Maciej Sierpień: Polska jest gwiazdą rynku Europy Środkowo-Wschodniej?
Mateusz Bonca: Nie mam wątpliwości, że jesteśmy wiodącym rynkiem CEE, a przynależność do Unii Europejskiej zdecydowanie podnosi naszą atrakcyjność dla podmiotów z zachodniej części kontynentu. Polska posiada wielką grupę wykwalifikowanych pracowników, którzy wywodzą się z wielu ośrodków akademickich. To jest naszą przewagą. Co znaczące, Polska jest jedynym obok Australii krajem na świecie, który w trakcie ostatnich 30 lat miał nieustający wzrost gospodarczy. To wszystko sprawia, że wiele firm podejmując decyzje inwestycyjne, kieruje swoje działania do Polski. Przez te wszystkie lata wypracowaliśmy zdolność do międzynarodowej współpracy korporacyjnej. W przeciwieństwie do innych państw z regionu jesteśmy też krajem o silnych regionalnych ośrodkach gospodarczych, co daje inwestorom elastyczność w podejmowaniu decyzji.
Jak ważnym elementem w rozwoju nowoczesnego rynku pracy jest konkurencyjność tych ośrodków w stosunku do Warszawy?
Poszczególne regiony naszego kraju historycznie specjalizowały się w różnych gałęziach przemysłu. Uczelnie, które w danym mieście funkcjonowały, były ukierunkowane na kształcenie kadr dla określonych dziedzin gospodarki. Owszem, jeszcze 15–20 lat temu Polska była bardziej warszawocentryczna, ale w ostatnich latach to się mocno zmienia. Mimo że na przestrzeni ostatniej dekady spadła liczba absolwentów z 500 do 300 tys. rocznie, to jakość kształcenia pozostałych na rynku uczelni zdecydowanie się poprawia. W związku ze zmianami gospodarczymi i dużym zapotrzebowaniem, od pewnego czasu najpopularniejszym kierunkiem studiów pozostaje też informatyka.
Dodatkowo, już z czysto ludzkiego punktu widzenia, wiele osób dziś po prostu nie chce się przeprowadzać do stolicy. Inne miasta stały się na tyle silne gospodarczo, że zarówno absolwenci jak i wysoko wykwalifikowani pracownicy decydują się w nich pozostać. Ciekawym elementem rynku pracy w Polsce, który zapewne pandemia tylko wzmocniła, jest wzrost znaczenia jeszcze mniejszych ośrodków. Już nie tylko Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto stają się łakomym kąskiem inwestycyjnym dla firm.
Na ile w rozwoju lokalnego rynku pracy ważne są inwestycje w nowoczesne powierzchnie biurowe?
Mamy tu odwieczny problem, co powinno być pierwsze: jajko czy kura? Czy najpierw powinno się inwestować w infrastrukturę, którą wypełni treść, czy może najpierw powinna być treść, aby pojawiła się infrastruktura?
Dziś zmieniają się wymagania pracowników i sposób ich pracy. Stosownym jest zatem zapytać, ile powierzchni oddawać do użytku i w jakim tempie. Biorąc jednak pod uwagę procent pustostanów, wydaje się, że infrastruktura spełnia zapotrzebowanie rynku. Dziś rosnące rynki: Białystok, Bydgoszcz, Kielce, Olsztyn, Opole, Radom, Rzeszów i Toruń oferują już ponad 0,5 mln mkw. powierzchni biurowych i mogą być uzupełnieniem dla oddziałów rozwijanych w największych miastach.
Dziś najwięcej nowych biur powstaje nie w Warszawie, ale poza nią. O czym to świadczy?
O unikalności naszego rynku na tle innych krajów regionu, to na pewno. Warszawa, chociaż wciąż przyciąga ludzi i biznes, to część z nas mogła też już trochę zmęczyć. To oczywiście wciąż jest ogromny rynek pracy, ale w znacznej części tworzą go ludzie z innych regionów Polski. A zatem niewykorzystanie potencjału tych ośrodków wydawałoby się nielogiczne. Od pewnego czasu obserwujemy nie tylko napływ ludzi do stolicy, ale też i migrowanie pracowników z Warszawy do miast, z których ci ludzie pochodzą lub do ośrodków, które zapewniają inny standard życia niż stolica.
Największe polskie miasta są w stanie konkurować w walce o inwestorów i inwestycje z Warszawą, ale także z innymi europejskimi stolicami?
Oczywiście! Polska gospodarka przez lata pozostawała stabilna. Nasze ośrodki regionalne względem wielu europejskich stolic pozostają atrakcyjną alternatywą i znacznie zwiększają pole działania dla inwestorów. I co istotne, np. w porównaniu do Pragi, wciąż posiadają wiele miejsc inwestycyjnych.
Zagraniczni inwestorzy lubią Polskę. Na przykład, w sektorze usług dla biznesu mamy duży udział kapitału przede wszystkim z USA, ale także i Niemiec czy Wielkiej Brytanii. Firmy skandynawskie, które wcześniej wybierały inne kraje nadbałtyckie, dziś inwestują na północy naszego kraju. Podobnie jak firmy ze Wschodu. Wiele przedsiębiorstw z Białorusi czy Ukrainy przenosi się do naszego kraju lub buduje tutaj swoje drugie domy. Polskie miasta stały się też dużo bardziej odważne w poszukiwaniu zagranicznych inwestorów.
Jak na rynek nieruchomości biurowych wpłynęła pandemia?
Po pierwszym szoku, gdy niemal wszystko się zatrzymało, a potem dość powoli rozkręcało, wiele firm zaczyna wracać do myślenia, jak odbudować swoją tkankę społeczną i wzmocnić kulturę organizacyjną. Dyskusja o powrotach do biur i pracy wspólnej staje się coraz głośniejsza. Coraz więcej firm już powróciło do pracy stacjonarnej czy w modelu hybrydowym.
Chociaż i w naszej firmie także zastanawiamy się, jak powinien wyglądać nowy model pracy, to jednak koncepcja całkowitego odejścia od biur, która w początkowej fazie pandemii była dość mocno zaznaczona, zwłaszcza przez niektóre amerykańskie koncerny, wydaje się po tych kilkunastu miesiącach nieaktualna. Jakość środowiska pracy w budynkach biurowych, ich lokalizacje oraz kwestie związane z budowaniem społeczności i jakością relacji sprawiają, że pracownicy powrócą do biur. Ale i same biura będą się zmieniały, stając się atrakcyjniejszą przestrzenią do pracy.
Jak zatem wytłumaczyć fakt, który wynika z raportu JLL, dotyczącego analizy rynku biurowego w pierwszym półroczu 2021 roku, że w większości regionów w Polsce wzrosła liczba pustostanów?
Rzadko się zdarza, by poszczególne branże odnotowywały stałe wzrosty. A rynek nieruchomości biurowych przez ostatnie 10 lat rozwijał się bardzo dynamicznie. Pandemia spowodowała wyhamowanie w podejmowaniu przez firmy decyzji co do inwestycji i najmu powierzchni. W tej sytuacji pojawienie się pewnej liczby pustostanów wydaje się naturalne. Jednocześnie przez te kilkanaście miesięcy deweloperzy z większą ostrożnością podchodzili do uruchamiania kolejnych inwestycji, zwłaszcza w Warszawie, co spowoduje zmniejszoną podaż za 2-3 lata. Teraz sytuacja wraca już do normy, co widzimy po ożywieniu ze strony najemców i coraz większej liczbie zapytań o ciekawe lokalizacje. Rynki regionalne pozostają aktywne, jeżeli chodzi o nowe projekty. Na ośmiu największych rynkach poza Warszawą w budowie pozostaje 760 tys. mkw. biur i nie mam wątpliwości, że szybko znajdą się na nie chętni.
A pracownicy chcą w ogóle wracać do biur?
Tutaj należałoby zadać co najmniej trzy pytania: czego chcieliby pracownicy, czego pracodawcy, a czego klienci? Odpowiedzi pewnie mocno by się różniły. Jeśli jednak chodzi o pracowników, to przeprowadzane przez ostatni rok badania wskazują, że uśredniona odpowiedź niewiele nam mówi… Należy bowiem spojrzeć na kilka grup pracowników. Wielu młodych, którzy "poczuli" pracę w biurze, zobaczyło, ile mogą się w nim nauczyć, ale z powodu pandemii musiało zostać w domu, chce wrócić, bo widzi w tym wartość. Potem mamy jednak grupę pracowników ze średnim stażem, pracujących 7–10 lat, dla których pewnie wygodniej byłoby pracować z domu. Wielu najbardziej doświadczonych liderów chciałoby widzieć swoje zespoły we wspólnej przestrzeni. Na nasze preferencje wpływ ma zresztą wiele czynników – od rodzaju wykonywanej pracy, przez warunki pracy w domu, aż po niezwykle ważne kwestie społeczne wiążące się z obecnością w biurze. Ogólny trend pokazuje jednak, że pracownicy stopniowo wracają. I to cieszy.
Czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach, jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Polsce?
Rynek nieruchomości mieszkaniowych jest najbardziej aktywny. Popyt na mieszkania, polityka monetarna i kilka innych czynników sprawiają jednak, że trudno jest dziś przewidzieć, w którą stronę on podąży. Patrząc na wycenę nieruchomości mieszkaniowych w Polsce, na tle ościennych krajów, mimo dużego przyśpieszenia, u nas ten rynek pozostaje jednak bezpieczniejszy. Rynek nieruchomości magazynowych bije kolejne rekordy, bo wciąż brakuje dobrych powierzchni, zwłaszcza przy nowych ciągach komunikacyjnych. Przyspieszenie rozwoju e-commerce spowodowane wybuchem pandemii i zmianami zachowań konsumentów, dodatkowo wzmacnia popyt na tego typu obiekty.
O biurach już sporo mówiliśmy, ale warto jeszcze podkreślić, że aktywność inwestorów na rynku biurowym pokazuje niesłabnącą wiarę w ten typ aktywów, a ich sytuacja w zakresie popytu powoli wraca do poziomu sprzed pandemii. I na koniec mamy handel. Galerie handlowe odbudowują się po lockdownie i tutaj również zaczynamy obserwować wzrost.
Na koniec nie sposób nie zapytać o jeden z najgorętszych tematów ostatnich tygodni, czyli o "lex TVN". To zamieszanie oraz napięcie na linii Warszawa – Waszyngton może wpłynąć na stosunki gospodarcze i biznesowe pomiędzy Polską a USA?
Jesteśmy firmą amerykańską, na rynku polskim działamy od ponad 25 lat i zawsze byliśmy ambasadorem dobrej współpracy pomiędzy Stanami Zjednoczonymi i Polską. Z punktu widzenia biznesu kluczową rzeczą we wszelkich dyskusjach o zmianach legislacyjnych jest ich przewidywalność i okres vacatio legis, aby był czas na dostosowanie się do zmiennej sytuacji. Dlatego wszędzie tam, gdzie możemy, staramy się otwarcie mówić, że każda dynamiczna zmiana kierunków politycznych w sposób nieprzewidywalny i nieskonsultowany nigdy dobrze na rynek nie wpływa. Nawet jeśli ta sytuacja znajdzie w końcu swój pozytywny finał, to jednak pozostanie nie najlepsze wrażenie Polski jako mniej przewidywalnego, a zatem trudniejszego partnera i środowiska w budowaniu długoterminowych relacji biznesowych.
Materiał powstał dzięki uprzejmości partnera