku finansowego oraz wysokości dochodu, generowanego przez dane centrum handlowe.

Wysokość czynszu dla poszczególnych najemców w obrębie danego centrum handlowego jest uzależniona między innymi od branży, w jakiej działa dany najemca oraz pozycji jego marki na rynku. Więksi najemcy sieciowi zwykle są skłonni wynajmować jednocześnie duże powierzchnie, ale w takim przypadku najczęściej starają się wynegocjować niższy czynsz, co z kolei ma bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Z perspektywy inwestora znacznie korzystniejsze może się zatem okazać podzielenie dostępnej powierzchni na nieco mniejsze obszary i wynajmowanie większej liczby lokali szerszemu gronu najemców, od których pobierane będą wyższe czynsze. Przełoży się to zarówno na lepsze wyniki finansowe centrum handlowego, jak i na korzystniejszą wycenę wartości obiektu.
Należy jednak pamiętać, że w przypadku podziału powierzchni pod wynajem na lokale o średniej i małej powierzchni trzeba się liczyć ze zwiększeniem ryzyka inwestycyjnego, co znajduje swoje odbicie w stopie kapitalizacji. Jeżeli ryzyko jest duże, odpowiednio rośnie także i stopa kapitalizacji, a to z kolei ma negatywny wpływ na wartość danego obiektu. Warto wziąć to pod uwagę w kalkulacjach podczas doboru najemców i odpowiednio zbalansować ich liczbę i typ w taki sposób, by ryzyko było możliwie najniższe przy utrzymaniu satysfakcjonującej dla inwestora wysokości czynszu i stabilnych dochodów w jak najdłuższej perspektywie czasowej.

Uzyskanie dobrego wyniku finansowego i utrzymanie go w dłuższej perspektywie czasowej nie jest możliwe bez współpracy z doradcami specjalizującymi się w dziedzinie optymalizacji doboru najemców oraz komercjalizacji centrów handlowych. Taką współpracę można rozpocząć w dowolnym momencie, jednak inwestorzy dopiero planujący rozpoczęcie inwestycji powinni starać się nawiązać ją możliwie najwcześniej – najlepiej już na etapie projektu czy zakupu działki.

Pozwoli to na wczesnym etapie inwestycji sprecyzować wiele istotnych kwestii, mających wpływ na możliwość osiągnięcia wysokich dochodów. Dobrym przykładem jest np. przeprowadzenie w danej lokalizacji badań dotyczących zapotrzebowania w obrębie konkretnego rynku, po czym dobrania optymalnego tenant mixu w oparciu o uzyskane wyniki. W znaczący sposób ułatwia to poszukiwanie i pozyskiwanie właściwych najemców, jednocześnie zmniejszając konieczność późniejszego dostosowywania przestrzeni do ich potrzeb.

Dużym ułatwieniem dla inwestorów i najemców jest portal retailmap.pl czyli wyszukiwarka oraz mapa centrów handlowych w Polsce – zarówno tych już istniejących, jak i tych, które powstają lub są dopiero planowane. Portal ten pozwala wyszukać nieruchomości według różnych kryteriów, w tym statusu obiektu, wielkości wolnych lokali czy powierzchni najmu brutto (GLA). Dzięki temu inwestor może w łatwy sposób zorientować się, jak wiele obiektów komercyjnych o podobnym charakterze znajduje się w pobliżu działki, na której planuje rozpocząć swoją inwestycję. Pozwala to uniknąć inwestowania w miejscach, gdzie lokalny rynek jest już silnie nasycony centrami handlowymi.