Wreszcie po wielu latach rząd zajmie się dziś prawem, które ureguluje zasady, na jakich starsi ludzie mogą oddać swoje mieszkania w zamian za pieniądze i mieszkać w nim do końca życia. Jeśli projekt ustawy wejdzie w życie, to wreszcie seniorzy będą mogli bezpieczniej zamienić prawo własności na zastrzyk gotówki.
Nowe prawo jest bardzo ważne mimo tego, że renta dożywotnia i odwrócony kredyt hipoteczny jeszcze przez parę pokoleń pozostaną w Polsce produktami niszowymi (czym taka renta różni się od odwróconej hipoteki prezentujemy poniżej)
. Po pierwsze dlatego, że głód mieszkań jest tak duży, że rodzina nie pozwoli pozbyć się seniorowi mieszkania - bez ogródek mieszkania, które prędzej czy później się zwolni i wreszcie będzie gdzie zamieszkać w lepszych warunkach lub sprzedać, co istotnie zasili budżety spadkobierców.
Po drugie, choćby nie wiem jak seniorzy biedowali, to do głowy nie przyjdzie im pozbawić się nieruchomości, która przecież _ jest dla wnuczka _. Często zresztą już dawno wnuczek jest formalnym właścicielem, bo babcia je przepisała - to bez porównania korzystniejsza dla potomka opcja niż podział spadku.
Dlaczego zatem potrzebne jest nowe prawo? Koniecznie trzeba zadbać o bezpieczeństwo tych nielicznych, którzy decydują się na taki krok. Po drugie, następują u nas zmiany, niekorzystne ale i nieodwracalne - coraz więcej seniorów pozostawać będzie samych. Głównie przez falę emigracji.
Wreszcie po trzecie, z każdym kolejnym rocznikiem kończącym pracę, sytuacja będzie się pogarszać. Emeryci będą musieli przeżyć za 30 procent swojej ostatniej pensji. Jeśli dzieci będą mogły ich wspierać, to dobrze, ale jeśli same ledwo wiążą koniec z końcem? Odwrócona hipoteka rozwiąże część ich problemów.
*Przeczytaj *więcej komentarzy ekspertów na temat odwróconej hipoteki.
Ważna będzie również dla tych, którzy mają nie tyle biedne potomstwo, co nieprzejmujące się rodzicami. Odwrócona hipoteka da im silny argument: _ kochane dzieci, albo sobie o nas przypomnicie, albo zapomnijcie, że mieszkanie będzie wasze _. Plusem odwróconej hipoteki będzie to, że taka decyzja nie będzie nieodwracalna, jak w przypadku renty dożywotniej. Tak czy inaczej, na całym przedsięwzięciu jak zwykle najlepiej wyjdą banki.
| Podstawowe różnice między rentą dożywotnią a odwróconym kredytem hipotecznym | ||
|---|---|---|
| Dożywotnie świadczenie pieniężne w zamian za przeniesienie własności nieruchomości | Odwrócony kredyt hipoteczny | |
| Tabelę przygotowała KNF 31.10.2013 roku. Od tego czasu nie nastąpiły istotne zmiany w projekcie. Dziś Rada Ministrów może ich dokonać, lub zaakceptować dokument bez zmian. | ||
| Świadczeniodawca | Podmiot prowadzący działalność gospodarczą, nazywający się np. funduszem hipotecznym. | Bank, instytucja kredytowa, oddział banku zagranicznego, instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną. |
| Własność nieruchomości | Świadczeniobiorca zbywa własność nieruchomości z jednoczesnym ustanowieniem prawa dożywotniego. | Świadczeniobiorca do swojej śmierci pozostaje właścicielem/wieczystym użytkownikiem nieruchomości i w niej zamieszkuje. Na rzecz banku ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości lub określonym prawie do tej nieruchomości. |
| Zobowiązanie świadczeniodawcy | Wypłata periodycznego świadczenia dożywotnio (do śmierci świadczeniobiorcy). | Wypłata periodycznego świadczenia do wysokości kwoty udzielonego kredytu (lub jednorazowo całej kwoty kredytu). |
| Sytuacja spadkobierców świadczeniobiorcy | Nieruchomość staje się własnością świadczeniodawcy, spadkobiercy świadczeniobiorcy nie mają do niej żadnych praw. | Istnieje możliwość spłaty wypłaconej kwoty kredytu przez spadkobierców i zachowania przez nich prawa własności nieruchomości. W przypadku braku spłaty zobowiązania instytucja kredytująca pokrywa wartość zobowiązania konsumenta, a różnicę wynikającą z wartości nieruchomości i zobowiązania przekazuje spadkobiercom. |
| Mechanizmy zabezpieczające interesy świadczeniobiorcy na wypadek zaprzestania wypłacania świadczeń | Projekt rządowy przewiduje bardzo uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością, zasadnicze zabezpieczenia mają charakter cywilnoprawny, wymagać będą przeprowadzenia postępowania upadłościowego lub cywilnego (w ograniczonym zakresie) i ewentualnie egzekucji komorniczej. | Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność. Niezależnie od tego funkcjonują zabezpieczenia cywilnoprawne. Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). |
| Wymogi finansowe wobec świadczeniodawcy | Projekt rządowy przewiduje bardzo uproszczone wymogi finansowe wobec funduszu hipotecznego zabezpieczające przed niewypłacalnością, ograniczające się do niskiego wymogu kapitałowego oraz obowiązku bieżącego utrzymywania pewnych środków na wypłaty świadczeń w najbliższych okresach. | Banki podlegają rozbudowanemu systemowi wymogów finansowych mających gwarantować ich wypłacalność, obejmujące między innymi adekwatność kapitałową oraz szereg wymogów jakościowych. |
| Publiczne gwarancje finansowe wypłat świadczeń | Zobowiązania świadczeniodawców nie są objęte państwowymi gwarancjami, projekt rządowy nie przewiduje żadnych rozwiązań w tym zakresie. | Depozyty gromadzone w bankach są objęte gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG). Dyskutowana jest kwestia objęcia świadczeń z zakresu odwróconego kredytu hipotecznego gwarancjami BFG. |
| Nadzór | Zgodnie z projektem założeń do ustawy, podmioty oferujące rentę dożywotnią będą musiały uzyskać zezwolenie Komisji Nadzoru Finansowego, ale aktualny projekt nie przewiduje dla KNF instrumentów efektywnego bieżącego nadzoru, takich jak np. przeprowadzanie inspekcji, obowiązek przekazywania do nadzoru kwartalnych sprawozdań, czy zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu. | Nadzór ostrożnościowy Komisji Nadzoru Finansowego, przewidujący szereg uprawnień kontrolno-nadzorczych, w szczególności możliwość przeprowadzania inspekcji, rozbudowaną sprawozdawczość banków do KNF, zatwierdzanie kandydatów na prezesa i członka zarządu. |
| Kontrola struktury własnościowej | Zgodnie z aktualnym projektem założeń do ustawy, po uzyskaniu zezwolenia właściciel funduszu hipotecznego może go sprzedać w dowolnej chwili dowolnej osobie bez zgody KNF. | Właściciel banku może przekazać kontrolę nad bankiem innemu podmiotowi tylko po zbadaniu przez KNF, że nowy właściciel daje rękojmię prowadzenia spraw banku w sposób zabezpieczający ostrożne i stabilne zarządzanie bankiem. |
Autor komentarza jest zastępcą redaktora naczelnego Money.pl