Jak wybrać swoją pierwszą nieruchomość inwestycyjną?

Nieruchomość inwestycyjna, w odróżnieniu np. od nieruchomości mieszkalnej, traktowana powinna być jak lokata kapitału. Można na niej zarabiać, a przy tym jest pewna i bezpieczna. Kluczowy krok stanowi jednak wybór pierwszej nieruchomości, w którą chcesz ulokować kapitał. 

To od takiej decyzji zależy nie tylko to, ile wydasz i ile potencjalnie będziesz mógł zarobić na, ale to, jakie będą Twoje kolejne wybory. Warto przyjąć bezpieczną strategię i nie ryzykować. Dobrze się przygotować do zakupu, mieć opracowaną strategię zarabiania na nieruchomości. Nie warto podejmować decyzji pochopnie. Trzeba mieć pomysł na wykorzystanie lokalu, biorąc pod uwagę m.in. jego lokalizację. 

Ustal na początku warunki finansowe inwestycji – jeśli masz oszczędności wystarczające do, by pokryć koszty zakupu nieruchomości pod inwestycję za gotówkę, pamiętaj o zachowaniu pewnego marginesu bezpieczeństwa finansowego, tzw. poduszki finansowej.

W przeciwnym wypadku zastanów się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego w banku. Sprawdź, czy masz odpowiednio wysoką zdolność i dobrą historię w Biurze Informacji Kredytowej oraz wkład własny na kredyt. 

Musisz także określić kryteria wyboru nieruchomości inwestycyjnej i jej przeznaczenie. Możesz:

• kupić na własność mieszkanie, by móc je później wynająć;
• kupić mieszkanie w stanie do remontu, wyremontować je i następnie sprzedać z dużym zyskiem (flipping nieruchomości);
• kupić nieruchomość komercyjną – do wynajmu lub późniejszej odsprzedaży;
• zainwestować w condohotele lub aparthotele – czyli w ułamkową część nieruchomości inwestycyjnej;
• zainwestować w fundusze inwestycyjne, które działają na rynku nieruchomości. 

Już pierwsze zachorowania na COVID-19 w Polsce i rozwój epidemii przyczyniły się do tego, że rynek nieruchomości miał boleśnie odczuć kolejne lockdowny. Tak się jednak nie stało. Rósł w siłę, a wraz z nim ceny. Obecnie na stawki za m2 mają wpływ wojna w Ukrainie i utrzymujące się skutki ekonomiczne pandemii. 

Według raportu EY "Przewodnik po polskim rynku nieruchomości 2023" całkowita wartość inwestycji w Polsce wyniosła w ostatnim okresie aż 5,8 mld euro. Dotyczy to nie tylko zakupu mieszkań dla osób fizycznych jako lokaty wartości. Sektor prywatny obecnie ma mniejszy udział w polskim rynku nieruchomości, z uwagi na mniejszą dostępność kredytów hipotecznych, spowodowaną podniesieniem podstawowej stopy procentowej. Stopa referencyjna NBP od października 2022 roku wynosi 6,75 proc. Jednocześnie panuje wysoki poziom inflacji. 

Wraz z takimi zmianami na rynku nieruchomości i zahamowaniem rozwoju rynku mieszkaniowego dla osób fizycznych, zwiększyło się znaczenie sektora prywatnego wynajmu instytucjonalnego. To alternatywna klasa aktywów, która według raportu EY przyciąga 4 proc. wolumenu inwestycji.

Na rynku znajdują się ponadto nie tylko mieszkania, ale i nieruchomości komercyjne, takie jak biura, hale magazynowe, lokale handlowo-usługowe i inne.  

Kiedy masz już określony budżet na potrzeby zakupu nieruchomości inwestycyjnej, pora przejść do wyszukania takiej, która spełnia Twoje oczekiwania. Warto poświęcić czas na porównanie różnych opcji. 

Inwestor powinien nabyć umiejętność wyszukiwania prawdziwych okazji. Należy wziąć pod uwagę wiele kryteriów:

• powierzchnia,
• lokalizacja,
• komunikacja z innymi częściami miasta,
• rozwinięta infrastruktura drogowa – ma to znaczenie przy inwestycjach w nieruchomości komercyjne,
• standard wyposażenia,
• liczba pomieszczeń/pokoi,
• liczba kondygnacji budynku i usytuowanie lokalu,
• dostęp do infrastruktury, takiej jak szkoły, sklepy, apteki, przychodnie lekarskie, parking.

Podstawą nabycia nieruchomości jest oczywiście akt notarialny. 

Czy kupno wybranej nieruchomości rzeczywiście Ci się opłaca? Ile będziesz w stanie zarobić na takiej inwestycji? Na te i podobne pytania może odpowiedzieć analiza finansowa. W jej ramach trzeba uwzględnić koszt przeprowadzenia inwestycji i wyliczyć jej rentowność. Stopę zwrotu należy oszacować zgodnie ze wskaźnikiem ROI (return on investment). Liczy się ją jako iloraz miesięcznych przepływów pieniężnych, np. z nieruchomości na wynajem, przeliczony w skali roku (x 12 miesięcy) do zainwestowanych środków pieniężnych. Wskaźnik ROI wyrażany jest procentowo – należy wynik ilorazu pomnożyć razy 100 proc.

Można również w ramach analizy finansowej obliczyć wskaźnik ROE (return on equity), czyli zwrot z kapitału własnego. Zainteresuje Cię on w szczególności, jeśli wspomagasz się w nabywaniu pierwszej nieruchomości inwestycyjnej kredytem hipotecznym. 

ROE liczy się jako iloczyn miesięcznych przepływów pieniężnych z nieruchomości na wynajem x 12 miesięcy do zainwestowanych własnych środków pieniężnych. Również i ten wskaźnik wyraża się w wartości procentowej, dlatego wynik ilorazu trzeba przemnożyć przez 100 proc. 

Analiza finansowa zwykle obejmuje również określenie czasu zwrotu zainwestowanego kapitału. Jest to iloraz tego kapitału do miesięcznych przepływów pieniężnych z nieruchomości na wynajem przemnożonych przez 12 miesięcy. 

Jako inwestor powinieneś założyć pewien okres zwrotu, np. 10 lat, co oznacza roczny zwrot na poziomie około 10 proc. Na opłacalność inwestowania w nieruchomości wpływa koszt zakupu i stan nieruchomości, a w przypadku wynajmu – również koszt znalezienia najemców i wysokość uzyskiwanego czynszu z najmu. 

Zakup musi być dokonany na podstawie aktu notarialnego, ale zanim do tego dojdzie, dobrze jest zweryfikować stan prawny nieruchomości. Należy w tym celu udać się do wydziału KW w sądzie rejonowym i sięgnąć do księgi wieczystej. W księdze można sprawdzić, do kogo naprawdę należy nieruchomość, czy istnieją jakiekolwiek obciążenia z nią związane, np. służebność, hipoteka albo dożywotnik, który ma dożywotnie prawo zamieszkiwania w danej nieruchomości. Warto upewnić się też, np. w spółdzielni, czy wybrane mieszkanie nie jest przypadkiem zadłużone.