Koniec taryfy ulgowej dla deweloperów. Każdy Kowalski będzie chroniony

Od 2 lipca wszyscy konsumenci kupujący mieszkanie lub dom jednorodzinny od dewelopera będą chronieni przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Również ci, którzy kupują nieruchomość z inwestycji rozpoczętej przed lipcem 2022 r. Tym samym kończy się dwuletni okres przejściowy na dostosowanie się deweloperów do przepisów tzw. ustawy deweloperskiej.

- Od 2 lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujące od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe – mówi money.pl Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), który zarządza też funduszem deweloperskim.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

DFG gwarantuje klientom zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy na poczet kupionej nieruchomości w przypadku upadłości dewelopera albo banku prowadzącego deweloperowi mieszkaniowy rachunek powierniczy - o ile kwota przekroczy równowartość 100 tys. euro chronionych przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny (BFG). Czym jest i jak działa fundusz bankowy, można dowiedzieć się TUTAJ. To szczególnie ważne zabezpieczenie, gdy kuje się "dziurę w ziemi" lub nieruchomość jest w budowie.

Również w przypadku odstąpienia klienta od umowy, gdy deweloper nie przeniesie na niego własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie istotnej wady nieruchomości, DFG gwarantuje zwrot pieniędzy klientowi. Oczywiście pod warunkiem, że kupujący nie uzyska zwrotu bezpośrednio od sprzedającego.

– Zakup domu lub mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji. Nierzadko przeznaczamy na nią oszczędności życia, a także zaciągamy kredyty na wiele lat. Ochrona wpłaconych środków jest w takiej sytuacji wyjątkowo ważna, zwłaszcza jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, a do przeniesienia własności ma dojść za kilkanaście miesięcy czy kilka lat – mówi nam prezes UFG. 

Ochronną funkcję Funduszu widać już w praktyce. Są już przypadki, w których uruchomiliśmy i wkrótce uruchomimy zwrot środków nabywcom nieruchomości na rynku pierwotnym. Kwoty zwrotów sięgają w tych przypadkach setek tysięcy złotych. Pamiętajmy, że są to oszczędności życia lub kredyty zaciągnięte na wiele lat. Dlatego rola DFG jest tak ważna dla konsumentów - dodaje Damian Ziąber, rzecznik UFG.

Rozliczenie poszkodowanego z funduszem deweloperskim wygląda następująco. Po dokonaniu wypłat klientowi dewelopera, DFG przejmuje na siebie roszczenia niedoszłych nabywców mieszkań lub domów wobec deweloperów oraz zarządców i syndyków masy upadłościowej przedsiębiorstwa lub banku.

W tym celu fundusz gromadzi i przetwarza szereg danych przekazywanych mu przez deweloperów oraz banki na temat zawartych umów i powiązanych z nimi rachunków powierniczych. W tym również informacji o kolejnych etapach realizacji inwestycji i wypłat dokonywanych przez banki z rachunków powierniczych na rzecz deweloperów. A więc od lipca DFG będzie mieć pełen przegląd rynku mieszkaniowego.

Chronieni przez fundusz deweloperski konsumenci mogą załatwić wszystkie sprawy przez internet. Aby otrzymać e-mailem lub SMS-em powiadomienia o realizacji kolejnych etapów postępowania, należy założyć konto na portalu UFG.

Według stanu na koniec maja ochroną DFG objętych było ponad 73,4 tys. nabywców, który zakupili domy lub mieszkania w ramach niemal 5,4 tys. inwestycji deweloperskich. Dla porównania: w analogicznym okresie rok wcześniej ochronie podlegało 7,6 tys. nabywców nieruchomości w ramach ponad 1280 inwestycji deweloperskich. 

Średnia wartość nieruchomości objętej ochroną DFG wynosiła na koniec maja 630,2 tys. zł. Warto dodać, że wodą na młyn rynku mieszkaniowego w drugiej połowie ubiegłego roku - w tym również pierwotnego - był bezpieczny kredyt 2 proc. z dopłatą państwa do rat. Program mieszkaniowy wystartował 2 lipca 2023 r., a zakończył się wraz z początkiem tego roku.

DFG zasilają wpłaty od deweloperów. Wartość takiej składki określa w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Aktualnie obowiązują dwie stawki:

• 0,1 proc. od każdej wpłaty dokonanej na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone na nim środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę),

• 0,45 proc., jeśli wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zrealizowanym zgodnie z harmonogramem inwestycji).

Przykładowo, składka na DFG od pełnej kwoty wpłaconej za zakup mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniesie 500 zł (w przypadku zamkniętego rachunku mieszkaniowego) lub 2 250 zł (w przypadku rachunku otwartego). Zgodnie z ustawą, obowiązek naliczenia i odprowadzenia składki na fundusz ciąży na deweloperze. W praktyce koszt ten ponosi klient w cenie mieszkania. Co się na nią składa, można przeczytać TUTAJ.

Jak wspomnieliśmy na początku, po wejściu w życie tzw. ustawy deweloperskiej w lipcu 2022 r. deweloperzy dostali dwa lata na dostosowanie się nowych wymogów. W tym czasie nie wszystkie mieszkania i domy jednorodzinne z rynku pierwotnego kupione w tym czasie podlegały ochronie.

Przykładowo: jeśli deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji rozpoczętej przed pierwszym lipca 2022 r. - czyli przed wejściem w życie nowych przepisów i przed startem funduszu deweloperski - wszystkie kolejne lokale w ramach tej samej inwestycji mógł sprzedawać również bez ochrony DFG.

W praktyce mieliśmy więc na rynku taką sytuację, że niektóre domy i mieszkania kupowane przez ostatnie dwa lata na podstawie m.in. umowy deweloperskiej podlegały ochronie DFG, zaś inne jej nie podlegały.

Za chwilę, 2 lipca, taryfa ulgowa się skończy i wszystkie transakcje pomiędzy deweloperami a konsumentami będą chronione. W maju wartość umów deweloperskich chronionych przez DFG wynosiła 30,1 mld zł. Dane na stronie funduszu są aktualizowane w cyklach miesięcznych.

Nie znajdziemy tam informacji o stanie finansowym funduszu deweloperskiego. Z tym pytaniem zwróciliśmy się do resortu rozwoju. W odpowiedzi czytamy, że jest to ok. 40,1 mln zł według stanu na koniec marca.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl