Legalizacja samowoli budowlanej – co oznacza w praktyce?

Termin samowoli budowlanej nie został sprecyzowany w prawie budowlanym. Nawet znowelizowana ustawa z 19 września 2020 r. nie zawiera jednoznacznej prawnie definicji tego zjawiska. Za samowolę budowlaną powszechnie uznaje się jednak:

• budowę obiektu bez pozwolenia na budowę lub jego zgłoszenia,
• budowę mimo wydania sprzeciwu do zgłoszenia,
• rozbudowę budynku bez zgłoszenia lub pozwolenia,
• budowę większego obiektu niż zakładało pozwolenie.

Samowolą budowlaną będzie być więc każde prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa budowlanego. Przed rozpoczęciem budowy należy więc w pierwszej kolejności sprawdzić, czy inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. O stwierdzeniu samowoli budowlanej decyduje inspektor nadzoru budowlanego. 

Do najsłynniejszych przykładów samowoli budowlanej w Polsce należą m.in. zamek w Łapalicach. Przedsiębiorca dostał zgodę na wybudowanie pracowni artystycznej, jednak na miejscu budowy stanął zamek z wieżami o powierzchni 5 tys. m². Innym przykładem nielegalnego budownictwa jest zamek w Stobnicy. Budowa hotelu była kilkukrotnie wstrzymywana, a Prokuratura Okręgowa w Poznaniu złożyła akt oskarżenia w sprawie budowy obiektu. Sąd uchylił jednak unieważnienie pozwolenia na budowę, mimo że jest ona prowadzona na obszarze Natura 2000.

Zgodnie z nowelizacją i zmianami wprowadzonymi w prawie budowlanym osoba podejmująca samowolę może podlegać karze grzywny. Mimo że przepisy zostały złagodzone, bo nie obowiązuje już kara pozbawienia wolności, kary wciąż są wysokie i mogą uderzyć po kieszeni. Sankcje finansowe to tysiące zł, jednak mogą sięgać nawet miliona zł (w skrajnych przypadkach). 

Jeśli pomimo wydania postanowienia i nałożenia kary finansowej inwestor nie wstrzymuje prac i niezaprzestaje użytkowania, organ nadzoru budowlanego może nałożyć drugą karę, a jej wysokość podlega 10-krotnemu podwyższeniu. Inwestor może być więc ukarany wielokrotnie.

Ponadto nadzór budowlany, po ujawnieniu samowoli budowlanej, nakazuje natychmiastowe wstrzymanie budowy. Jeśli inwestor nie złoży wniosku o legalizację w wymaganym terminie, nie złoży dokumentów w odpowiednim czasie, nie uiści opłaty legalizacyjnej lub po prostu będzie kontynuował budowę pomimo wydania postanowienia o jej wstrzymaniu, otrzyma decyzję o rozbiórce. 

Warto jednak wskazać, że w postępowaniach związanych z wykonaniem nielegalnych robót budowlanych jest szukanie rozwiązań, które dają podstawę do zlikwidowania samowoli budowlanej w drodze legalizacji, a nie jej rozbiórki. 

Po uchwaleniu nowelizacji prawa budowlanego i ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów łatwiej o legalizację samowoli budowlanej. Jeśli budujesz bez pozwolenia lub bez zgłoszenia, twoim obowiązkiem jest jak najszybciej zalegalizować budowę. 

Wniosek o legalizację samowoli budowlanej powinno się złożyć w terminie do 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy. Można też złożyć zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy. Usługę realizuje się w wojewódzkim inspektoracie nadzoru budowlanego lub w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego. 

Procedura legalizacji samowoli budowlanej wygląda następująco. W pierwszej kolejności należy złożyć wniosek. Wówczas nadzór budowlany rozpoczyna postępowanie i wstępnie ocenia sprawę. Dokonuje przy tym oględzin obiektu budowlanego i dokonuje oceny wybudowanego lub będącego w budowie obiektu budowlanego pod względem zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym. 

Po złożeniu wniosku urząd wydaje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. W ich skład wchodzą zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane i projekt zagospodarowania działki lub terenu. Możesz też dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki. Termin to 60 dni od wydania przez urząd postanowienia o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. 

Następnie nadzór budowlany weryfikuje dokumenty legalizacyjne. Jeżeli budowa została zakończona, urząd sprawdza zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w złożonych dokumentach legalizacyjnych urząd wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.

Jeśli dokumenty zostały wniesione prawidłowo, następnym krokiem będzie uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Masz na to 7 dni – licząc od dnia, w którym otrzymasz postanowienie informujące o wysokości opłaty legalizacyjnej. Po wpłaceniu organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji. 

Opłaty legalizacyjne są różne i zależą od rodzaju budowy. Mogą wynosić 50-krotność iloczynu stawki opłaty (s - 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Podstawowa stawka opłaty (s) to 500 zł. Współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy prawa budowlanego.

Nie zawsze jednak usługa ta będzie wiązała się z wysokimi kosztami. Bezpłatna legalizacja samowoli budowlanej możliwa jest w przypadku uproszczonej legalizacji.

Nowe przepisy prawa budowlanego pozwalają również na uproszczoną legalizację samowoli budowlanej. Tzw. abolicja budowlana dotyczy budynków, których budowa zakończyła się co najmniej 20 lat temu. W takich przypadkach organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne z urzędu lub na wniosek inwestora albo właściciela. 

Abolicja budowlana nie przewiduje konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Najważniejszą rolę odgrywa ekspertyza techniczna, która ma stwierdzić, czy że budynek nadaje się do użytkowania oraz nie stwarza zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi. Obowiązkiem jest więc dostarczenie dokumentów potwierdzających bezpieczeństwo konstrukcji.

Procedura wygląda podobnie jak w przypadku legalizacji zwykłej samowoli. Pierwszy etap to złożenie wniosku o przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Inicjuje to wszczęcie postępowanie administracyjne w sprawie legalizacji. 

Następnie ma miejsce wydanie postanowienia o przedłożenie dokumentów legalizacyjnych. Organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy budynek nie stwarza zagrożenia i czy pozwala na bezpieczne użytkowanie. Na podstawie tego organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje decyzję o legalizacji lub decyzję o nakazie rozbiórki. 

Choć przepisy zostały złagodzone, na inwestorów oraz właścicieli wciąż czekają wysokie kary. Prace bezprawnie wykonywane na cudzej ziemi można zgłaszać jako samowole do odpowiedniego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Wysokie kary czekają również osoby, które nielegalnie stawiają budynki na nieodrolnionej działce.