Jednym z podstawowych ograniczeń na jakie natykają się potencjalni kredytobiorcy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest niewystarczająca zdolność kredytowa, która często zmusza ich do zaangażowania większego wkładu własnego bądź też nawet uniemożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Nawet jeśli nasza zdolność kredytowa została oceniona zbyt nisko musimy pamiętać, że istnieje wiele sposobów, które pozwolą na jej podwyższenie. Poniżej znajdziesz 10 praktycznych rad, w jaki sposób zwiększyć swoją zdolność kredytową.
1. Sprawdź zdolność kredytową w kilku bankach
Jeśli Twój bank ocenił Twoją zdolność kredytową na niewystarczającym poziomie pamiętaj, że poszczególne banki stosują różną metodologię liczenia zdolności, a co za tym idzie, zdolność tego samego klienta w poszczególnych bankach może się znacznie różnić.
Przykładowo:
Np. rodzina 2+1 z dochodem w wysokości 7000 Brutto w zależności od banku będzie posiadała zdolność kredytową w wysokości od 324 tyś. PLN do nawet 478tyś PLN co daje różnicę zdolności pomiędzy bankiem liczącym ją najlepiej a najsłabiej w wysokości aż 154 tyś PLN!*
2. Znajdź bank, który zaakceptuje wszystkie Twoje dochody
Banki dostępne na rynku akceptują różne źródła / formy dochodów, np. część banków nie akceptuje dochodów z najmu nieruchomości, umowy na czas określony czy umowy zlecenia.
Banki mają również różną politykę odnośnie wymaganego stażu uzyskiwania dochodu z danego źródła, akceptacji składników dodatkowych wynagrodzenia (np. premie, nadgodziny itp.) czy też okresu z jakiego liczą średniomiesięczny dochód.
Wybór banków które uwzględnią wszystkie posiadane przez Ciebie dochody jest więc kluczowy do uzyskania jak najlepszej zdolności kredytowej.
3. Celuj w długi okres kredytowania
Prosta, ogólna zależność pomiędzy okresem kredytowania a zdolnością jest taka, że im dłuższy okres kredytowania tym wyższa zdolność kredytowa**.
Jeśli więc chcesz zwiększyć swą zdolność kredytową rozważ wydłużenie okresu kredytowania.
Pamiętaj, że każdy bank umożliwia wcześniejszą spłatę/nadpłatę takiego kredytu co wpłynie na obniżenie całkowitego kosztu odsetkowego.
Jeśli Twoja zdolność kredytowa po zaciągnięciu kredytu poprawi się , możesz również wystąpić do banku z prośbą o ponowne przeliczenie zdolności kredytowej i skrócenie pierwotnego okresu kredytowania w ramach aneksu do umowy.
Pamiętaj również, że jeśli Twój bank uniemożliwia Ci wydłużenie okresu kredytowania ze względu na wiek, to na rynku dostępne są banki, które udzielają finansowania nawet do 80 roku życia kredytobiorcy.
4. Wybierz raty równe zamiast malejących
Ponieważ raty równe w początkowym okresie spłaty są niższe niż malejące, zdecydowana większość banków dostępnych na rynku liczy zdolność lepiej w ratach równych niż malejących.
5. Rozważ 20% wkład własny
W wielu bankach, przy 20% wkładzie własnym zdolność kredytowa klienta o danych dochodach wychodzi lepiej niż zdolność tego samego klienta z wkładem mniejszym niż 20%.
Np. w mBanku zdolność singla bez zobowiązań w kredycie na okres 25 lat z dochodem z umowy o pracę na czas nieokreślony 5000 PLN netto to w zaokrągleniu do pełnych tyś. PLN :
- przy 10% wkładzie własnym - 449 tyś PLN,
- przy 20% wkładzie własnym - 477 tyś PLN.
Zdolność przy 20% wkładzie własnym jest więc tutaj wyższa aż o 28 tyś. PLN.
Należy również zwrócić uwagę, że 20% wkład własny otwiera nam także drogę do banków, które nie udzielają kredytów z mniejszą wkładem( np. ING czy BNP Paribas) a są znane z tego , ze w większości przypadków wyliczą zdolność klienta korzystniej niż inne banki dostępne na rynku-zwłaszcza te, które nie wymagają 20% wkładu własnego.
6. Poczekaj na podwyżkę, jeśli jest na nią szansa
Jeśli spodziewasz się podwyżki wynagrodzenia to przełoży się ona na wzrost zdolności kredytowej.
O ile większość banków zaakceptuje pełen dochód po podwyżce dopiero po okresie z jakiego standardowo liczą średniomiesięczny dochód do zdolności (zazwyczaj 3 bądź 6 miesięcy), to na rynku dostępne są również banki, które uwzględnią przy liczeniu zdolności pełen dochód po podwyżce już po wpływie pierwszego wyższego wynagrodzenia a niektóre banki nawet przed pierwszym wpływem a po podpisaniu aneksu do umowy o pracę!
Być może będziesz wiec mógł wykorzystać swoja podwyżkę szybciej niż myślisz.
7. Rozważ rozdzielność majątkową bądź bank, który potraktuje parę jako jedno, wspólne gospodarstwo domowe
Jeśli jesteś żonaty a Twój współmałżonek posiada dużą liczbę zobowiązań, rozwiązaniem może być rozdzielność majątkowa, która zwiększy Twoją zdolność kredytową.
Z kolei, jeśli żyjesz w związku nieformalnym i chcesz ubiegać się o kredyt razem z partnerem pamiętaj, że część banków potraktuje Was jako dwa odrębne gospodarstwa domowe a co za tym idzie policzy podwójnie koszty utrzymania a to znacząco wpłynie na obniżenie Waszej zdolności kredytowej. Wybieraj więc te banki, które potraktują Was tak jak małżeństwo, czyli jako jedno gospodarstwo domowe- wówczas Wasza zdolność kredytowa będzie największa.
8. Prowadzisz działalność gospodarczą - sprawdź wydatki z nią związane
Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, cześć banków pozwoli abyś "wyjął" z kosztów tej działalności amortyzację (koszt księgowy a nie rzeczywisty), jednorazowe wydatki związane z inwestycjami (np. remont siedziby), czy dotychczasowe koszty najmu lokalu, który zamierzasz kupić. Takie zabiegi spowodują zwiększenie dochodu przyjętego do analizy a co za tym idzie zwiększenie zdolności kredytowej.
9. Spłać część posiadanych zobowiązań bądź rozważ ich konsolidację
Spłata posiadanych zobowiązań kredytowych takich jak kredyty gotówkowe, karty kredytowe, limity w rachunku itp., istotnie zwiększy Twoją zdolność kredytową.
Pamiętaj, że aby zobowiązania nie były brane do zdolności nie musisz spłacać ich jeszcze przed złożeniem wniosków kredytowych - możesz to zrobić dopiero po decyzji kredytowej a przed wypłata kredytu - wystarczy, że zaznaczysz we wniosku kredytowym spłatę jakich zobowiązań deklarujesz.
Jeśli nie masz środków na spłatę posiadanych zobowiązań rozważ ich konsolidację, czyli połącznie w jeden kredyt z niższą ratą dzięki czemu również zwiększysz swoją zdolność kredytową.
10. Dołącz współkredytobiorcę do kredytu
Jeśli wykorzystałeś wszystkie wyżej wymienione możliwości a Twoja zdolność jest dalej niewystarczająca, dołącz współkredytobiorcę do kredytu.
Pamiętaj, że nie musi to być osoba, z którą jesteś spokrewniony, nie musi być ona również współwłaścicielem nabywanej nieruchomości i, że w przyszłości kiedy będziesz samodzielnie posiadać zdolność kredytową będziesz mógł aneksem do umowy kredytowej odłączyć tę osobę od kredytu.
Wyżej wymienione wskazówki to tylko część rozwiązań jakie możemy zastosować starając się o kredyt hipoteczny, gdy nie mamy pewności czy nasza zdolność kredytowa będzie wystarczająca.
Jeżeli chcesz łatwo sprawdzić swoją zdolność kredytową w poszczególnych bankach i omówić sposoby jej zwiększenia, dobrym pomysłem może być także skorzystanie z pomocy profesjonalnego eksperta kredytowego.
Ważne aby próbować, sprawdzać i wykorzystać wszystkie możliwości, jakie daje nam dzisiejszy – trudny rynek produktów finansowych.
*dane na 05.10.2021
**po wejściu w życie 01.07.2021r. nowej Rekomendacji S, wydłużenie okresu kredytowania powyżej 25 lat nie powoduje dalszego wzrostu zdolności
Autor tekstu: Mateusz Dyrda – Doradca kredytowy (https://mdyrda.pl)
Artykuł sponsorowany