Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji? Co może z niej potrącić?
Kaucja zwrotna może zostać potrącona lub w całości przeznaczona na pokrycie strat wynikających z niezrealizowania przez lokatora postanowień umowy. Należy do nich nie tylko niezapłacony czynsz ale i zaległości w opłatach licznikowych. Jeśli najemca nie uregulował rachunków za media (np. za prąd, gaz, wodę, ścieki, kablówkę), do których zobowiązywała go umowa, zostaną one opłacone z kaucji.
Ponadto w grę wchodzą również uszkodzenia wyposażenia mieszkania oraz samej nieruchomości niewynikające z ich normalnego użytkowania. Właściciel może potrącić jakąś kwotę z kaucji również jeśli protokół zdania mieszkania wykaże brak jakichś sprzętów lub mebli, które były częścią wyposażenia, gdy lokator się wprowadzał.
Normalne zużycie lokalu – co pod nie podpada?
Zgodnie prawem kaucja podlega pełnemu zwrotowi tylko, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostało oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy. Jest to jednak dość nieprecyzyjne określenie, szczególnie biorąc pod uwagę, że rzeczy ulegają zużyciu, nawet gdy o nie dbamy i regularnie je czyścimy. Jak określić, czy jakieś uszkodzenia wynikają z normalnego użytkowania lub po prostu wieku sprzętu, w związku z czym potrącenie kaucji jest bezprawne? Wymaga to przede wszystkim zdrowego rozsądku.
Przykładami typowych uszkodzeń wynikających z normalnego użytkowania, za które lokator nie odpowiada są np.:
- konieczność wymiany wyrobionych uszczelek np. w kranie,
- wyblaknięcie od słońca i upływu czasu ram okiennych, tapicerek, farby na ścianie, jak również ich naturalne pożółknięcie czy poszarzenie,
- ścieranie się elementów błyszczących takich jak np. baterie, klamki,
- pożółknięcie fug glazury czy terakoty,
- utrata puszystości dywanów,
- samoistne pęknięcia na suficie czy ścianie wynikające z „pracowania” budynku.
Najemca powinien jednak odpowiadać za szkody, gdy dokona uszkodzeń typu:
- wyszczerbienie płytek podłogowych w wyniku upadku czegoś ciężkiego na podłogę,
- zniszczenie paneli lub wykładzin przez fleki w butach, czy przestawianie mebli,
- porysowanie lub pocięcie blatów kuchennych w wyniku nieużywana desek do krojenia,
- niemożność doczyszczenia zatłuszczonego piekarnika, który nie był regularnie myty,
- pobicie lub zarysowanie szyby czy lustra,
- konieczność wymiany fug ze względu na osad i kamień, których nie da się doczyścić (powstały w wyniku zaniedbań lokatora),
- niedziałająca lodówka lub chłodziarka z powodu braku rozmrażania lub wkładania do niej gorących rzeczy,
- głęboko porysowane meble,
- zalane jedzeniem lub pomalowane kredkami przez dziecko ściany.
Jak udowodnić, że potrącenie z kaucji jest zasadne lub niezasadne?
Przede wszystkim warto się zabezpieczyć zawczasu i dokonać dokumentacji fotograficznej oraz spisania protokołu zdawczo-odbiorczego określającego stanu wyposażenia mieszkania na dzień podpisania umowy. Powinny go podpisać obie strony umowy (najemca i wynajmujący) i otrzymać kopię do wglądu. Gdy mamy takie materiały, możemy je później porównać ze stanem lokum na dzień oddania nieruchomości. Bez takiej dokumentacji właściciel nie jest w stanie udowodnić zniszczeń czy braku sprzętów.
Ile czasu trzeba czekać na zwrot kaucji?
Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, właściciel lokalu jest zobowiązany do zwrócenia kaucji w przeciągu 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Oczywiście z uwzględnieniem potrącenia należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Kaucja jako ostatni czynsz
Nie istnieją żadne regulacje prawne, które zwalniałyby lokatora z płacenia ostatniego czynszu na rzecz kaucji. Nie ma on też prawa samodzielnie podejmować decyzji o przeznaczeniu pieniędzy z zabezpieczenia. Jeśli chcemy wykorzystać kaucję jako ostatnią płatność, wymagane jest wcześniejsze uzgodnienie tego z właścicielem lokalu. Może się zdarzyć, że pójdzie on nam na rękę. Jednak najprawdopodobniej zażąda przedtem okazania protokołu zdawczo-odbiorczego oraz dokumentacji fotograficznej stanu lokalu i jego wyposażenia. Bez takich dowodów stanu lokalu przeznaczanie pieniędzy z kaucji na poczet czynszu mogłoby jest dość ryzykowne dla właściciela. Lokator powinien pamiętać, że kaucja zwrotna służy wynajmującemu nie tylko jako zabezpieczenie w związku z niedokonaniem zgodnych z umową opłat (czynszu czy mediów) przez najemcę, ale również pokryciu kosztu ewentualnych zniszczeń jakich dokonał.
Jak odzyskać kaucję? Pozew o zwrot kaucji
Jeśli właściciel mieszkania bezprawnie zatrzymał kaucję lub spóźnia się z jej zwrotem, można dochodzić zwrotu przed sądem. W tym celu trzeba wystosować pozew. Powinien on zawierać między innymi:
- dane powoda (dane identyfikujące najemców),
- adres zamieszkania powoda,
- adres lokalu, którego dotyczy kaucja,
- dane właściciela mieszkania,
- określenie wysokości i daty wpłaty (poświadczone dokumentami),
- okres najmu.
Ponadto konieczne jest dołączenie między innymi:
- protokołu zdawczo-odbiorczego,
- dowodu wpłaty kaucji,
- umowy najmu.
Jeśli nabyliśmy prawo do lokalu, który wynajmowaliśmy (odkupiliśmy go od właściciela), może być potrzebny również akt notarialny.
Artykuł sponsorowany
