Kredyty tylko dla bogaczy? Banki są hiperostrożne w pożyczaniu

Odpowiedzi między innymi na te pytania starali się znaleźć eksperci od finansów i nieruchomości podczas konferencji pn. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023".

Wśród zaproszonych gości byli m.in. dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich, Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, jak również Alicja Palińska z działu analiz portalu nieruchomosci-online.pl.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

2021 r. pod względem udzielonych kredytów hipotecznych należał do rekordowych. Banki przyznały ponad 250 tys. nowych, natomiast całkowita liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy przekroczyła 2,5 mln sztuk na kwotę – 500 mld zł. Tak wynika z 50. edycji Raportu AMRON-SARFIN. Osłabienie tej tendencji zaobserwowano w ostatnim kwartale 2021 r.

Co miało wpływ na wyhamowanie akcji kredytowej? Seria podwyżek stóp procentowych, rosnące ceny, inflacja, WIBOR i wojna w Ukrainie.

– Nie chcę państwa straszyć, ale z prognoz, które się pojawiają wynika wprost, że mamy czterokrotny spadek liczby udzielanych kredytów miesiąc do miesiąca. W rekordowym miesiącu ubiegłego roku – październiku, podpisano 23 tys. umów hipotecznych, we wrześniu tego roku zaledwie 6,2 tys. – wylicza dr Jacek Furga, ekonomista, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji przy Związku Banków Polskich.

Do tej pory, każdego roku banki udzielały średnio 160-170 tys. kredytów na poziomie 45-50 mld zł. - Miałem nadzieję, że spadek zatrzyma się w maju-czerwcu, a tymczasem od wakacji zaczęło się dziać jeszcze gorzej. W mojej ocenie do końca roku liczba kredytów nie przekroczy 110 tysięcy. Czegoś takiego nie było już dawno, chyba od wejścia Polski do Unii Europejskiej, czyli od 2004 roku – przyznaje.

Jak przypominają obaj eksperci – zarówno Grzegorz Kiełpsz, jak i dr Jacek Furga – dziś do analizy wniosku o kredyt bank musi doliczyć, zgodnie z rekomendacją KNF obowiązującą od marca 2022 r., 5 punktów procentowych. Ma to być bufor bezpieczeństwa.

– Uważam, że już 3 punkty byłyby wystarczające, szczególnie w sytuacji, gdyby kredyt był udzielany ze stałą stopą procentową. Obowiązujące 5 jest nieuzasadnione. Zdolność kredytowa przy niższym procencie mogłaby się poprawić i więcej klientów otrzymałoby pomoc finansową przy zakupie nieruchomości – twierdzi dr Jacek Furga.

Prezes Grzegorz Kiełpsz przyznał, że deweloperzy wystosowali w związku z tym apel do Komisji Nadzoru Finansowego. Podobnie zresztą jak Związek Banków Polskich, by u progu kryzysu wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. Nie dość bowiem, że zaczyna być widoczna stagnacja na rynku, to pracę może stracić ok. 100 tys. osób.

– Odpowiedź, jaką otrzymaliśmy, brzmiała mniej więcej tak, że nie ma na to szans i jeśli deweloperzy chcą tańszych mieszkań, to niech sami obniżą swoje marże – mówi Kiełpsz.

Trudności w otrzymaniu kredytu rozlewają się więc na całą gospodarkę. Budownictwo to nie tylko stawianie murów.

– Jedno miejsce w budownictwie to trzy miejsca w segmentach współpracujących z tą branżą – podkreśla dr Jacek Furga. - To także sprzęt AGD, meble, wyposażenie wnętrz, infrastruktura wokół mieszkań, itp. Już dziś dwaj najwięksi producenci okien ograniczyli tydzień pracy do czterech dni, a niektórzy producenci płytek ceramicznych ograniczają i zmniejszają zatrudnienie - dodaje.

Dlatego też kłopoty branżowe nie dotyczą tylko samych banków i deweloperów, ale mogą naruszyć fundamenty gospodarki.

- To nie jest kwestia tego, że bank nie zarobi. Kiedyś kredyt hipoteczny był filarem bankowości. To był produkt stabilny, wieloletni, na którym można było zarobić i banki zarabiały. Dzisiaj kredyt hipoteczny jest instrumentem wysokiego ryzyka – przyznaje. Nie wiadomo bowiem, co w przyszłości znów wydarzy się w tym segmencie. Dlatego banki dziś nie są nazbyt skłonne do ich przyznawania.

Z uwagi na ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych już dziś klienci swoje zainteresowanie kierują w stronę mniejszych mieszkań.

Przykładowo, aby móc dziś kupić mieszkanie dwupokojowe w centrum większego miasta, np. Białegostoku czy Bydgoszczy (średnia cena powyżej 360 tys.) – klient (np. małżeństwo) musi zarabiać co najmniej 10 tys. zł netto miesięcznie.

Taka pensja nie wystarczy jednak, by kupić podobne mieszkanie (ok. 50 mkw.) w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Tutaj trzeba liczyć się z wydatkiem 500–600 tys. zł. I aby otrzymać kredyt, pensja musi wynieść ponad 8 tys. zł netto – ale już dla każdego wnioskującego domownika.

Jeszcze rok temu była szansa na trzypokojowe mieszkanie i wystarczyła do tego dużo niższa zdolność kredytowa. Jak zaznacza Alicja Palińska z portalu mieruchomosci-online.pl – obecnie coraz więcej zapytań potencjalnych klientów dotyczy mniejszych mieszkań. I taka tendencja utrzyma się w ciągu najbliższych lat.

Póki co, nastroje zarówno klientów, jak i przedstawicieli branży budowlanej są dość pesymistyczne. Takie wnioski płyną z raportu za III kwartał tego roku "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami 2022".

- Problemem dzisiaj jest sytuacja niepewności. Nie wiemy np. co ze środkami z UE, które miałyby znaczący wpływ na gospodarkę – wyjaśnia dr Jacek Furga. - Ważne jest też otoczenie prawne. To, że kredyty są takie drogie wynika z braku regulacji chociażby banków hipotecznych. Brak jest systemu docelowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, które pozwalałyby na budowanie wkładu własnego. Nie ma u nas rozwiązania systemowego w finansowaniu – wylicza.

Co to oznacza? Że część inwestorów, w obliczu wzrostu stóp procentowych, nie będzie podejmowało nowych inwestycji, mając do dyspozycji obligacje lub lokaty bankowe z nieco wyższymi, chociaż nadal realnie ujemnymi stopami procentowymi w stosunku do inflacji – czytamy we wspomnianym raporcie.

Z drugiej strony mniejsza dostępność kredytów i spadek liczby wniosków kredytowych, przy rosnącym koszcie pieniądza, będą powodem umacniania się udziału zakupów gotówkowych.

Pytanie tylko – czy to wystarczy, by uratować branżę nieruchomości i tysiące miejsc pracy lub przynajmniej utrzymać w niej status quo?