Dane NBP, które pokazują ceny ofertowe i transakcyjne w IV kw. 2024 r, potwierdzają one spadki cen. Obniżki szczególnie powszechne były na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o zawarte transakcje, spadki w porównaniu z III kw. 2024 r. odnotowano w 8 z 17 miast.
Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie (7,2 proc.) i Warszawie (6,2 proc.). Jeszcze więcej spadków odnotowano w cenach ofertowych - mieszkania potaniały w 10 z 17 miast. Te zmiany w ofertach będą miały wpływ na ceny transakcyjne w I kw. 2025 r., ponieważ kupujący na rynku wtórnym zwykle potrzebują 1-2 miesięcy na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Z kolei na rynku pierwotnym spadków jest znacznie mniej. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to niższe niż w III kw. 2024 r. pojawiły się tylko w 4 z 17 miast. Najmocniej spadły we Wrocławiu (-4 proc.) i Krakowie (-3 proc.). W cenach ofertowych spadki odnotowano w 5 z 17 badanych miast.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Należy jednak dodać, że w porównaniu do poziomu w IV kw. 2023 r. we wszystkich badanych miastach ceny wzrosły. Jednocześnie wynagrodzenia rosły w tym okresie bardzo szybko. Pojawia się więc pytanie, jak w tym czasie kształtowała się dostępność mieszkań?
Eksperci sprawdzili to na przykładzie pary, która zarabia po 80 proc. średniego wynagrodzenia i chce kupić swoje pierwsze mieszkanie o powierzchni 50 m kw. z pomocą kredytu hipotecznego. Ich wkład własny wynosi 10 proc. Cena mieszkania to średnia transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast według danych NBP.
Rata pochłaniała 45 proc. dochodu
W IV kw. 2024 r. taki zakup wymagałby wydania 713 250 zł. Rata kredytu z 10 proc. wkładem własnym wyniosłaby ok. 4 459 zł i pochłaniałaby 45 proc. dochodu przykładowej pary. Z jednej strony jest to poziom zauważalnie niższy niż w drugiej połowie 2022 r., kiedy podwyżki stóp procentowych wywindowały ten udział do 52 proc. Należy jednak pamiętać, że 45 proc. to wciąż bardzo dużo.
W przypadku przeciętnych dochodów banki zwykle obawiają się udzielać kredytów, dla których rata przekracza 40 proc. dochodu. Na wykresie widać również, że od 2014 r. do połowy 2020 r. wynosił on od 28 proc. do 32 proc. - czytamy w raporcie Rankomat.pl i Rentier.io.
Przy poziomie cen mieszkań i wynagrodzeń z IV kw. 2024 r. powrót do normalności, czyli udziału raty w dochodzie wynoszącego ok. 31 proc., wymagałby spadku oprocentowania kredytu do 4 proc. - zauważają eksperci.
Dostępność mieszkań dla kupujących bez udziału kredytu
Obecny problem dostępności mieszkań wynika w większości z wysokich stóp procentowych. Patrząc tylko na relację cen i wysokości dochodów, wydaje się, że ceny są jedynie nieznacznie zawyżone. Aby to pokazać, eksperci wzięli za przykład parę, której dochody wynoszą pięciokrotność średniego wynagrodzenia. Chcą oni kupić mieszkanie o powierzchni 100 m kw. bez udziału kredytu. Cena mieszkania jest średnią ceną transakcyjną na rynku pierwotnym dla siedmiu największych miast.
W IV kwartale 2024 r. taka para musiałaby na wspomniane mieszkanie wydać 46 miesięcznych wynagrodzeń netto. Dla porównania, od drugiej połowy 2022 r. było to zwykle od 41 do 46 pensji. Dopiero w ubiegłym roku ten poziom podskoczył do 47-48 pensji w I-III kwartale, ale w IV kwartale spadł do 46. Stosunek dochodów do cen mieszkań nie odbiega więc znacząco od poziomu obserwowanego w ostatnich 12 latach. Ewidentna bańka na rynku występowała natomiast w latach 2007-2008, gdy taka para musiała wydać ponad 70 wynagrodzeń na zakup takiego mieszkania - czytamy w raporcie.
Łódź i Rzeszów z rekordowymi cenami
Z analizy cen ofertowych ze stycznia 2025 r. wynika, że w porównaniu z grudniem 2024 r. spadki pojawiły się w 10 z 17 miast. Największe miesięczne obniżki odnotowano w Radomiu (-6 proc.) oraz Sosnowcu (-3,5 proc.). Zauważalne odbicie cen zaobserwowano natomiast w Gdańsku - wzrost o 4 proc. m/m. Rekordowe ceny w nowych ofertach odnotowano w Łodzi (9500 zł, +1,3 proc.) oraz Rzeszowie (10 149 zł, +2,6 proc.).
W ujęciu trzymiesięcznym spadków jest jeszcze więcej. Pojawiły się w 12 miastach, w jednym mieście (w Lubinie) ceny nie zmieniły się, a wzrosty odnotowano jedynie w 4 miastach. Na razie obniżki są zwykle niewielkie. Dlatego w porównaniu rocznym, czyli do stycznia 2024 r. we wszystkich badanych miastach mieszkania są wciąż droższe niż przed rokiem. Średni wzrost wynosi 6,9 proc. r/r.
