Kryzys na rynku nieruchomości? Sytuacja nie jest tak oczywista

Nastroje na rynku nieruchomości? Dość pesymistyczne, choć jeszcze nie tragicznie. Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) wynosi 47 na 100 pkt. Co to oznacza? Jeśli poziom nastrojów znajduje się poniżej 50 pkt, to powodów do zadowolenie raczej nie ma.

Jedynie segment wynajmu dużych mieszkań i kawalerek znalazł się powyżej granicy optymizmu. Popyt na wynajem po 24 lutego (wybuch wojny w Ukrainie) wzrósł czterokrotnie. Dziś co prawda jest mniejszy, ale i tak dwukrotnie wyższy niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Tak przynajmniej wynika z raportu za III kwartał 2022 r. "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami", przygotowanego przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Zmniejszyła się natomiast liczba udzielonych kredytów hipotecznych. Z 23 tys. w październiku ubiegłego roku do zaledwie 6,2 tys. w październiku tego roku.

Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, zmalała liczba zapytań o oferty mieszkań, domów, działek. Równocześnie zmniejszyła się podaż mieszkań ze 100 tys. w 2019 r. do 96 tys. w 2020 r. i do około 90 tys. w roku obecnym.

Z czego wynika taka sytuacja? Jak powinni zachować się kupujący? Czy i w co inwestować? A może być ostrożnym i czekać? – na pytania dziennikarza Wirtualnej Polski, Patrycjusza Wyżgi, który był gospodarzem spotkania "Kryzys, zastój czy unormowanie? Co czeka rynek nieruchomości w 2023?" odpowiadali:

dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, Ewa Klos-Rychter, pośrednik, radca prawny, właściciel KLOS Kancelaria Prawna, Nieruchomości oraz Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl (partnera debaty).

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Nikt nie ma wątpliwości, że rynek nieruchomości przechodzi poważne zmiany. Najważniejsze czynniki, które mają wpływ na ten segment, to: wciąż bardzo duże zainteresowanie wynajmem mieszkań związane z migracją mieszkańców Ukrainy, malejąca zdolność kredytowa potencjalnych klientów, inflacja, wzrost cen energii, materiałów budowlanych, kredytów i kosztów pracy. Jak wynika ze wspomnianego raportu, negatywne znaczenie ma także brak pracowników.

Pozytywy? Jak twierdzi Ewa Klos-Rychter w minionych latach sprzedający mogli liczyć na kolejki kupujących, którzy nie mieli czasu nawet na to by się zastanowić. Jeśli dochodziło to negocjacji, to skutkowało to tym, że cena była jeszcze wyższa. Dziś sprzedający dają wreszcie przestrzeń do negocjacji, czyli wystawiają nieruchomość za określoną cenę, która może być niższa. Kupujący ma też czas by się zastanowić. Nie musi szybko podejmować decyzji. I to jest absolutne unormowanie sytuacji, która w ostatnim czasie do normalnych nie należała – podkreśla.

Co ciekawe, obecna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości wbrew pozorom jest stabilna. Już drugi kwartał z rzędu.

– Już nie obserwujemy wzrostów kilku, kilkunastoprocentowych z kwartału na kwartał. Ceny są co prawda wyższe, ale raczej jest to zatrzymanie się na pewnym poziomie. Oczywiście na pewnych rynkach, bo każdy z nich rządzi się swoimi prawami – wyjaśnia Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. – W największych miastach widzimy bardzo delikatną korektę, np. - 0,5 proc. w porównaniu kwartał do kwartału, ale są rynki, na których jeszcze cena rośnie – dodaje.

Z kolei dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu uważa, że póki co ceny nieruchomości w Polsce – nawet przy rocznym wzroście rzędu 20–30 proc. wciąż należą do jednych z najniższych w Europie. Nie oznacza to jednak że polskim nabywcom jest dzięki temu łatwiej.

Z badań wynika, że oczekiwana przez klientów cena m.kw. mieszkania to wartość 7,5 tys. zł. Tymczasem deweloperzy przyznają, że ze względu na rosnące koszty (gruntów, materiałów i pracy) cena ofertowa na rynku pierwotnym za m.kw. wynosi już ponad 10 tys. zł.

Kłopot w tym, że nie wszystkich na to stać. Wysokie pensje są nieosiągalne dla osób dopiero wchodzących na rynek pracy. Nie są w stanie ani kupić, ani też wynająć, bo ofert tych ostatnich jest coraz mniej, a jeśli są – to drogie.

Może więc budować? Niestety, w tym przypadku – jak podkreśla prof. Półtorak – koszty pchają nożyce cenowe w górę. Czy jest na to rozwiązanie?

– Mieszkam we Wrocławiu i zauważam ucieczkę z dużego miasta do mniejszych okolicznych miejscowości. Głównie tam, gdzie dociera Kolej Dolnośląska, oznacza to, że trend wędruje w ślad za infrastrukturą – zaznacza. – Prac zdalna ten proces ułatwia i również przyspieszyła – dodaje.

Co więc jako inwestorzy powinniśmy robić?

– Jeśli mamy gotówkę, warto przemyśleć i kupić nieruchomość pod wynajmem długoterminowy, jeśli jej nie mamy – nie ryzykujmy – ostrzega mec. Ewa Klos-Rychter. Dodaje, że przeciętny Kowalski, który liczy na okazję i kredyt hipoteczny, będzie miał problem z zakupem nieruchomości. Albo wyprzedzi go inwestor, albo klient premium, albo osoba z zagranicy – każdy z nich z gotówką.

Nadal jednak – według ekspertów – zakup nieruchomości to wciąż najbezpieczniejsza inwestycja. Należy jednak być ostrożnym w podejmowaniu decyzji, szczególnie gdy mamy się zadłużać.

Według wspomnianego raportu w kolejnych kwartałach – ze względu na sytuację niepewności, politykę banków i stopy procentowe – nastąpi dalsze hamowanie popytu, szczególnie w zakresie dużych mieszkań, domów i działek. Mniejsze mieszkania nadal będą poszukiwane.

Czy problem ze spłacaniem rat spowoduje, że na rynku pojawią się nowe oferty? Okazyjne? Niekoniecznie. – Polacy są przywiązani do swojej własności – mówi prof. Półtorak. Oznacza to, że będą walczyć o swoją nieruchomość sami albo z pomocą rodziny.

Gdyby inwestor pozbył się mieszkania lub domu, jaką miałby alternatywę? Niewielką, a wybór będzie mocno ograniczony. Wynajem zaś jest bardzo drogi.

– Raczej negatywne dla dużych nieruchomości, pozytywne dla kawalerek i małych mieszkań – podsumowuje Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomsci-online.pl.

Katalizatorem pozytywnych zmian mogłyby być nowe inwestycje finansowane ze środków unijnych, które zapewne wpłynęłyby na stabilizacje warunków makroekonomicznych – tak przynajmniej wynika z najnowszego raportu.

Natomiast odbudowa popytu kredytami hipotecznymi będzie ściśle związana z zakończeniem cyklu podwyżek stóp procentowych, a to łączy się ze zrównoważeniem przyczyn zjawisk inflacyjnych i nastąpi pod warunkiem, że nie dojdzie w efekcie stagflacji do skokowego wzrostu bezrobocia – czytamy.

Czy tak się stanie? Zobaczymy. Na pewno nie wcześniej niż za kilka kwartałów. Tego bowiem eksperci są pewni.